在美國買房，該如何選擇適合自己的貸款種類
面對美國購房貸款的種類，如何選擇適合自己的貸款呢？可從三個方面加以考慮。
01
貸款利率：固定利率vs?浮動利率
固定利率貸款在整個還款周期中利率保持不變，故而每個月的還款額固定。
固定利率貸款（conventional?fixed-rate?loans）的利率和規(guī)定的房屋保險一般較低，一般貸款周期為30年，貸款整個周期內(nèi)的可預(yù)測性強。申請者需要有穩(wěn)定良好的信用記錄。固定利率貸款一般適用于準備長期居住或持有該房產(chǎn)的人。
浮動利率貸款（adjustable?rate?mortgage,?ARM）在整個還款周期中的各個預(yù)定時間段利率會改變，故而每個時間段內(nèi)每個月的還款額會浮動，貸款整個周期內(nèi)的可預(yù)測性差。
浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低，而后利率浮動，但兩個相鄰時間段的利率浮動有一定上限。如果只打算短期居住或持有房產(chǎn)，可以考慮短期利率低的浮動利率貸款，并可以在利率開始浮動后出售房產(chǎn)。但要有房產(chǎn)貶值或無法出售的思想準備。
02
放款機構(gòu)：政府貸款?vs?一般貸款
政府貸款是由政府放款的貸款，如聯(lián)邦住房管理局貸款（FHA?home?loan）就是由聯(lián)邦政府住房管理局發(fā)放的購房貸款。
相比于一般貸款，F(xiàn)HA住房貸款對申請者的信用積分、負債收入比要求更低，貸款申請更容易獲批并且申請過程更簡單，但需要支付較高的貸款保險。
一般貸款是指放款機構(gòu)不是政府的貸款，需要交的貸款保險（PMI）較低。盡管一般貸款的PMI相比于FHA貸款繳納的保險要低，但一般貸款需要的首付比FHA貸款要高。
03
貸款金額：中小額貸款?vs?大額貸款
中小額貸款（conforming?loan）是指符合Fannie?Mae或Freddie?Mac這兩家政府管控的企業(yè)要求的貸款。兩家公司進行住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS），要求貸款額不能過大，一般在$41.7萬以下。
大額貸款（jumbo?loan）是貸款額較大的貸款，一般在$41.7萬或$62.55萬以上，相比于普通貸款，放款機構(gòu)將承擔(dān)更大風(fēng)險。所以對申請者的信用歷史、負債收入比例等有更高的要求。
值得注意的是，不同州及不同銀行的要求有所不同，還需咨詢當(dāng)?shù)刭J款機構(gòu)。
很多購房者都是要通過申請美國銀行的房屋貸款購房，首次在美國買房，需要選對符合預(yù)算的房貸，應(yīng)考慮收入、生活方式和信用紀錄。
以下是五種常見的買房貸款：
1）固定利率房貸：
這種房貸的利率在貸款期限內(nèi)都不會改變。不論你選擇10年、15年、30年，利率都相同。這是一種非常普遍的選擇，因為屋主可預(yù)知要付多少錢，不用擔(dān)心不同的收費或通貨膨脹，而且由于房貸還款每個月都相同，容易制定長期預(yù)算。
2）浮動利率房貸：
浮動利率房貸每月的還款，要每隔一段時間，根據(jù)利率和市場趨勢調(diào)整。這種房貸通常一開始提供較低利率，申請較易獲準。利率可能劇烈浮動，導(dǎo)致貸款期內(nèi)支付的房貸還款不斷提升，所以這種房貸被視為風(fēng)險較高。這種房貸多數(shù)有利率上限，所以你知道你可能每月要付出的金額。選擇這種房貸時，應(yīng)確保當(dāng)利率達到上限時，你每月也付得起還款。
3）聯(lián)邦住房管理局(FHA)貸款：
FHA貸款由政府擔(dān)保，可讓不符申請房貸資格的買主，支付少許就可獲得貸款。購屋者往往會發(fā)現(xiàn)FHA貸款很理想，因為較易符合規(guī)定。
4）退伍軍人事務(wù)部貸款：
退伍軍人和陣亡軍人的配偶可獲政府貸款，規(guī)定依據(jù)從軍年數(shù)和如何退伍而不同。好處是，屋主無需付頭款，但是貸款金額可能有限。
5）純利息房貸：
這種房貸每月的還款有一段時間只用來償付利息，利率可以固定或浮動，在只付利息的時期(通常為五到十年)結(jié)束后，屋主的還款可能會大增，因為要把本金和利息包括進去。好處是，在剛買房子時，這種房貸提供低開銷，以后有機會可重新貸款。
