美國貸款購房流程的步驟是：
1. 首先需要明白可以貸多少錢，根據總額制定的購房金額，需要到銀行申請pre-qualification letter或 pre-approval letter 貸款預批準信。信上會寫明借貸方可借款額度，也可以證明買家通過了銀行的基本條件。
需要注意的是，這封信不代表銀行一定會貸款給買家，它需對買家購買的房屋及風險進行深度分析才能做出決定。
2. 尋找想要買的房子
3. 為想買的房子正式申請貸款，可選擇當下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。
4. 咨詢律師關于購房資料等細節可以確保購房要求以及購房截止日期。
5. 找到在價格范圍內你喜歡的房后就可以出價 make a offer。offer需要中介幫忙準備。出價信里會包括出價金額以及你的要求。
要求是為了保護買方，一旦發生對買方不利的情況，買方可以減少損失。有inspection contingency房屋檢查發現房屋情況不好需要維修；mortgage contingency貸款不通過需要退出，買方還能收回定金；pest inspection contingency 害蟲檢查后發現有嚴重情況買家可以退出。
當然如果買家要求太多，賣家會選擇要求少的offer。所以如何表現出買家的競爭力，這就需要一位經驗豐富的地產中介來幫忙。
6. 賣家接受了買家的出價后，雙方會簽署一份由雙方律師準備的purchase and sale agreement 購房合同（P&S）。里面涵蓋了最后價格及各項條款。
7. 與貸款機構溝通好，確保在購房合同寫的交款期限內通過貸款。一般外國人貸款機構審批時間會長至2個月，需要在購房合同上寫清楚日期。
8. 可結束交易clear to close代表的是買方的貸款機構通過了貸款申請，已準備好了資料以及款項。
9. 與買家的中介，買家，貸款機構人員，律師約好交易結束日期，簽交接合同。
美國貸款購房的基礎知識
★關于interest rate 利率
1. Fixed rate mortgage 固定抵押貸款利率
利率固定不動、風險較低。適合打算長期持有房產，風險承擔力較低、追求穩健的買家。
2. Adjustable rate mortgage （ARM）浮動利率
初始利率比固定利率低，但往后利率會隨指數 (Index) 浮動。開始浮動的年限和利率增幅皆事先規定。如7ARM、還款時間30年，代表前7年利率不變，往后每年根據市場情況浮動調整。
短期風險而言，浮動利率比固定利率來的低，但長遠角度風險也是較高的。適合中短期投資者或持房年限短的買家。
★關于loan terms 貸款期限
常見的是15年和20年以及30年的期限。
★關于mortgage type 房貸種類
1. Conventional Mortgages 屬于常規貸款，一般是固定利率。
2. FHA Loans FHA貸款 由Federal Housing Administration聯邦住宅管理局提供，對借貸方有保障。
3. Special Mortgage Loan特殊貸款 如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，這些貸款需要借貸方達到申請要求才可以申請。
川銳傳媒消息，據2月4日《今日美國》報道，開年以來，美國房價快速上漲引發各界憂慮，有業內人士擔心新一輪地產泡沫來襲。業內專家認為，疫情造成的房屋需求提高、人口結構、歷史上的低按揭貸款利率共同催生了地產繁榮，目前尚看不到泡沫的跡象。
在一場肆虐全球性的的新冠病毒肺炎流行中，數百萬美國人仍然失業，面臨被驅逐和喪失抵押品贖回權的可能。而美國的地產業正在經歷一場前所未有的繁榮，這種繁榮是15年來從未有過的。
在全國范圍內，幾乎所有地方的房價都在上漲。從緬因州的奧古斯塔到鳳凰城，從佛羅里達州的薩拉索塔到華盛頓州的阿伯丁，房價都上漲了兩位數。
由于歷史上的低利率使得借貸變得便宜，以及大批人因為疫情逃離人口稠密的城市，購房變得和2000年代中期的繁榮時期一樣容易。
加之聯邦政府兩次“放水”帶來的小幅的通貨膨脹也催生了房價。美聯儲用低利率提振經濟，也導致待售待售房屋大大減少了。
事實上，美國現在現有住宅的供應量已經減少，遠遠低于六個月的正常水平。而提供房屋供給的建筑商跟不上需求......。
種種房屋上漲的現象，使得美國有關房地產泡沫的言論現在在分析師口中甚囂塵上。持有這種觀點的包括瑞士銀行業巨頭瑞銀（UBS）的分析師，他們用圖表支持自己的觀點，圖表顯示了房價如何超過工資和租金。雖然自2012年11月以來，房價已上漲逾60%，但同期收入僅上漲20%，租金上漲30%。分析人士認為，結果是：每年越來越多的購房者買不到房子。
但與導致大蕭條的房地產繁榮不同的是，這種全國性的價格飆升并不是由放貸者的違規放貸所推動的。那種2007年次貸危機違規放貸的情況造成的泡沫迥然不同。
同時，應該看到的另一個現象是，美國住房供需基本面也會推動房價價上漲。
“10多年來，美國長期一直缺乏住房供應。”知名開發商Norada Real Estate Investments首席執行官Marco Santarelli表示，我們每年需要162萬套住房以滿足有機需求，但我們的供給數量要少得多。我們每年大約短缺37萬套。”
Marco Santarelli補充說，隨著超過1.4億千禧一代在未來幾年搬進出租屋和新房，供應失衡只會變得更嚴重。
