川銳傳媒消息，據2月4日《今日美國》報道，開年以來，美國房價快速上漲引發各界憂慮，有業內人士擔心新一輪地產泡沫來襲。業內專家認為，疫情造成的房屋需求提高、人口結構、歷史上的低按揭貸款利率共同催生了地產繁榮，目前尚看不到泡沫的跡象。
在一場肆虐全球性的的新冠病毒肺炎流行中，數百萬美國人仍然失業，面臨被驅逐和喪失抵押品贖回權的可能。而美國的地產業正在經歷一場前所未有的繁榮，這種繁榮是15年來從未有過的。
在全國范圍內，幾乎所有地方的房價都在上漲。從緬因州的奧古斯塔到鳳凰城，從佛羅里達州的薩拉索塔到華盛頓州的阿伯丁，房價都上漲了兩位數。
由于歷史上的低利率使得借貸變得便宜，以及大批人因為疫情逃離人口稠密的城市，購房變得和2000年代中期的繁榮時期一樣容易。
加之聯邦政府兩次“放水”帶來的小幅的通貨膨脹也催生了房價。美聯儲用低利率提振經濟，也導致待售待售房屋大大減少了。
事實上，美國現在現有住宅的供應量已經減少，遠遠低于六個月的正常水平。而提供房屋供給的建筑商跟不上需求......。
種種房屋上漲的現象，使得美國有關房地產泡沫的言論現在在分析師口中甚囂塵上。持有這種觀點的包括瑞士銀行業巨頭瑞銀（UBS）的分析師，他們用圖表支持自己的觀點，圖表顯示了房價如何超過工資和租金。雖然自2012年11月以來，房價已上漲逾60%，但同期收入僅上漲20%，租金上漲30%。分析人士認為，結果是：每年越來越多的購房者買不到房子。
但與導致大蕭條的房地產繁榮不同的是，這種全國性的價格飆升并不是由放貸者的違規放貸所推動的。那種2007年次貸危機違規放貸的情況造成的泡沫迥然不同。
同時，應該看到的另一個現象是，美國住房供需基本面也會推動房價價上漲。
“10多年來，美國長期一直缺乏住房供應。”知名開發商Norada Real Estate Investments首席執行官Marco Santarelli表示，我們每年需要162萬套住房以滿足有機需求，但我們的供給數量要少得多。我們每年大約短缺37萬套。”
Marco Santarelli補充說，隨著超過1.4億千禧一代在未來幾年搬進出租屋和新房，供應失衡只會變得更嚴重。
桑塔雷利說：“大約52%的18歲到29歲的年輕人仍然和父母住在一起。”這是110多年來的最高比率。這些人必須去某個地方，這就是為什么我對房地產長期如此看好的原因。”。
失衡的房地產市場
但這些健康的基本面并不意味著市場沒有令人擔憂的扭曲。
隨著美聯儲（fed）繼續在其量化寬松計劃下購買美國國債和其他證券，隨著美國經濟被大幅“注水”，利率被人為壓低。這使得借貸成本低廉，并鼓勵投資者購買股票和房地產等風險較高的資產，從而推高這些資產的價格。
邁克爾·桑德斯公司（michael saunders&Co.）駐薩拉索塔的房地產經紀人羅伯特戈德曼（robertgoldman）表示，除非美聯儲（fed）停止購買債券，利率開始再次上升，否則房地產價格將繼續攀升。而且預計短期內不會有政策變化。
高盛在其月度通訊中表示：“盡管2021年和2022年經濟可能蓬勃發展，但美聯儲仍將繼續購買債券。”這說明，美國的經濟“放水 ”政策，仍然沒有停息。
佛州墨西哥灣的城市，著名的美國過冬圣地薩拉索塔的房價在2020年上漲了10.2%”房價將繼續以每年10%至15%的速度升值，這是不可持續的。
但是，在某一時刻，利率會上升，從更昂貴的市場進來的買家將不足以繼續支付更高的價格。無論是開發還是兩者兼而有之，都可能導致價格回落。
同時，暫停驅逐和取消抵押品贖回權也扭曲了市場。毫無疑問，這些政策今后還是要實施的。目前是以防止人們在疫情期間流離失所，但它們最終將不得不取消，現在還不清楚當它們這樣做時會發生什么。
桑塔雷利相信損失將是最小的。他相信，當經濟復蘇時，租房者會找到工作，他們不會加入無家可歸者的大軍。他還認為，房主要么可以賣掉自己的房子和公寓，并帶走股權，要么可以再融資或平衡抵押貸款后端的債務。
同時，如果房主不能出售或再融資，喪失抵押品贖回權的情況可能會激增，市場上的房屋供應將急劇增加，從而使得房價逐步走低。
租賃市場正蓬勃發展
與此同時，美國房地產市場目前似乎運作效率最高的部分是租賃市場。隨著人們離開人口稠密的城市以躲避疫情和交通擁堵，大都市房租正在下降，郊區在上漲。據追蹤全美租金的Zumper.com統計，舊金山的租金在2020年下降了24%。紐約和波士頓分別下跌了近20%和17%。
在新澤西州的紐瓦克、加利福尼亞州的薩克拉門托和弗吉尼亞州的里士滿等城市，人們正在重新安置，租金卻在向相反的方向急劇上漲。
