留美學生家長到底該不該做美國房產投資呢?
在美國,什么是學區房?
美國的中、小學分公立、私立兩種。如果家長計劃讓孩子讀美國私立中小學,那么就跟“學區”沒有關系了。美國有“學區”概念的,主要指的是公立中小學,在美國,90%的孩子上的都是公立中小學。
美國學區房政策靈活開放,能夠保證孩子有一個穩定、良好的學習環境。美國法律規定,任何孩子,只要居住在該學區內,就享有免費教育的權利:公立學校(包括1年幼兒園)到高中畢業全部免費。
也就是說,不論是否在學區內擁有房產,哪怕是租在學區內,對于孩子教育來說都是一樣的。那么,對于中國留美家庭來說,購買學區房是否有必要呢?
現實中,家長們這樣選擇
美國的公立中、小學的資金,主要來源于學校周邊地區的房地產稅。各地稅率不同,大多為1%-3%。一個學區如果房子價格高,房地產稅相應高,通常房地產稅總額的一半以上用于公立中小學的修繕建設、設施設備、聘請教師、開展活動、校車接送等等。
用于學校的錢寬裕,教學質量便會提高,從而吸引更多家長來買學區房,形成一個良性循環。所以好學校的學區房,本身就兼具了甄別家長社會地位、財政實力、優質鄰里的重要因素。
所以,在美國,一般家庭若收入能夠負擔得起房價的話,都會選擇購買“學區房”。越來越多的中國人也在美國購置學區房,有的是為子女在美國讀書考慮,有的則純粹出于投資的目的。在購房總成交額方面,中國買家憑借高達220億美元的支出成為美國房地產市場最大客戶。
也正因為學區房的投資成本較高,許多家庭會選擇就近租房來替代購買,因而學區房的投資也會使得后續的租賃市場得到保證,這也是很多買家所看重的投資收益點。無論是從教育收益還是投資收益來講,這些投資者都十分聰明,他們購買的學區房除了尋求優質教育資源、租金收入外,也追求房地產價值的升值趨勢。
如何選擇好學區?
“學區”對房價有很大影響,同樣條件的房子,在好學區和差學區的價格可能會相差一倍。對于學區的好壞,美國不同地區都有一套自己的衡量標準。
在紐約,教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定:學校環境(包括學生出席率)占15%;學生表現,其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量,而高中則根據學生畢業率衡量,占總分的30%;學生進步,包括學校是否有效地幫助學生取得進步,占總分的55%。而在加州,政府每年主要通過API(加州公立學校學術表現指數)分數來衡量各地中小學校的表現。
雖然指標不盡相同,但官方發布的數據具有很強的權威性,可以作為挑選學區房的可靠依據。
美國有1600多所最好的高中,但100強則相對集中在幾個州:加利福尼亞州、佛羅里達州、馬里蘭州、紐約州、弗吉尼亞州、得克薩斯州、華盛頓州等。也就是說在這些州,最好的高中數量多一些,其中加州最多。如果一定要選擇一個簡單標準來衡量美國學區的優劣,那么選擇富人區最直接。因為富裕的社區和城市,學校和地區整體環境往往更好。
如何選購學區房?
美國學區房可分為兩類 :一類學區房是上文提到的優秀高中所在學區的房子。美國學區房只挑高中,美國對學區房的精準定位也在高中。美國的中小學教育階段,孩子的學習任務相對輕松,而決定一個孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段。在美國,每一所房子都有一個附近學區相匹配的學校。
另外,大學周邊用于出租給大學生的公寓,也可說是學區房。由于大學的學生公寓租金較高且數量難以滿足學生的需求,所以大部分的美國學生都會選擇到學校周邊租房居住,這類學區房適用于投資和以學養房的人。如果孩子是去美國讀大學,購買這樣一套學區房不僅可以更好地解決孩子本身的住宿問題,其未來的投資收益也非常可觀。
以投資為目的:房子的區域地段首先要選在經濟發達、人口稠密、對房源需求高的地方。風景好,資源稀缺的地方,房子更有升值空間。針對專門投資“學區房”的人來說,不是房子足夠貴才有高回報,主要看性價比。
溫馨提示:價格高的學區房與低價學區房的差別還在于:出租的時候,貴的地段一般象征著當地租客水平高,整體素質好。租金便宜的地方,很可能遇見素質參差不齊的租客,可能面臨信譽不佳、收入不穩定、易拖欠租金、毀壞房產等棘手的問題,這樣的風險也有必要考慮進來。
以學區為目的
教育硬性成績依然是重要參考指標。以加州地區為例,政府主要通過API來衡量各地中小學的表現。API分數介于200至1000分之間,一般800分以上的學校屬于比較優秀的。
考察當地的居民素質、人口組成、生活便利性和治安情況。居民素質體現了一個社區的文化和教育水平,考察時可以關注離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度等。
對于華人來說,周邊如果有華人超市則可以大大的加分,因為這往往意味著周邊已經成為較成熟的華人聚集區。至于治安情況,一般可以通過網站查詢地區犯罪率報告,或是與實地考察相結合。
房產稅會隨房價走高,當地教育經費越高,公立學校越受益。公立學校的教育資金主要來源于學校周邊地區的房地產稅,學區的資金跟房地產稅的數額成正比。
當然,購置美國房產不止要謹慎選址、選擇戶型,還面臨諸如貸款、幫租等各種專業、復雜的手續,且每一個留美家庭的具體情況都有差異,建議各位留美家庭一定要尋找專業的海外置業機構,以求事半功倍。
美國房屋一年的養護費用是多少?有哪些項目?
