這期我們一起探討常規的美國房貸類型以及影響貸款的因素。常規貸款都是查收入貸款。貸款人需要提交兩年的稅表，工資單，銀行流水等文件。
常規貸款的類型有三種:
FHA 貸款聯邦住房管理局貸款
FHA這種貸款是聯邦住房管理局擔保的貸款。只能用于自住房的購買。FHA貸款的一大優點是只要求借款人有3.5%的首付即可購房。這類貸款適合頭款少，信用分低，但是工作長期穩定的借款人。
VA 貸款退伍軍人貸款
退伍軍人和現役軍人或者是美國軍人遺孀可以申請。VA貸款不要首付。貸款人可以一份錢不出買房。
一般性貸款Conventional Loan
這是最常見的貸款形式，通常是固定利率。美國絕大多數貸款人都用傳統貸款。傳統貸款可以用于買自住房， 出租屋。傳統貸款的首付可以是5%--25%。優點是利率較低，規定的房屋保險低。適合長時間居住和有良好信用記錄的借款人。
影響貸款批準的四大因素
信用分數FICO Score：信用分的高低對借款人的貸款利率有決定性的影響。信用分低于580的貸款人是很難能申請到貸款的。借款人如果想要拿到最低的利率，信用分要在780之上。信用分不是一成不變的，它會隨借款人的借債還債情況浮動。如果對信用分不滿意，可以聯系我們。我公司有信用分修復服務。
工作經歷、收入歷史：借款人一般要有兩年的工作經歷才能符合貸款要求。工作經歷可以是公司雇傭W2，或者是自雇1099。公司雇員要有工資單，W2, 稅表. 自雇要有公司的損益表，稅表等。
負債收入比例DTI：負債收入反應了借款人的債務償還能力。比如說借款人A月入一萬，月支出有車貸1000元，房貸3000元，其它經常性債務比如信用卡等1000元。那么A的負債收入比是50%。一般的講，負債收入比高于50% 貸款就會比較困難。有買房計劃的朋友要注意自己的債務額度，避免負債收入比率高于50%。
貸款額和房屋市價比例LTV：LTV的高低對借款人能拿到的貸款利率有很大影響。大部分華人都選擇20%的首付款，這樣的話LTV只有80%，借款人不用付貸款保險。如果LTV大過80%， 借款人就要付每月幾百塊的貸款保險。
美國永久性的土地產權是眾所周知的事情，但是這也是一個相對的說法。下面小編就來給您介紹一下美國買房子是永久的嗎。
在美國，永久產權不表示完全擁有并作為遺產。想要土地產權完全私有，房產稅是作為房產永久持有的最基本保證，它作為一個財產稅，須每年繳納。由于美國是聯邦制國家，每個州對于房產稅的收取制度不一，而且每年的額度不同。
若你想把房產轉化為遺產，除了房產稅之外，遺產稅也是房產永久權的重要保證。美國的遺產稅實行累進稅率，房產的估值越高，納稅的比例就越大。所以美國人相當于是用高額的房產稅和遺產稅來養房子的永久使用權。
01在美國買房子要滿足什么條件才能永久性居住嗎？
想要拿到綠卡，除了買房子之外，還必須在已經取得了美國的永久居留權之后，還要滿足以下的條件，首先是要連續在美國居住滿5年。這是想要取得美國入籍資格的最低居住年限。
在這5年之中，不能連續超過6個月的時間離開美國本土，如果離開美國的時間超過半年以上，則就必須提供無意放棄美國住所的相關證明。因此，也要相應地延長申請入籍美國的時間，并且要重新計算在美國的累積的居留時間。在美國實際逗留的時間至少要3年以上，最起碼要達到美國法律規定期限的一半，才可以向美國移民局提出入籍的申請。
除此之外，還有一種類型的移民在買房子之外，需要滿足以下條件，那些與美國公民結婚的國外公民，必須在和對方保持兩年以上的婚姻生活之后，才可以夫妻雙方一起向美國移民局申請美國永久居民證，在符合了申請美國公民的所有條件的時候，最好要盡快申請入美國國籍，這樣便可以早日成為美國公民，享有美國法律規定的所有的公民的權利。
02美國購房要注意什么？
1.在美國買房子首先要將購房款轉移到海外帳戶
對于中國買主來說，購房款不是問題，但是中國有每人每年5萬美元匯出的限制。在美國買房賣方要求買方提供購房款證明，或者銀行貸款證明，最好是英文的，畢竟美國人能看懂中文的不多，入鄉隨俗，不要被細節打敗。
2.看上美國房子后，該怎么出價
美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產后，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。
有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。因此，并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當然這需要一位好的經紀人協助。
3.永久產權不表示要擁有一輩子
眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。
根據歷年平均統計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小，住在哪里都很方便。
4.美國房子出租不難
很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決于業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在于賣價是否符合市場。
美國房地產市場是很公開透明，而且真實可靠的, 經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。所以買家要買房的時候,在要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估;這對于專業的經紀人來說沒有問題。
5.在美國買房，不要為了砍價而挑毛病
許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。
當然每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感, 適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
6.不要要求賣家送你家具。
在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發、桌椅等家具，不包含在屋價內。
另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。價格就再商量。
7.投資美國房產只看租金回報嗎
投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率一個潛力空間。后者比租金回報更重要。
通常，房屋越貴的地方其租金回報是比較低的。比如東兩岸的紐約丶舊金山丶洛杉磯等都是房價比較高的區域，由于這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。