Zumper.com的聯合創始人兼首席執行官Anthemos Georgiades說：“全美國排名前八的城市非常火爆，有著千禧年的歷史，租金大幅下降，而同一地區的二級城市則從中受益。”
然而，在經歷了大規模外遷的城市，房價中值并沒有下降——至少現在還沒有。例如，紐約的租金下降了20%，但其房價中值卻上升了6%。同樣的趨勢在舊金山、波士頓、洛杉磯和華盛頓特區也存在。
Anthemos Georgiades說，這是因為租賃市場比“待售”市場更具活力。
據Norada Real Estate Investments稱，盡管舊金山的火爆房地產市場近來有所降溫。但未售出房屋的庫存仍然緊張，這就是價格沒有下降的原因。紐約的現實是不同的。現在紐約市場上的房子比想要的買家要多，這使得買家在價格下調談判中處于主導地位。
耶魯大學（Yale）著名經濟學家羅伯特·希勒（Robert Shiller）認為，正是這樣的城市，房價應該首先下降，他在《紐約時報》的一篇專欄文章中建議購房者“避免投資太貴的房子或承擔太多風險。”
對于亞利桑那州立大學房地產教授馬克·斯塔普來說，目前房地產市場的狀況并不是泡沫。
斯塔普說：“泡沫的定義是，當泡沫破裂時，那里什么都沒有。”不是這個案子。有非常真實的需求存在，這就是導致價格上漲的原因。”
全美國各地的房地產經紀人普遍同意這種觀點。
位于鳳凰城的伯克希爾哈撒韋家庭服務公司（Berkshire Hathaway HomeServices）的頂級生產銷售助理Mary Jo Santistevan表示，買家正從加州、華盛頓州和中西部擁擠的城市涌入。他們希望利用亞利桑那州較低的房價、較低的房產稅和生活質量。但他們正面臨著這樣一種局面：近年來，未售出房屋的庫存一直在穩步下降，目前一些地區的供應量僅為一個月，而其他地區的供應量則不足一個月。
近3000英里外的緬因州奧古斯塔縣，房地產市場同樣泡沫重重。
緬因州房地產經紀人協會（maineassociationofrealtors）主席阿倫·布朗普（Aaron boomp）表示，緬因州16個縣中，有15個縣的房價中值在2020年上漲了10%。其中一些縣的增長率達到20%或更高。通常，這個地方不是熱點。僅有每年的陣亡將士紀念日和勞動節之間有超過3200萬人參觀。他們通常不會在每年的這個時候來。但在大流行中，這是一個安全的地方。人口密度非常低，遠程工作在2020年突然流行起來。”
阿倫.布朗普說，2019年25%的買家來自外地。去年，這個數字上升到33%。由于沒有大量的住房庫存，可用房源很快就被抽走了，因為外地買家抬高了房價。
托普說，目前，全州只有6000套待售房屋，其中一半已簽約。
這種情況在緬因州是獨一無二的，我們不確定這種情況會持續多久，特別是考慮到這種需求是由來自州外的人（其中許多人可能可以在家工作）驅動的，而不是由緬因州境內創造的就業機會驅動的。
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當考慮買房的時候，你會問房產中介哪些問題？一般我們的問題都集中在房子本身上。在區域市場的宏觀分析上考慮太少。
現在列舉的這28個問題，對個人買房決策都頗具參考價值。
1. What is the job growth?
這個地區的就業增長如何？
就業崗位數量是一個市場是否健康的關鍵指標，工作機會吸引人們進入當地市場，然后這些人會成為消費者。當一個市場的人口急速增長時，會推動當地的房屋租貸及買賣，反之亦然。
2. What is the population/household growth?
人口／家庭增長如何？
人口的增長或者減少決定了一個市場的大小。我們需要關注的是那些人口增長尤其是家庭數量增長的市場。因為家庭是主要的租房者，當一個市場的人口增長時，租金也會相應增長。
3. How many new units have been built over the past three years?
過去三年內有多少新房建成？
近期建成的房屋或者正在建造的房屋是檢測市場健康程度的重要指標。很多美國城市現在正處于擴張階段，而這其中會暴露一些問題。如果一個市場的新房建造速度遠遠超過了它吸收人口的能力，那么這個市場就必須通過降價或者是對租客妥協的方法來解決這個問題。你永遠希望在這個市場里需求大于供給。
4. How many construction permits have been issued?
有多少建筑許可被通過？
如果一個市場的建造許可處于增長階段，那么新的建筑將會帶來相應的工作崗位。
5. Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?
