要想取得最佳房貸利率所必須知道的事項
貸款買房，選擇貸款機構的時候，大家最關心的就是利率。
影響利率的因素有很多，今天就來跟大家聊聊，要做好哪4方面，才能拿下最好利率。
01
信用分數
信用分數對利率的影響最大。
房屋貸款是階梯定價（tier pricing)，每個信用分數階梯對應一個利率。信用分數分段越高，利率也就越低，通常是20分一級。
大部分買家常用的貸款是Conventional loan，最低660分就可以貸款，740分以上算是第一梯度。
另一種是貸款是限額較高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分數和更多的首付，利率通常也較高。
對于Jumbo loan，信用分數760-780分是第一梯度。
雖然每20分就會相差一個等級，不過只要信用分數在700以上，都不會有特別顯著的差別。
如果你的信用分數真的很高，在760以上，利率會低一點，但是每個月不會差很多。
關于提高信用分數，我們為大家分享2個Experian官方的建議：
首先就是要按時還賬單，包括信用卡、貸款、話費、租金、水電費等等。貸款機構查看你的信用報告的時候，會通過你有沒有按時還款來判斷你是否可靠，從而來預測你貸款之后會不會按時還貸款。
第二個是，降低信用卡的結余數額，也就是每個月盡可能多地完成還款。這會影響到Credit Utilization Ratio（信用額度利用率），從而影響你的信用分數。
一般來說，信用卡額度利用率越低，信用分數就會越高。
較低的信用卡額度利用率代表你每個月沒有花光所有的信用卡額度，說明你是一個知道如何妥善處理信用貸款的人。
02
貸款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
DTI是銀行考量貸款人每月管理還款能力的一個比例。
又細分為Front-End DTI（只看房貸月供/收入）和Back-End DTI（學生貸款+車貸+新房子貸款 +其他所有債務還款/收入）兩種計算方式。
債務占收入比例越高，銀行貸款的風險就越大，如果超過一定比例，銀行就可能會拒絕貸款給你。
現在大多數銀行要求Front-End DTI不超過28%，Back-End DTI不超過43%。而且多數銀行更看重Back-End DTI。
Jumbo loan的要求比較嚴格，得根據首付比例、是不是第一套房、選擇的貸款項目等等來確定，可能會要求只有40%。
DTI低，利率也會相對更低。
但這個也要看具體情況和每個銀行的政策。有時候20%和25%的利率可能就會很不一樣，但25%以上的就沒什么區別了。
但總的來說，收入越高、其他貸款越少，你能申請到的買房貸款就越多，利率也會越有利。
所以有些lender會建議你在申請房貸前先還清其他大筆貸款，同時不要在短期內增加新的貸款。比如開新的信用卡、貸款為新家添置家具電器等等。
03
工作時長和收入水平
一般情況下貸款機構會要求貸款人有一段時間的工作和穩定收入。
兩年是一個比較穩妥的時長。最好的情況是你之前同一份工作做了兩年，或者說雖然中間換了工作，但是換到了一個收入更高的工作。
但有一些剛開始工作的年輕買家也不用特別擔心，只要有雇主提供的offer letter ，還是有很多lender可以幫忙做貸款。
但如果你是自己創業self-employed, 貸款機構就會更小心更嚴格了。他們會仔細比對你的收入和Tax Return。
04
首付Down Payment
一般來說，如果能提前準備20%的首付，拿下好的貸款利率會比較有利。
因為貸款都是根據風險因素來調整的，5%的首付肯定會比20%首付風險更高，利率也會更高。
另外，如果首付少于20%的話，貸款機構會要求購買PMI (Private Mortgage Insurance) 房貸保險。
PMI受貸款額度、信用分數、房子類型、DTI 和貸款項目影響。
如果首付10%的話，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不過等房貸還到20%，就不用再付了。
當然，也并不是說低于20%的首付就一定不好。
我們也有一些投資型的客戶，會選擇只付5%到10%的首付。
雖然可能每個月要多還100刀左右，但考慮到現在的低利率，這部分錢的使用成本還是很低的。
剩下的錢還可以做多樣化投資，而不是都放在房子上。
有很多人認為，是不是應該攢夠20%再開始考慮買房。考慮到過去兩年美國房價的增長速度，攢錢的速度很有可能趕不上房價增長。
所以如果你已經有了買房計劃，可以盡早在自己的能力范圍內降低首付比例，挑選一個合適的房子。
留美學生家長到底該不該做美國房產投資呢？
在美國，什么是學區房？
美國的中、小學分公立、私立兩種。如果家長計劃讓孩子讀美國私立中小學，那么就跟“學區”沒有關系了。美國有“學區”概念的，主要指的是公立中小學，在美國，90%的孩子上的都是公立中小學。
美國學區房政策靈活開放，能夠保證孩子有一個穩定、良好的學習環境。美國法律規定，任何孩子，只要居住在該學區內，就享有免費教育的權利：公立學校（包括1年幼兒園）到高中畢業全部免費。
