2020年，房屋價(jià)值和租金的增長將會(huì)更加緩慢和穩(wěn)定。根據(jù)對(duì)100多名住房專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查，從2019年12月到2020年12月一整年，住房?jī)r(jià)值增長預(yù)計(jì)將達(dá)到2.8%。
美國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)的貿(mào)易波動(dòng)和股市回調(diào)等預(yù)期的不利因素面前依然保持彈性。消費(fèi)者支出已經(jīng)回升，反映了健康的消費(fèi)者信心，就業(yè)創(chuàng)造正在穩(wěn)步增長。自2018年10月以來，工資年增長率一直保持在3%或以上。經(jīng)濟(jì)和房屋價(jià)值的增長應(yīng)該會(huì)持續(xù)到2021年但會(huì)比近年來的增速有所放緩。
抵押貸款利率在2019年顯著下降，預(yù)計(jì)在2020年的大部分時(shí)間里將保持在低位。這將保持強(qiáng)勁的需求，并繼續(xù)推動(dòng)美國最普遍可承受的市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)可觀的增長。
一
2019年是美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折。房屋價(jià)值增長放緩，但抵押貸款利率回落，積累的庫存迅速被搶購一空，房屋銷售反彈。
在經(jīng)歷了2018年的低迷期之后，銷售額將再次攀升。其中，新房銷售量雖然只占總銷售量的一小部分，但在2019年有顯著增長，這幫助提振了建筑商的信心。待售庫存接近歷史低點(diǎn)，但這并不意味著銷量不足。
事實(shí)上，低庫存在很大程度上是買家需求旺盛的結(jié)果，他們一到市場(chǎng)就會(huì)搶購房屋。真正重要的是流入市場(chǎng)的房屋數(shù)量，限制房屋銷售數(shù)據(jù)的是房屋銷售的周轉(zhuǎn)率或速度，而不是幾個(gè)月的供應(yīng)量或可用庫存的總體水平。
二
如今，許多年輕的一代購房者表示，他們更喜歡密度更大、更適合步行和共用設(shè)施的城市住宅，趨勢(shì)表明新住房的規(guī)模在不斷縮小。
當(dāng)然，越小的房子更節(jié)能，更環(huán)保，也能大大減少維護(hù)費(fèi)用。此外，隨著美國人開始中性、極簡(jiǎn)主義和無雜亂的生活方式的流行，在住宅裝修設(shè)計(jì)時(shí)，人們更注重實(shí)用性。
三
參考美國歷年的數(shù)據(jù)，近期實(shí)際成交房?jī)r(jià)漲幅近20倍，美國房產(chǎn)價(jià)格成上升趨勢(shì)，每次價(jià)格調(diào)整都與美國經(jīng)濟(jì)及世界經(jīng)濟(jì)有關(guān)。
歷年房?jī)r(jià)波動(dòng)數(shù)據(jù)表示，除了2008年大幅下跌嚴(yán)重，其他階段波動(dòng)在3%~8%上下。本周，美聯(lián)儲(chǔ)表示本年度最后一個(gè)月利率不變，并且，美聯(lián)儲(chǔ)主席對(duì)美國經(jīng)濟(jì)持樂觀態(tài)度。
總之，目前大量數(shù)據(jù)信息能表明，未來2020年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于樂觀狀態(tài)，并且有漲勢(shì)。
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許多屋主愿意花錢整修房子，期盼這些投資將來可以獲得更大回報(bào)。不過，很顯然某些整修項(xiàng)目的回報(bào)率，遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目，值得有意翻修的屋主，三思而后行。
華府紅鳥重新設(shè)計(jì)公司(Red Bird ReDesign)設(shè)計(jì)師兼老板科琳?奎茵(Colleen Quinn)表示，「最重要的是把錢花在刀口上，不要只從個(gè)人用途角度來衡量翻修工程，應(yīng)設(shè)法從大多數(shù)人的價(jià)值觀角度來看翻修大事。」