這個市場的房屋資源是掛在MLS上共享的還是由當地的房產經紀人主導的？
MLS（Multiple Listing Service）不僅是一種銷售模式，更是一種先進的房地產流通管理系統。
在東南部地區，很多地方是經紀人主導的市場，經紀人控制了當地大量的房屋信息，如果購房者沒有與這些經紀人建立聯系，將很難取得這些最新的交易信息。無論是在哪種市場，建立與經紀人之間的良好關系都尤為重要。
6. How many listings do you currently have and what have you recently sold?
你手上有多少房源，你最近的成交量如何？
這兩個子問題是反映經紀人能力的重要指標。如果經紀人在過去的12個月持續地賣出房子，他會對市場價值有更好地了解。賣家總是尋找活躍的經紀人，而這又給了經紀人源源不斷的新房源。
7. What is the typical size of a deal in your market?
在這個區域市場上，最主要的房屋成交類型是什么樣的？
當我第一次開始房產投資時，我沒去考慮我的投資組合將來會是什么樣子。我從不關注我的退出策略，這是大多數新手投資者所犯的錯誤。向經紀商詢問市場上的在售房源的類型，交易的平均規模是多少，以及在市場上的交易量是多少。
8. Who are the major employers?
這個市場上的主要雇主是哪些？
了解這個地區里主要公司是哪些，有助于分析就業環境帶來的影響。如果這個市場太過于依賴少數幾家公司，將會帶來一系列的不確定因素。因此多樣化的雇主更有利于市場健康發展。
例如，Rochester的市場當年太過于依賴柯達公司。因此柯達的興衰將接影響到當地整個市場就業環境以及房屋租售情況。
9. Are there any barriers to entry in your market?
進入這個市場有沒有哪些進入壁壘（如地形限制，建造成本等）？
一個相對高的進入標準會導致這個城市房產價格的增長。例如這個城市周圍是沙漠環境，或者大眾對地理位置有強烈的要求。這些將導致現存的房產會有更高的潛在價值。
10. Who is currently investing in the market?
當前市場上的投資者有哪些？
當大的投資人開始投資一塊項目時，價格便會開始快速上升。如果能夠在這些投資人之前進入市場，將會對我們更加有利。同樣，去了解你的競爭對手也是非常明智的策略。
11. How are these deals being financed?
交易資金是如何給付的？
比如出售的大部分交易都是全額現金交易，幾乎沒有任何折扣。這告訴了我什么?當時市場很熱，大多數投資者都來自外地。我不會躲避這種類型的市場，但買家議價能力過低是值得謹慎的——需要分析此時該區域市場是否被高估了（過熱）。
12. Where are the B and C properties located?
B級和C級的房產位置在哪？
A級房產的位置總是顯而易見的，我們需要了解B級或者是C級房產在什么位置。
13. Can you identify the path of progress in your market?
能說說未來市場的發展趨勢嗎？
通過詢問經紀人了解一個城市經濟增長的趨勢和區域在哪一塊。了解人口流動的方向，如果能提前鎖定并進入那個區域，那么回報一定是非常可觀的。
14. What is the per unit cost of an apartment?
一個公寓單元房的價格是多少？
了解不同戶型公寓房的價格是多少。例如一居室，兩居室和三居室的市場售價。由于大小、房齡、衛生間數量、設施等復雜因素影響，我們很難按類型確定價格，但我一般會問問在C級房產中一套兩居室公寓的典型價格，類似的問題可以幫助我們更直觀地了解交易情況。
15. What is the vacancy rate in the market?
住房空置率是多少？
空置率是衡量租售市場是否健康的指標。全美的入住率是96.1%，如果你的市場只有90%的租住率，那么說明這可能是個疲軟市場。如果能夠在一個堅挺的市場里找到一些空置率比較高的房產并且改變其現狀，那么這將是一個巨大的價值空間。
你需要去了解為什么在堅挺的市場里會出現空置。是因為缺乏管理，租金過高，外觀不吸引人還是戶型不合理？一處房產的高空置率并不代表你應該遠離它，相反如果能找到問題并解決，將帶來可觀的收益。
16. What has the rent increase or decrease been over the past three years?
過去三年，房租的變化情況如何？
在現在的大環境下，房租是穩步增長的。如果一個市場的房租增長是停滯的，這說明這個市場的發展比較差。同理，如果一個市場的房租增長在一個較高的水平，那么對于原本的租客來說，買房會變成一個更好的選擇。他們就是你的潛在客戶。
17. What are the cap rates for specific asset classes in the market?
不同等級房產的回報率如何？
不同等級的房產會帶來不同的回報率，舉個例子，在東田納西州，B級房產的收益率在7%。如果發現高于該回報率的房產，我們就可以進一步去了解它。
18. Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?
