簡單來講，就是申請貸款買房，要先提供個(gè)人資料給銀行進(jìn)行初審，通過了銀行的初審，獲得貸款預(yù)審批準(zhǔn)書才可申請銀行的正式貸款。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書的目的也是告之賣家，買家已經(jīng)與銀行聯(lián)系過，銀行初步同意借錢給買家。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書也決定了買家的房價(jià)上限，是合同的附件之一。
關(guān)于申請貸款預(yù)審批準(zhǔn)書有值得注意的事項(xiàng)及細(xì)節(jié)。
據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，有90%的買家是通過貸款買房。經(jīng)紀(jì)人接到你的貸款意向，都會讓你填寫一份經(jīng)濟(jì)狀況信息表(Financial Information Sheet)。需要如實(shí)填寫，特別是姓名，住址，職業(yè)，工作單位，年收入(Gross Annual Income)和負(fù)債部分（Liabilities）。通常來說，負(fù)債包括汽車貸款，信用卡欠額以及其它債務(wù)。
經(jīng)紀(jì)人根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況表向你建議房價(jià)范圍。如果需要貸款，經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況表，建議你申請貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(Loan Pre-approval Letter)。
申請貸款預(yù)審批準(zhǔn)書需要填寫以下信息
●買家姓名(Buyer Name)
●社會安全號(Social Security Number)
●房價(jià)(Sales Price)：實(shí)際房價(jià)或最高房價(jià)
●貸款額(Loan Amount)
●貸款種類(Program)：一般是30年固定利率
●定金(Deposit)
●過戶日期(Settlement Date)：寫實(shí)際日期或待定
●買家地址(Buyer Address)
●買家電話(Buyer Phone)
●買家的年收入(Income)
以上內(nèi)容形成一份經(jīng)濟(jì)狀況表，很多賣家在接受報(bào)價(jià)時(shí)，要求買家附上這份表格。如果是現(xiàn)金買房，買家的經(jīng)濟(jì)狀況表就是賣家的唯一依據(jù)，報(bào)價(jià)時(shí)要一并附上。
最高貸款額取決於家庭總收入和其它債務(wù)。大部分銀行允許買家將月收入的某個(gè)比例用於與住房有關(guān)的花費(fèi)，比如還貸款本金(Principal)，利息(Interest)，房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax)和屋主保險(xiǎn)(Home Owner Insurance)。銀行還會考慮家庭其它債務(wù)，比如汽車月款(Car Loan)，學(xué)費(fèi)貸款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書內(nèi)容包括
●貸款種類(Program)
●首付款額（Down Payment）
●貸款額(Loan Amount)
●利率（Interest Rate）
它還會有以下的字樣：
●該預(yù)審批準(zhǔn)書的依據(jù)是已核實(shí)的買家信用史(Credit History)，
●經(jīng)濟(jì)狀況(Financial Information)
●職業(yè)史(Employment History)。
●貸款的最終批準(zhǔn)還有待於認(rèn)可的房地產(chǎn)合同(Ratified Contract)
●房屋估價(jià)(Appraisal)。
預(yù)審批準(zhǔn)書雖然不注明作廢日期，卻是有時(shí)間性的，因?yàn)樾庞梅謹(jǐn)?shù)及經(jīng)濟(jì)狀況和職業(yè)隨時(shí)都會發(fā)生變化。
值得注意的是，獲得房貸預(yù)審的批準(zhǔn)并不意味最終能夠通過銀行的正式貸款審批。
美國地產(chǎn)投資主要指的就是商業(yè)地產(chǎn)。出租公寓雖然是住宅，但是歸屬于商業(yè)地產(chǎn)。
美國的商業(yè)地產(chǎn)投資從大類上來說，屬于非公開市場另類投資范疇。不在公開市場交易，是屬于一個(gè)中長線投資。如果你的產(chǎn)品是短線，投資成本就會很高，波動也會很大。而美國的商業(yè)地產(chǎn)和股市相對來說是脫節(jié)的，美股對我們的沖擊很小，基本是沒有影響的。很多家族，會配置20%甚至30%在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很大的原因就在于它和公開市場可以對沖。
那么，在美國做房產(chǎn)投資，“租金收入”和“資產(chǎn)增值”，哪個(gè)更賺錢呢？
雖然有可能同時(shí)獲得既有強(qiáng)勁資本增長又有高租金的房子，但這種情況實(shí)屬罕見。通常，投資者需要在這兩者之間做出抉擇。
何謂租金收入?
租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗稱“以租養(yǎng)房”。它是指租房獲得租金與房屋價(jià)錢的比值。租金可用來衡量房產(chǎn)的投資收入情況，可以真實(shí)反映市場的真實(shí)需求。租金收入很重要，因?yàn)樗鼈兛梢詭椭€貸款，這是購買投資房之初的主要目的。
租金的優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)較低，能產(chǎn)生現(xiàn)金流，從而幫助保護(hù)投資者免受利率沖擊，同時(shí)減少持續(xù)現(xiàn)金投入的潛在需求。
當(dāng)然，在房產(chǎn)出售時(shí)，資本增值很可能會比擁有強(qiáng)勁資本增長的房產(chǎn)(獨(dú)立屋)低，特別是將房屋年復(fù)合增值率的影響考慮在內(nèi)，這是其最明顯的劣勢。
何謂資本增長?
資本增值就是所謂的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值減除購入時(shí)之價(jià)格，所賺取或損失之價(jià)值。
即當(dāng)持有的可變賣資產(chǎn)(如股票、或者房產(chǎn))，在脫手時(shí)，其賣價(jià)高于原先購進(jìn)成本，即產(chǎn)生利潤，此利潤為已實(shí)現(xiàn)的資本利得。
在考慮購買資本增值的房屋時(shí)，獲得可觀的資本增長是每個(gè)投資者的目的。從長期來看，要把強(qiáng)勁的資本年增長率定義為通貨膨脹率加上4% - 5%，因此考慮的資本增值率應(yīng)保持在6.5 - 7.5%之間。資本增值空間較大的一般是獨(dú)立屋。
資本增值的優(yōu)點(diǎn)是具有產(chǎn)生長期資本收入的潛能。不足之處在于持有該類投資性房地產(chǎn)期間需面臨利率風(fēng)險(xiǎn)，如果按揭利率上調(diào)，您很可能要向房貸月供貼錢。
專家觀點(diǎn)：
總體來講，如果是首次置業(yè)或者希望每個(gè)月能通過房屋產(chǎn)生現(xiàn)金流，則“租金”更適合你。如果投資多套房屋，選擇其中幾套高租金的房屋，使用多余的現(xiàn)金來支付另外幾套高資本增值的房屋開支；如果資金充裕，當(dāng)然是“資本增值”為更好的選擇。