剛到美國不久的留學生驚訝地發現:附近的“富人區”,房價比北京六環外還要便宜得多。
地產中介魏曦,他表示:“我們從賣方手里抽取3%~5%的傭金,不向買方收錢。不過,買家在看房前需要去銀行開具一份‘銀行同意貸款證明’,在出示這份證明后中介公司才能開始帶你看房,因為我們需要了解你的貸款能力。”
外國人可否在美國買房呢?魏曦給出的答案是肯定的。
據魏曦介紹,在美國絕大部分州,對于在美國長期工作居住的外國公民來說,買房子的程序和本國人無異,只需要提供兩年以上的工資單,證明有能力償還貸款(月供必須在月收入28%以內),就可以向銀行貸款買房。
而對于不在美國工作的外國人來說,除非在美國銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款,否則只能用全款買房。
對于貸款買房的人來說,最關鍵的莫過于一份良好的信用記錄了。和中國的統一利率不同,在美國,每個人最終獲得的貸款利率都不盡相同,完全取決于你之前的信用記錄。
一個信用記錄良好的人買房子,最理想將可以獲得和基準利率持平的貸款利率。而一個經常拖欠信用卡還款,信用記錄很差的人,利率可以無限上浮,甚至被銀行拒貸。
貸款總期限都為30年,貸款方式分為三種:3年固定(后27年浮動),5年固定(后25年浮動),30年固定。目前利率分別為:4.75%、5.5%及6.25%(隨時會調整,以貸款申請當時利率為準)。
在次貸危機發生之前,美國曾經出現過“零首付”買房,然而,隨著危機的爆發,政府出于控制金融風險的考慮,將首付最低限額提升至20%。
“美國就是因為當初有太多人10%首付,甚至零首付買房子,才會引發后來的次貸危機。現在美國貸款買房的首付底線是20%。”魏曦表示。
金佳梁從抽屜里掏出買房時的“過戶賬單”,王遇看了一眼,就被密密麻麻雜七雜八的收費嚇了一跳。近20項各種一次性收費加起來居然有7000多美元。
“美國買房子必須請律師,光律師的各項收費加起來就有好幾千美元。另外,當地政府也要趁機收一筆錢,什么稅務服務費、貸款稅加起來,又是兩三千美元。”
但這些一次性的費用對于金佳梁來說都不是最恐怖的。真正讓金佳梁喘不過氣的,是后面綿延不斷的“養房”費用。
“無限期產權同時也意味著無限期的花銷,買房不是一勞永逸的。”金佳梁說。
1房產稅
房產稅在美國各個州和地區都不同,一般在1%~3%,紐約是3%。因此,以金佳梁的房子為例,每年的房產稅就高達1.5萬美元。
房屋保險
在美國購買房產的同時,也被強制購買房屋保險。在紐約,一棟50萬美元的房子,房屋保險費每個月都在100美元左右,一年就是1200美元。此外,在自然災害多發的州往往還要額外增保一份自然災害險,例如加州要加保地震險,南方城市要加保颶風險等。“如果你不買保險的話,銀行是不敢貸款給你的。”魏曦告訴《中國經濟周刊》。
2庭院維護
獨棟房屋維護成本高昂。例如,雇人剪草每個月開銷大約100美元,如果任由庭院雜草叢生,那么有一天你回到家就會發現自己的院子像是田螺姑娘來過一般煥然一新,只是門上多了一張當地政府的信,告訴你政府已經幫你剪草,請及時付款。
3物業費
如果你買的不是獨棟別墅,而是聯體別墅,或者公寓,那么就要承擔每個月150美元到500美元不等的物業費(或稱社區管理費)。對于像曼哈頓有守門人的高級公寓,一間公寓的物業費甚至可能高達上千美元每月。