奎茵指出，屋主可以從翻修投資中獲得多少回收，取決于翻修是否具備普遍吸引力，以及與同類型房屋相比，到底好到什么程度。
例如，廚房與主臥房翻新后的房屋，通常更吸引買家關(guān)注。
全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)和全國改建業(yè)協(xié)會(huì)(National Association of the Remodeling Industry)研究顯示，一套全面翻新的廚房，屋主的投資回報(bào)率大約59％，主臥房全新翻修的投資回報(bào)率通常有50%。
但回報(bào)率最高的，其實(shí)是比較實(shí)在不花俏的項(xiàng)目。
例如，安裝硬木地板的投資回收率高達(dá)106％、更新冷暖氣系統(tǒng)(HVAC)成本可回收85％，房屋墻壁隔熱效果升級(jí)，則將收回84％。
哪些翻修項(xiàng)目最超值？
幾乎所有房屋投入房屋市場(chǎng)買賣時(shí)，都有可以整修之處。馬里蘭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人克里斯．海蘭德(Chris Highland)表示，「很少有賣家房子在待售時(shí)完美無暇。」
換個(gè)角度看，需要花功夫整修的老房子，充滿「生機(jī)」。
海蘭德說，他經(jīng)手一個(gè)被前任屋主「蹂躪」了21年的老房子，那是一棟五居室、兩層樓磚砌殖民式住宅，售價(jià)本來只值25萬元。但業(yè)主愿意投資5萬元翻修，換了新廚房、更新浴室和地板之后，房?jī)r(jià)躍升至41萬5000元，現(xiàn)在已簽約成交。
海蘭德說：「那棟房子做了很多整理翻修，雖然還不到盡善盡美，但完工后的成品吸引了許多買家。」
也許不是人人都愿意花5萬元翻修房子，但最實(shí)惠的部分其實(shí)來自小型工程項(xiàng)目。海蘭德表示：「鋪設(shè)新地毯和油漆粉刷，所費(fèi)不多，卻是最容易獲得最高回報(bào)的項(xiàng)目。」
加州的Sundae房地產(chǎn)投資公司營銷副總裁珊妮．史提爾(Shane Steele)則認(rèn)為，將翻修主力放在客廳起居空間、廚房、浴室和主臥房，同時(shí)重視屋內(nèi)的流動(dòng)性，就可以獲得最佳的投資回報(bào)。
史提爾還建議，固定裝置如燈具、馬桶、壁爐以及最后完工的涂飾，盡量保持中性和素凈色調(diào)，會(huì)吸引更多買家；「屬于你個(gè)人的裝潢品味，最好呈現(xiàn)在可以帶得走的對(duì)象上。」
而在力圖維持中性色調(diào)、追求普世魅力之際，保留房屋原始細(xì)節(jié)也可以讓房屋脫穎而出。史提爾指出：「任何可以呈現(xiàn)房屋骨干特質(zhì)的小細(xì)節(jié)，例如天花線板、拱門、內(nèi)建層架，都應(yīng)該設(shè)法保留下來。」
裝修太多？還是裝修不足？
某些翻修項(xiàng)目投資，可能無法全數(shù)回收。例如，加建壁櫥可能可以改善你的居住質(zhì)量，但在轉(zhuǎn)售房屋時(shí)未必有利可圖。
研究顯示，壁櫥翻新的投資回報(bào)率只有40％；壁櫥裝修成本約為6300元，售房時(shí)的回收價(jià)值大約是2500元。至于翻修閣樓或地下室等生活空間，可回收一半以上成本，但它們的吸引力顯然比翻修廚房或浴室來得小。
奎茵建議，避免量身定做，盡量將重點(diǎn)放在可以吸引一般買家的功能上。她說：「有些人對(duì)特定的事物情有獨(dú)鐘，像是水療淋浴、進(jìn)口造型燈、特殊瓷磚等等，但除非你永遠(yuǎn)住在這里，否則下任買家不會(huì)看重這些東西，你花的錢當(dāng)然就收不回來了。」
奎茵還指出，有些人過于偏愛開放式空間概念，把所有的墻壁都拆了，藉此改善空間流動(dòng)性。就算能夠吸引未來買家，但人們應(yīng)該還是希望住家能有放置沙發(fā)和電視的地方。
此外，裝修不足，也是個(gè)問題。買家期待在既定房?jī)r(jià)范圍內(nèi)，建材和完工質(zhì)量有一定的水平。
奎茵說：「人們期望家中某些區(qū)塊的新地板是硬木地板，而不是層壓薄板。如果你在那些區(qū)塊使用層壓強(qiáng)化地板，對(duì)買方來說，反而造成麻煩。如果裝修質(zhì)量不佳，讓購買者打退堂鼓，還不如不要裝修得好。」
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