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貸款買(mǎi)房，選擇貸款機(jī)構(gòu)的時(shí)候，大家最關(guān)心的就是利率。影響利率的因素有很多，今天就來(lái)跟大家聊聊，要做好哪4方面，才能拿下最好利率。

01、信用分?jǐn)?shù)

信用分?jǐn)?shù)對(duì)利率的影響最大。

房屋貸款是階梯定價(jià)（tier pricing)，每個(gè)信用分?jǐn)?shù)階梯對(duì)應(yīng)一個(gè)利率。信用分?jǐn)?shù)分段越高，利率也就越低，通常是20分一級(jí)。大部分買(mǎi)家常用的貸款是Conventional loan，最低660分就可以貸款，740分以上算是第一梯度。另一種是貸款是限額較高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分?jǐn)?shù)和更多的首付，利率通常也較高。

對(duì)于Jumbo loan，信用分?jǐn)?shù)760-780分是第一梯度。雖然每20分就會(huì)相差一個(gè)等級(jí)，不過(guò)只要信用分?jǐn)?shù)在700以上，都不會(huì)有特別顯著的差別。如果你的信用分?jǐn)?shù)真的很高，在760以上，利率會(huì)低一點(diǎn)，但是每個(gè)月不會(huì)差很多。

關(guān)于提高信用分?jǐn)?shù)，我們?yōu)榇蠹曳窒?個(gè)Experian官方的建議：

首先就是要按時(shí)還賬單，包括信用卡、貸款、話(huà)費(fèi)、租金、水電費(fèi)等等。貸款機(jī)構(gòu)查看你的信用報(bào)告的時(shí)候，會(huì)通過(guò)你有沒(méi)有按時(shí)還款來(lái)判斷你是否可靠，從而來(lái)預(yù)測(cè)你貸款之后會(huì)不會(huì)按時(shí)還貸款。

第二個(gè)是，降低信用卡的結(jié)余數(shù)額，也就是每個(gè)月盡可能多地完成還款。這會(huì)影響到Credit Utilization Ratio（信用額度利用率），從而影響你的信用分?jǐn)?shù)。一般來(lái)說(shuō)，信用卡額度利用率越低，信用分?jǐn)?shù)就會(huì)越高。較低的信用卡額度利用率代表你每個(gè)月沒(méi)有花光所有的信用卡額度，說(shuō)明你是一個(gè)知道如何妥善處理信用貸款的人。

02、貸款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)

DTI是銀行考量貸款人每月管理還款能力的一個(gè)比例。

又細(xì)分為Front-End DTI（只看房貸月供/收入）和Back-End DTI（學(xué)生貸款+車(chē)貸+新房子貸款 +其他所有債務(wù)還款/收入）兩種計(jì)算方式。

債務(wù)占收入比例越高，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)就越大，如果超過(guò)一定比例，銀行就可能會(huì)拒絕貸款給你。現(xiàn)在大多數(shù)銀行要求Front-End DTI不超過(guò)28%，Back-End DTI不超過(guò)43%。而且多數(shù)銀行更看重Back-End DTI。

Jumbo loan的要求比較嚴(yán)格，得根據(jù)首付比例、是不是第一套房、選擇的貸款項(xiàng)目等等來(lái)確定，可能會(huì)要求只有40%。

DTI低，利率也會(huì)相對(duì)更低。但這個(gè)也要看具體情況和每個(gè)銀行的政策。有時(shí)候20%和25%的利率可能就會(huì)很不一樣，但25%以上的就沒(méi)什么區(qū)別了。但總的來(lái)說(shuō)，收入越高、其他貸款越少，你能申請(qǐng)到的買(mǎi)房貸款就越多，利率也會(huì)越有利。所以有些lender會(huì)建議你在申請(qǐng)房貸前先還清其他大筆貸款，同時(shí)不要在短期內(nèi)增加新的貸款。比如開(kāi)新的信用卡、貸款為新家添置家具電器等等。

03、工作時(shí)長(zhǎng)和收入水平

一般情況下貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求貸款人有一段時(shí)間的工作和穩(wěn)定收入。

兩年是一個(gè)比較穩(wěn)妥的時(shí)長(zhǎng)。最好的情況是你之前同一份工作做了兩年，或者說(shuō)雖然中間換了工作，但是換到了一個(gè)收入更高的工作。但有一些剛開(kāi)始工作的年輕買(mǎi)家也不用特別擔(dān)心，只要有雇主提供的offer letter ，還是有很多l(xiāng)ender可以幫忙做貸款。

但如果你是自己創(chuàng)業(yè)self-employed, 貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)更小心更嚴(yán)格了。他們會(huì)仔細(xì)比對(duì)你的收入和Tax Return。

04、首付Down Payment

一般來(lái)說(shuō)，如果能提前準(zhǔn)備20%的首付，拿下好的貸款利率會(huì)比較有利。

因?yàn)橘J款都是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)調(diào)整的，5%的首付肯定會(huì)比20%首付風(fēng)險(xiǎn)更高，利率也會(huì)更高。

另外，如果首付少于20%的話(huà)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求購(gòu)買(mǎi)PMI (Private Mortgage Insurance) 房貸保險(xiǎn)。PMI受貸款額度、信用分?jǐn)?shù)、房子類(lèi)型、DTI 和貸款項(xiàng)目影響。如果首付10%的話(huà)，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不過(guò)等房貸還到20%，就不用再付了。

當(dāng)然，也并不是說(shuō)低于20%的首付就一定不好。我們也有一些投資型的客戶(hù)，會(huì)選擇只付5%到10%的首付。雖然可能每個(gè)月要多還100刀左右，但考慮到現(xiàn)在的低利率，這部分錢(qián)的使用成本還是很低的。剩下的錢(qián)還可以做多樣化投資，而不是都放在房子上。

有很多人認(rèn)為，是不是應(yīng)該攢夠20%再開(kāi)始考慮買(mǎi)房。考慮到過(guò)去兩年美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，攢錢(qián)的速度很有可能趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。所以如果你已經(jīng)有了買(mǎi)房計(jì)劃，可以盡早在自己的能力范圍內(nèi)降低首付比例，挑一個(gè)合適的房子。