桑塔雷利說：“大約52%的18歲到29歲的年輕人仍然和父母住在一起。”這是110多年來的最高比率。這些人必須去某個地方，這就是為什么我對房地產長期如此看好的原因。”。
失衡的房地產市場
但這些健康的基本面并不意味著市場沒有令人擔憂的扭曲。
隨著美聯儲（fed）繼續在其量化寬松計劃下購買美國國債和其他證券，隨著美國經濟被大幅“注水”，利率被人為壓低。這使得借貸成本低廉，并鼓勵投資者購買股票和房地產等風險較高的資產，從而推高這些資產的價格。
邁克爾·桑德斯公司（michael saunders&Co.）駐薩拉索塔的房地產經紀人羅伯特戈德曼（robertgoldman）表示，除非美聯儲（fed）停止購買債券，利率開始再次上升，否則房地產價格將繼續攀升。而且預計短期內不會有政策變化。
高盛在其月度通訊中表示：“盡管2021年和2022年經濟可能蓬勃發展，但美聯儲仍將繼續購買債券。”這說明，美國的經濟“放水 ”政策，仍然沒有停息。
佛州墨西哥灣的城市，著名的美國過冬圣地薩拉索塔的房價在2020年上漲了10.2%”房價將繼續以每年10%至15%的速度升值，這是不可持續的。
但是，在某一時刻，利率會上升，從更昂貴的市場進來的買家將不足以繼續支付更高的價格。無論是開發還是兩者兼而有之，都可能導致價格回落。
同時，暫停驅逐和取消抵押品贖回權也扭曲了市場。毫無疑問，這些政策今后還是要實施的。目前是以防止人們在疫情期間流離失所，但它們最終將不得不取消，現在還不清楚當它們這樣做時會發生什么。
桑塔雷利相信損失將是最小的。他相信，當經濟復蘇時，租房者會找到工作，他們不會加入無家可歸者的大軍。他還認為，房主要么可以賣掉自己的房子和公寓，并帶走股權，要么可以再融資或平衡抵押貸款后端的債務。
同時，如果房主不能出售或再融資，喪失抵押品贖回權的情況可能會激增，市場上的房屋供應將急劇增加，從而使得房價逐步走低。
租賃市場正蓬勃發展
與此同時，美國房地產市場目前似乎運作效率最高的部分是租賃市場。隨著人們離開人口稠密的城市以躲避疫情和交通擁堵，大都市房租正在下降，郊區在上漲。據追蹤全美租金的Zumper.com統計，舊金山的租金在2020年下降了24%。紐約和波士頓分別下跌了近20%和17%。
在新澤西州的紐瓦克、加利福尼亞州的薩克拉門托和弗吉尼亞州的里士滿等城市，人們正在重新安置，租金卻在向相反的方向急劇上漲。
Zumper.com的聯合創始人兼首席執行官Anthemos Georgiades說：“全美國排名前八的城市非常火爆，有著千禧年的歷史，租金大幅下降，而同一地區的二級城市則從中受益。”
然而，在經歷了大規模外遷的城市，房價中值并沒有下降——至少現在還沒有。例如，紐約的租金下降了20%，但其房價中值卻上升了6%。同樣的趨勢在舊金山、波士頓、洛杉磯和華盛頓特區也存在。
Anthemos Georgiades說，這是因為租賃市場比“待售”市場更具活力。
據Norada Real Estate Investments稱，盡管舊金山的火爆房地產市場近來有所降溫。但未售出房屋的庫存仍然緊張，這就是價格沒有下降的原因。紐約的現實是不同的。現在紐約市場上的房子比想要的買家要多，這使得買家在價格下調談判中處于主導地位。
耶魯大學（Yale）著名經濟學家羅伯特·希勒（Robert Shiller）認為，正是這樣的城市，房價應該首先下降，他在《紐約時報》的一篇專欄文章中建議購房者“避免投資太貴的房子或承擔太多風險。”
對于亞利桑那州立大學房地產教授馬克·斯塔普來說，目前房地產市場的狀況并不是泡沫。
斯塔普說：“泡沫的定義是，當泡沫破裂時，那里什么都沒有。”不是這個案子。有非常真實的需求存在，這就是導致價格上漲的原因。”
全美國各地的房地產經紀人普遍同意這種觀點。
位于鳳凰城的伯克希爾哈撒韋家庭服務公司（Berkshire Hathaway HomeServices）的頂級生產銷售助理Mary Jo Santistevan表示，買家正從加州、華盛頓州和中西部擁擠的城市涌入。他們希望利用亞利桑那州較低的房價、較低的房產稅和生活質量。但他們正面臨著這樣一種局面：近年來，未售出房屋的庫存一直在穩步下降，目前一些地區的供應量僅為一個月，而其他地區的供應量則不足一個月。
近3000英里外的緬因州奧古斯塔縣，房地產市場同樣泡沫重重。
緬因州房地產經紀人協會（maineassociationofrealtors）主席阿倫·布朗普（Aaron boomp）表示，緬因州16個縣中，有15個縣的房價中值在2020年上漲了10%。其中一些縣的增長率達到20%或更高。通常，這個地方不是熱點。僅有每年的陣亡將士紀念日和勞動節之間有超過3200萬人參觀。他們通常不會在每年的這個時候來。但在大流行中，這是一個安全的地方。人口密度非常低，遠程工作在2020年突然流行起來。”
阿倫.布朗普說，2019年25%的買家來自外地。去年，這個數字上升到33%。由于沒有大量的住房庫存，可用房源很快就被抽走了，因為外地買家抬高了房價。
托普說，目前，全州只有6000套待售房屋，其中一半已簽約。
這種情況在緬因州是獨一無二的，我們不確定這種情況會持續多久，特別是考慮到這種需求是由來自州外的人（其中許多人可能可以在家工作）驅動的，而不是由緬因州境內創造的就業機會驅動的。
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