美國地產投資主要指的就是商業地產。出租公寓雖然是住宅，但是歸屬于商業地產。
美國的商業地產投資從大類上來說，屬于非公開市場另類投資范疇。不在公開市場交易，是屬于一個中長線投資。如果你的產品是短線，投資成本就會很高，波動也會很大。而美國的商業地產和股市相對來說是脫節的，美股對我們的沖擊很小，基本是沒有影響的。很多家族，會配置20%甚至30%在商業地產領域，很大的原因就在于它和公開市場可以對沖。
那么，在美國做房產投資，“租金收入”和“資產增值”，哪個更賺錢呢？
雖然有可能同時獲得既有強勁資本增長又有高租金的房子，但這種情況實屬罕見。通常，投資者需要在這兩者之間做出抉擇。
何謂租金收入?
租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗稱“以租養房”。它是指租房獲得租金與房屋價錢的比值。租金可用來衡量房產的投資收入情況，可以真實反映市場的真實需求。租金收入很重要，因為它們可以幫助還貸款，這是購買投資房之初的主要目的。
租金的優點是投資風險較低，能產生現金流，從而幫助保護投資者免受利率沖擊，同時減少持續現金投入的潛在需求。
當然，在房產出售時，資本增值很可能會比擁有強勁資本增長的房產(獨立屋)低，特別是將房屋年復合增值率的影響考慮在內，這是其最明顯的劣勢。
何謂資本增長?
資本增值就是所謂的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房產現有資產價值減除購入時之價格，所賺取或損失之價值。
即當持有的可變賣資產(如股票、或者房產)，在脫手時，其賣價高于原先購進成本，即產生利潤，此利潤為已實現的資本利得。
在考慮購買資本增值的房屋時，獲得可觀的資本增長是每個投資者的目的。從長期來看，要把強勁的資本年增長率定義為通貨膨脹率加上4% - 5%，因此考慮的資本增值率應保持在6.5 - 7.5%之間。資本增值空間較大的一般是獨立屋。
資本增值的優點是具有產生長期資本收入的潛能。不足之處在于持有該類投資性房地產期間需面臨利率風險，如果按揭利率上調，您很可能要向房貸月供貼錢。
專家觀點：
總體來講，如果是首次置業或者希望每個月能通過房屋產生現金流，則“租金”更適合你。如果投資多套房屋，選擇其中幾套高租金的房屋，使用多余的現金來支付另外幾套高資本增值的房屋開支；如果資金充裕，當然是“資本增值”為更好的選擇。
這期我們一起探討常規的美國房貸類型以及影響貸款的因素。常規貸款都是查收入貸款。貸款人需要提交兩年的稅表，工資單，銀行流水等文件。
常規貸款的類型有三種:
FHA 貸款聯邦住房管理局貸款
FHA這種貸款是聯邦住房管理局擔保的貸款。只能用于自住房的購買。FHA貸款的一大優點是只要求借款人有3.5%的首付即可購房。這類貸款適合頭款少，信用分低，但是工作長期穩定的借款人。
VA 貸款退伍軍人貸款
退伍軍人和現役軍人或者是美國軍人遺孀可以申請。VA貸款不要首付。貸款人可以一份錢不出買房。
一般性貸款Conventional Loan
這是最常見的貸款形式，通常是固定利率。美國絕大多數貸款人都用傳統貸款。傳統貸款可以用于買自住房， 出租屋。傳統貸款的首付可以是5%--25%。優點是利率較低，規定的房屋保險低。適合長時間居住和有良好信用記錄的借款人。
影響貸款批準的四大因素
信用分數FICO Score：信用分的高低對借款人的貸款利率有決定性的影響。信用分低于580的貸款人是很難能申請到貸款的。借款人如果想要拿到最低的利率，信用分要在780之上。信用分不是一成不變的，它會隨借款人的借債還債情況浮動。如果對信用分不滿意，可以聯系我們。我公司有信用分修復服務。
工作經歷、收入歷史：借款人一般要有兩年的工作經歷才能符合貸款要求。工作經歷可以是公司雇傭W2，或者是自雇1099。公司雇員要有工資單，W2, 稅表. 自雇要有公司的損益表，稅表等。
負債收入比例DTI：負債收入反應了借款人的債務償還能力。比如說借款人A月入一萬，月支出有車貸1000元，房貸3000元，其它經常性債務比如信用卡等1000元。那么A的負債收入比是50%。一般的講，負債收入比高于50% 貸款就會比較困難。有買房計劃的朋友要注意自己的債務額度，避免負債收入比率高于50%。
貸款額和房屋市價比例LTV：LTV的高低對借款人能拿到的貸款利率有很大影響。大部分華人都選擇20%的首付款，這樣的話LTV只有80%，借款人不用付貸款保險。如果LTV大過80%， 借款人就要付每月幾百塊的貸款保險。