也就是說，不論是否在學區內擁有房產，哪怕是租在學區內，對于孩子教育來說都是一樣的。那么，對于中國留美家庭來說，購買學區房是否有必要呢？
現實中，家長們這樣選擇
美國的公立中、小學的資金，主要來源于學校周邊地區的房地產稅。各地稅率不同，大多為1%-3%。一個學區如果房子價格高，房地產稅相應高，通常房地產稅總額的一半以上用于公立中小學的修繕建設、設施設備、聘請教師、開展活動、校車接送等等。
用于學校的錢寬裕，教學質量便會提高，從而吸引更多家長來買學區房，形成一個良性循環。所以好學校的學區房，本身就兼具了甄別家長社會地位、財政實力、優質鄰里的重要因素。
所以，在美國，一般家庭若收入能夠負擔得起房價的話，都會選擇購買“學區房”。越來越多的中國人也在美國購置學區房，有的是為子女在美國讀書考慮，有的則純粹出于投資的目的。在購房總成交額方面，中國買家憑借高達220億美元的支出成為美國房地產市場最大客戶。
也正因為學區房的投資成本較高，許多家庭會選擇就近租房來替代購買，因而學區房的投資也會使得后續的租賃市場得到保證，這也是很多買家所看重的投資收益點。無論是從教育收益還是投資收益來講，這些投資者都十分聰明，他們購買的學區房除了尋求優質教育資源、租金收入外，也追求房地產價值的升值趨勢。
如何選擇好學區？
“學區”對房價有很大影響，同樣條件的房子，在好學區和差學區的價格可能會相差一倍。對于學區的好壞，美國不同地區都有一套自己的衡量標準。
在紐約，教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定：學校環境(包括學生出席率)占15%；學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量，而高中則根據學生畢業率衡量，占總分的30%；學生進步，包括學校是否有效地幫助學生取得進步，占總分的55%。而在加州，政府每年主要通過API（加州公立學校學術表現指數）分數來衡量各地中小學校的表現。
雖然指標不盡相同，但官方發布的數據具有很強的權威性，可以作為挑選學區房的可靠依據。
美國有1600多所最好的高中，但100強則相對集中在幾個州：加利福尼亞州、佛羅里達州、馬里蘭州、紐約州、弗吉尼亞州、得克薩斯州、華盛頓州等。也就是說在這些州，最好的高中數量多一些，其中加州最多。如果一定要選擇一個簡單標準來衡量美國學區的優劣，那么選擇富人區最直接。因為富裕的社區和城市，學校和地區整體環境往往更好。
如何選購學區房？
美國學區房可分為兩類 ：一類學區房是上文提到的優秀高中所在學區的房子。美國學區房只挑高中，美國對學區房的精準定位也在高中。美國的中小學教育階段，孩子的學習任務相對輕松，而決定一個孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段。在美國，每一所房子都有一個附近學區相匹配的學校。
另外，大學周邊用于出租給大學生的公寓，也可說是學區房。由于大學的學生公寓租金較高且數量難以滿足學生的需求，所以大部分的美國學生都會選擇到學校周邊租房居住，這類學區房適用于投資和以學養房的人。如果孩子是去美國讀大學，購買這樣一套學區房不僅可以更好地解決孩子本身的住宿問題，其未來的投資收益也非常可觀。
以投資為目的：房子的區域地段首先要選在經濟發達、人口稠密、對房源需求高的地方。風景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。針對專門投資“學區房”的人來說，不是房子足夠貴才有高回報，主要看性價比。
溫馨提示：價格高的學區房與低價學區房的差別還在于：出租的時候，貴的地段一般象征著當地租客水平高，整體素質好。租金便宜的地方，很可能遇見素質參差不齊的租客，可能面臨信譽不佳、收入不穩定、易拖欠租金、毀壞房產等棘手的問題，這樣的風險也有必要考慮進來。
以學區為目的
教育硬性成績依然是重要參考指標。以加州地區為例，政府主要通過API來衡量各地中小學的表現。API分數介于200至1000分之間，一般800分以上的學校屬于比較優秀的。
考察當地的居民素質、人口組成、生活便利性和治安情況。居民素質體現了一個社區的文化和教育水平，考察時可以關注離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度等。
對于華人來說，周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因為這往往意味著周邊已經成為較成熟的華人聚集區。至于治安情況，一般可以通過網站查詢地區犯罪率報告，或是與實地考察相結合。
房產稅會隨房價走高，當地教育經費越高，公立學校越受益。公立學校的教育資金主要來源于學校周邊地區的房地產稅，學區的資金跟房地產稅的數額成正比。
當然，購置美國房產不止要謹慎選址、選擇戶型，還面臨諸如貸款、幫租等各種專業、復雜的手續，且每一個留美家庭的具體情況都有差異，建議各位留美家庭一定要尋找專業的海外置業機構，以求事半功倍。