這個市場是以現金流為本的市場，還是保持穩定增長的市場？
一些市場因現金回報很好，而另一些市場則以增值回報為主。選擇你愿意遵循的投資邏輯，并投資于相應特征的市場。例如，當我選擇羅切斯特作為一個投資市場時，我知道現金流為王，而資本增值不能指望的。
19. What is the average age of the properties?
該區域市場的平均房齡是多少？
這是一個顯而易見的問題，但是大部分人會忽略這一塊。你是否會投資一個超過100年的房產，然后不停地需要投入資金去維護？或者你愿意投資一個嶄新但價高的房產？這里面并沒有絕對的正確與錯誤，我們要做的是了解不同房齡房產的利弊。
20. Does the market employ RUBS (ratio utility billing)？
這個市場是否支持RUBS系統？
RUBS是收取住房者公共事業相關費用的系統。這是一個相當簡單和容易實現的系統。如果市場采用了這個系統，那么請注意識別市場中沒使用這套系統的房產。在沒采用這套系統的房產投資案例里，房東交了這部分錢，但沒有跟租客收取。我們對市場進行了研究，發現市場的標準是向租戶收取每月35美元的公用事業費。我們對這一發現感到興奮。所以在接管房產的時候，我們很快開始就上了RUBS，在12個月內，所有的租客都在自行支付他們的公用事業費用。
21. What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?
不同戶型的租金各是多少？
了解一個市場內不同戶型的租金是多少。找到那些低于市場租金水平的房產并且通過改善該房產的現狀，使之回歸到市場的租金水平，將會產生額外的市場收益。
22. Can you recommend a management company?
你可以推薦一個房產管理公司嗎？
對于大部分房產投資者來說，房產管理公司的選擇是一個讓人頭疼的問題。讓經紀人推薦一些房產管理公司。確保這個房產公司在你管理你所投資的房產等級有豐富的經驗。你還可以通過Iren或All Property Management去搜索合適的當地房產管理公司。
23. What are the fees charged by a management company to manage a property?
找一家房產公司管理房產費用是多少？
了解一家房產公司會收取的費用，有些市場內的管理費用太高，有些市場或許沒有合適的管理公司。你最好盡早搞清楚這些信息。
24. What is the affordability of homes in the market?
在這個市場里，人們的房屋購買力是怎么樣的？
購買力不足會導致一些明顯的結果。首先，如果房子太貴的話，人們就會更傾向于租房。其次，如果房子對于大部分勞動力來說太貴，這會導致一些公司決定搬遷到其他城市。
例如，豐田曾經將一個3000人的工廠從加州搬到得克薩斯州，相對于加州Torrance$508,000的房價中位數，Dallas只有$210,000。而豐田員工的工資水平不變。在這種情況下，公司的搬遷決定是非常容易預見的。
25. Can you recommend an insurance company?
你可以推薦一家保險公司嗎？
一個活躍的房產經紀人通常會與其他專業的團隊有聯系。你可以通過這個經紀人找到幾個專業的保險代理人，并了解他們提供的保險方案。
26. Can you recommend a mortgage broker and a bank?
你可以推薦一個貸款經紀人和一家銀行嗎？
你可以通過經紀人推薦的一些銀行來提供貸款。當地銀行對于房地產行業的了解或許會高于大區銀行。同時貸款經紀人也非常重要，他能幫助你找到多種貸款的渠道。你需要做的是分析銀行和貸款經紀人所提供的方案，并選擇最合適的一種。
27. Do you have any deals I can analyze?
可以提供一些過往交易案例給我研究一下嗎？
別忘了讓經紀人提供給你一些已經達成的交易來做分析。你可以給這個經紀人你的投資規劃或投資標準。也許前幾個交易案例是一些完全沒用的，你需要做的就是謝謝這個經紀人并告訴他這些方案并沒有用。你需要的是建立和經紀人之間的信任，你需要做的就是言行一致，最后才能得到他真正的幫助。
28. Where are we going to lunch?
咱們去吃個午飯怎么樣？
你可以邀請經紀人一起去吃飯，可以選擇一家人流量大的當地餐廳，最后再幫經紀人點一杯咖啡。這種方法可以讓你快速與經紀人建立良好關系并得到對市場更深層次的了解。
