在近期幾個月美國疫情期間，美國人在購物、外出就餐和其他消費支出類別都在不同幅度的下降。但是住高檔公寓的人們仍在每月支付高昂的租金，但是住在高端公寓的人普遍收入不錯，加之居家辦公，所以受到疫情影響不大。
根據最近的收益報告，美國7家最大的房地產投資信托公司主要專注于經營高端公寓，每家信托公司在4月份至少收取了應收總租金的94%。
除了高端市場，許多公寓業主在冠狀病毒大流行期間感受到了很大壓力。超過3000萬美國人申請失業救濟，在某些情況下，引發了大多數經濟拮據的租戶的租金罷工。幸運的是，高端公寓的業主和租戶影響都甚微。
分析師預計，對富裕的租戶來說，房東對租戶的租金也會稍稍下降，因為房東會為了不讓公寓閑置而在價格上有所讓步。
即便價格有所下降，但是對許多房東也影響不大。據調查顯示許多大公寓業主的平均家庭年收入超過10萬美元，他們過得很好。而他們的租戶更有可能受過大學教育，白領工作受這種流行病的影響較小。根據美聯儲最近的一項調查，62%擁有大學學位的工人表示，他們從3月份就開始居家辦公，而只有20%只有高中文憑的人在家工作。
這些業主中的一些人正在尋求提高租金。美國公寓投資管理公司(Aimco)表示，該公司在北加州有高檔公寓經營，里面住著臉書公司(Facebook Inc .)和其他高科技公司的IT從業人員，他們的工作沒有受到疫情大流行的影響。
“這些居民非常舒適，不會因為我們實際上增加租金而感到不快。” 美國公寓投資管理公司執行長基思·金梅爾(Keith Kimmel)在最近一次公司電話會議上說。
不僅在沿海，在美國中部地區也是如此，美國中部公寓社區公司(Mid-America Partment Communities Inc .)，主要經營年收入7萬美金以上的客戶，該公司租金的租金收入也與更高檔的同行持平或更好。
根據美國全國多戶住宅委員會(一個民間團體)的數據，全國約80%的公寓租戶在5月的第一周支付了部分或全部租金。這一比例在整個月都在持續上升。
美國一些公寓房地產投資信托公司還報告稱，他們成功地培育了在線租賃的業務，僅基于虛擬在線看房就完成了多筆交易。
總部位于科羅拉多州的UDR租賃公司表示，在流感大流行期間，該公司的所有流量都是虛擬的，包括通過Zoom進行的公寓參觀。一些房東說，他們希望在租賃過程中使用更多的虛擬場景看房，即便疫情已經消退也是如此。
盡管如此，公寓業主已經為長期經濟低迷的前景做好了準備。這意味著在不增加租金的情況下續簽更多租約，這對那些自上一次經濟低迷以來就依賴年租金上漲的商業模式的業主來說是一個打擊。
格林街顧問公司的分析師約翰·鮑洛夫斯基說，在疫情時期，人們可能會逃離城市的高租金區，去郊區的廉價公寓，或者和更多的室友合租以支付房租。根據格林街的一項分析，大型公寓房地產投資信托基金在4月份提供的新租約租金優惠比近年來任何時候都多。
但對高檔公寓租售的一個不利因素是，配套高端健身房、社區空間和屋頂游泳池等設施在疫情中仍然關閉，這使得高租金成為一個更難的要求。
由于配套設施不開放，高檔公寓的租金也出現了一些松動。甚至一些熱門市場也顯示出疲軟的跡象。房地產數據公司雅迪(Yardi)的一份報告顯示，自2020年以來，4月份舊金山豪華建筑的年租金首次出現下降。洛杉磯和佛羅里達州奧蘭多的同類公寓的租金也出現了下降。
盡管在疫情流行的頭幾個月，房東們的業績數據好于預期，但2020年，包括再投資股息在內，公寓房地產投資信托基金的股價下跌了23%，相比之下，S&P 500股指僅僅下跌了8%。
首席執行官里克·坎波說，卡姆登房地產信托公司將提供0%的續約費。這比休斯頓的房東近年來收取的4%或5%的增幅有所下降，但在經濟困難時期仍然算是不錯。
坎波先生說，如果經濟持續低迷，可能會導致建筑活動急劇下降，一旦經濟開始好轉，對現有公寓的需求就會增加。
“可能發生的情況是，租金可能會下降一些，但不會降到地板價以下。”他說。
（文章來源：2020年5月27日《www.realtor.com》網站，由川銳傳媒原創翻譯，如需轉載需獲得川銳傳媒授權。）
房屋在稅務領域的分類：
1、個人主要住宅（Principal Residence）
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超過14天，那么你這15天以內的租金收入IRS也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到Sch E，而相關貸款利息、房產稅等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住兩部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
如果你有三套房，IRS默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，并且你自住天數少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在Sch E上。
4、出租房（Rental Property）
只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部Sch E報上。
5、投資房產或地產（Investment Property）
既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬于投資（Investment Expense）而非運營，所有房產稅/地稅也只能報到Sch A上抵扣。這里需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣只有低于投資收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投資支出填入Sch A雜項抵扣，受限于2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。
6、商業房產（Business Property）
用于商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等，通常都是以公司形式來報稅，屬于主動運營的生意，一般不受到房地產“被動生意（Passive Activity）”的規定限制。
合理減稅的途徑：
1、房貸利息和點數
如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么則需要放到到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出（Mortage Interest）。
通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。
2、房貸保險費用 （Mortgage Insurance）
這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入Sch A分項扣減額（適用于自住）。因此，一旦你的調整凈收入（AGI）高達$109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優待。
3、房產稅 / 地稅（Property Tax）
如果你的房子這一年自住，那么請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A分項扣減額（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 費用。
4、意外損失（Casualty Loss）
例如，洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入Sch A分項扣減額，經過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。
5、修改裝費用（Improvement）
例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
6、房屋節能環保裝修和改進
美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器、隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務減免（Residential Energy Credits）優惠。而商業房產基于醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗、浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優惠。
7、家庭辦公室（Home office）
如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息、房產稅、水電費、保險等一系列費用的百分比，直接放入Schedule C作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。IRS還為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。
8、房屋普通折舊（Depreciation）
折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產，即以公司名義投資的中大型房產，例如用于商業用途的寫字樓、店鋪、工業建筑等，商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊，年限是27.5年。
9、固定資產的179折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）
國會可能做得最到位的一件事情就是2015年圣誕節左右決定永久延長$500,000的179折舊額。條例規定，如果你今年添置了不超過$500,000固定資產（新的或是二手），那么你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產。
另外，條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持50%，2018為40%，2019年為30%。需要注意的是，獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產。
10、小額固定資產添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
這是美國政府新出臺的固定資產規定（Tangible Property Regulation，簡稱 TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置，例如購置沙發$2,000美元，是需要計入固定資產，然后按照五年折舊。可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算范圍。
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