房屋在稅務領域的分類：
1、個人主要住宅（Principal Residence）
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超過14天，那么你這15天以內的租金收入IRS也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到Sch E，而相關貸款利息、房產稅等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住兩部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
如果你有三套房，IRS默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，并且你自住天數少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在Sch E上。
4、出租房（Rental Property）
只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部Sch E報上。
5、投資房產或地產（Investment Property）
既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬于投資（Investment Expense）而非運營，所有房產稅/地稅也只能報到Sch A上抵扣。這里需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣只有低于投資收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投資支出填入Sch A雜項抵扣，受限于2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。
6、商業房產（Business Property）
用于商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等，通常都是以公司形式來報稅，屬于主動運營的生意，一般不受到房地產“被動生意（Passive Activity）”的規定限制。
合理減稅的途徑：
1、房貸利息和點數
如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么則需要放到到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出（Mortage Interest）。
通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。
2、房貸保險費用 （Mortgage Insurance）
這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入Sch A分項扣減額（適用于自住）。因此，一旦你的調整凈收入（AGI）高達$109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優待。
3、房產稅 / 地稅（Property Tax）
如果你的房子這一年自住，那么請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A分項扣減額（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 費用。
4、意外損失（Casualty Loss）
例如，洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入Sch A分項扣減額，經過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。
5、修改裝費用（Improvement）
例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
6、房屋節能環保裝修和改進
美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器、隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務減免（Residential Energy Credits）優惠。而商業房產基于醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗、浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優惠。
7、家庭辦公室（Home office）
如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息、房產稅、水電費、保險等一系列費用的百分比，直接放入Schedule C作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。IRS還為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。
8、房屋普通折舊（Depreciation）
折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產，即以公司名義投資的中大型房產，例如用于商業用途的寫字樓、店鋪、工業建筑等，商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊，年限是27.5年。
9、固定資產的179折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）
國會可能做得最到位的一件事情就是2015年圣誕節左右決定永久延長$500,000的179折舊額。條例規定，如果你今年添置了不超過$500,000固定資產（新的或是二手），那么你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產。
另外，條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持50%，2018為40%，2019年為30%。需要注意的是，獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產。
10、小額固定資產添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
這是美國政府新出臺的固定資產規定（Tangible Property Regulation，簡稱 TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置，例如購置沙發$2,000美元，是需要計入固定資產，然后按照五年折舊。可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算范圍。
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亞馬遜CEO兼總裁杰弗里·貝索斯（Jeff Bezos）剛剛以1600萬美元的價格在紐約市購買了第四套公寓。這對紐約的房地產市場意味著什么？
在全球經濟擺脫新冠病毒疫情之前，房地產市場可能在某種程度上處于停滯狀態。但對亞馬遜首席執行官杰弗里·貝索斯來說，市場似乎沒有不確定性。
想要證據？這位世界首富剛剛以1600萬美元的價格在紐約市——現在的新冠病毒之都，買下了他第五大道212號的一棟大樓中的第四套公寓。
該大樓位于麥迪遜廣場公園北部附近的第26街。它擁有一個最先進的健身中心（包含高爾夫模擬器），一間游戲室，一個可用于雜貨運輸的冷藏區，和幾乎每個億萬富翁都想要的所有配套設施。這就可以解釋為什么他還要拓廣自己在這座大樓中已經很多的房產。
2019年6月，貝索斯斥資8000萬美元買下了這棟被稱為“皇冠”的三層頂層公寓，以及它正下方的兩套公寓。
那么貝索斯打算如何處理他所有這些公寓？貝索斯在2019年秋季代表其提交的建筑許可表明，他希望將前三個單元合并成一個空中宮殿。
至于第四個單元？也許對他的朋友來說這是一個豪華的旅館。
“他打算在去年買的同一棟樓里將投資翻倍，因為他想擴建自己的房子。”紐約華寶房地產公司（Warburg Realty）的希拉·特瑞克特（Sheila Trichter）表示， “如果有能力的話，購買相鄰的單元或上下左右的單元是很常見的事情。”
杰夫·貝索斯最新的房產購買對紐約意味著什么？
那么，貝索斯的紐約購房狂歡對這座城市意味著什么？房地產專家一致認為，這顯示了對紐約房地產市場的重大信心，即使是在艱難時期。
“杰夫·貝佐斯顯然仍在紐約看到了很多價值，”紐約指南（New York’s Compass）的房地產經紀人瑪麗·布羅姆伯格（Marie Bromberg）說，“他明白新冠病毒是暫時的。雖然經濟復蘇不會在一夜之間發生，但當我們真的復蘇時，我完全相信我們會強勁復蘇。他的購買模式證實了這一信念。”
Nest Seekers & Bravo的萊恩·斯漢特（Ryan Serhant）的“紐約百萬美元上市”解釋了為什么，無論什么挑戰攪亂了這座城市，在曼哈頓買房總是有意義的。
“在紐約擁有頂級房地產就像擁有黃金一樣，” 斯漢特說，“當股市動蕩時，買家渴望能接觸到的東西，就如房地產。”
“杰夫·貝索斯可以在世界任何地方買他想要的任何公寓，” 特瑞克特指出，“但他選擇在紐約市買房……紐約是永遠的，希望新冠病毒最終會離開這座城市。”
“ 貝索斯沒有討價還價”
但是，在紐約市的房地產市場幾乎被封鎖的情況下，貝索斯是否在他位于20層的新三居室上獲得了折扣？1600萬美元，房地產經紀人說不。
“貝索斯沒有討價還價，”同樣來自華寶房地產公司的經紀人斯維特拉娜·崔（Svetlana Choi）說，“他仍在為自己的房產支付任何普通人都會望而卻步的價格。”
華寶房地產的經紀人克里斯托弗·托塔羅（Christopher Totaro）認為，實際上貝索斯以高于市值的價格收購了他所有位于標志性的第五大道212號的房產。貝索斯以5800萬美元的價格買下了這套頂層公寓，這套公寓有五間臥室和六間浴室，室內面積10,079平方英尺，露臺面積5,730平方英尺。其他單元則約為2,200萬美元。
“所以我不認為這是一場廉價購房狂歡，”托塔羅補充說，“盡管紐約自冠狀病毒疫情停滯以來，房地產市場有所疲軟，但價格并未下降太多。”
實際上，根據托塔羅對3月20日至4月17日在曼哈頓上市的4,811套公寓的研究（不包括新開發項目），數據顯示只有101套房產降價。其中大部分降價幅度在2%到7%之間，這個折扣不算大。
“我認為除非有人真的需要出售，否則現在不會有便宜的交易。”托塔羅說， “我認為大部分市場處于觀望狀態。”
貝索斯還在哪里購買房產？
貝索斯這次購買的房產只是他在全國范圍內不斷增長的房地產資產中最新的一筆。在過去的幾個月中，貝索斯購買了幾處價值數百萬美元的房產。
今年1月，貝索斯在華盛頓特區購買了一棟面積為4,785平方英尺的房子.該房子有四層，有一個能容納700瓶酒的酒窖和一個私人屋頂平臺，標價為4,995,000美元，與他在2017年以2,300萬美元買下的一幢房子隔街相望。
然后在2月，他以1.65億美元的價格從音樂大亨大衛?格芬（David Geffen）手中買下了加州比弗利山莊（Beverly Hills）的一座豪宅。（這是洛杉磯地區有史以來售出的最昂貴的房子。）
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