自1929大蕭條以來(lái)，美國(guó)全國(guó)范圍房?jī)r(jià)下跌僅有一次，即是2008年次貸危機(jī)之后。現(xiàn)在，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)從08經(jīng)濟(jì)危機(jī)復(fù)蘇之后，全國(guó)房?jī)r(jià)將預(yù)計(jì)再次下跌，房地產(chǎn)公司Zillow預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將下降2-3%。
這家房地產(chǎn)公司指出，它是基于美國(guó)GDP2020年下降4.9%和2021年GDP增長(zhǎng)5.7%的基本假設(shè)，進(jìn)行的預(yù)測(cè)。
報(bào)告還預(yù)測(cè)，房屋銷(xiāo)售量將迅速下降50-60%，到今年春天觸底；之后以每月10%左右的速度復(fù)蘇直到2021年。
Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Svenja Gudell表示："住房基本面依然強(qiáng)勁，遠(yuǎn)比08年次貸危機(jī)前夕強(qiáng)勁，這對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)好兆頭。盡管疫情帶來(lái)困難，但我們看到的幾個(gè)跡象都表明，市場(chǎng)對(duì)住房的需求仍然很大，買(mǎi)家、賣(mài)家和代理商正在盡可能推進(jìn)交易。”
Gudell指出，在冠狀病毒大流行期間，技術(shù)發(fā)展迅速，幫助購(gòu)房者遠(yuǎn)程購(gòu)買(mǎi)和過(guò)戶(hù)交易。
相比之下，標(biāo)準(zhǔn)普爾S&P Case-Shiller的數(shù)據(jù)顯示，在08次貸危機(jī)期間，全國(guó)房?jī)r(jià)從2006年的峰值降至2012年的低谷，跌幅略高于27%。美國(guó)一些大城市，跌幅更厲害。然而到今年2月，平均房?jī)r(jià)比2006年的峰值高出15.5%，比2012年的低谷上漲59%以上。
Zillow預(yù)測(cè)包括一個(gè)更悲觀的可能，即房?jī)r(jià)下降3-4%，并且直到2021年底才會(huì)復(fù)蘇，Zillow預(yù)計(jì)這有25%的概率發(fā)生。然而，另一些人則認(rèn)為超過(guò)25%幾率發(fā)生這種可能。
3月下旬，Capital Economics經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將從峰值下跌4%，跌至谷底，然后房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)，直到2021年初。"我們預(yù)計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，今年下半年房屋銷(xiāo)售將反彈，這也將防止房?jī)r(jià)大幅下跌。但家庭收入和儲(chǔ)蓄的復(fù)蘇需要時(shí)間。” Capital Economics房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Matthew Pointon表示。
與此同時(shí)，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，但"很可能在2020年擠出一個(gè)漲幅，達(dá)到新高"。
Yun說(shuō)，隨著本地市場(chǎng)的變化，今年房?jī)r(jià)將上漲1.3%。他指出，市場(chǎng)的高端房屋將會(huì)看到價(jià)格下降。
支持價(jià)格上漲的原因是待售房屋的嚴(yán)重短缺。房屋上市量甚至在疫情爆發(fā)之前就已開(kāi)始下降，現(xiàn)在跌至歷史低點(diǎn)，因?yàn)闈撛谫u(mài)家推遲房屋掛牌上市，而那些已經(jīng)上市的賣(mài)家則撤回他們的掛牌。
根據(jù)Redfin上周的一份報(bào)告，現(xiàn)在房屋銷(xiāo)售供應(yīng)量今年已下降22%，新房源下降約40%。然而，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)并沒(méi)有降價(jià)。上周市場(chǎng)上只有3%的房屋房?jī)r(jià)下跌，與去年同期持平，低于1月和2月的4%的平均水平。
從歷史上看，價(jià)格（下調(diào)）通常比銷(xiāo)售（下降）滯后幾個(gè)月，今年春天的銷(xiāo)量將大幅下降。然而已有跡象表明，買(mǎi)家正在重返市場(chǎng)。房地產(chǎn)網(wǎng)站上的網(wǎng)絡(luò)流量正在上升，一些房屋建筑商表示，僅過(guò)去幾周，需求就增加了。當(dāng)然，這在很大程度上取決于整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，以及消費(fèi)者信心波動(dòng)的時(shí)間長(zhǎng)短和力度。
來(lái)自房屋貸款數(shù)據(jù)看來(lái)，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始重新開(kāi)啟，購(gòu)房者似乎正在緩慢地重返市場(chǎng)。抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)季節(jié)性調(diào)整的指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，上周抵押貸款申請(qǐng)總量較前一周上升0.1%；這是房屋抵押貸款連續(xù)第三周上升。
買(mǎi)家正在對(duì)令人難以置信的低利率、以及新技術(shù)和流程做出反應(yīng)，這些技術(shù)和工藝允許他們遠(yuǎn)程尋找住房。代理商通過(guò) Facetime 或 Zoom 等應(yīng)用，提供虛擬展示或?qū)崟r(shí)瀏覽。對(duì)于空置的房屋，他們還允許潛在買(mǎi)家自行看房，使用高科技鎖盒，通過(guò)智能手機(jī)開(kāi)鎖看房。
30年期固定利率抵押貸款的平均利率從3.43%降至3.40%，是1990年以來(lái)的歷史低點(diǎn)。然而，低利率并沒(méi)有增加再融資量refi, 再融資申請(qǐng)?jiān)诒局芟陆?%，但比一年前高出210%，一年前利率比現(xiàn)在整整高出一個(gè)百分點(diǎn)。
MBA高級(jí)副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mike Fratantoni表示："盡管利率較低，但再融資申請(qǐng)卻有所下降，這是因?yàn)樵S多銀行提供的再融資利率高于非再融資貸款利率，而其他銀行則暫停提供現(xiàn)金再融資貸款，因?yàn)樗鼈儫o(wú)法將這些貸款出售給房利美和房地美。“
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在美國(guó)搬家是一件司空見(jiàn)慣的事情，一般5-7年，甚至更短。自20世紀(jì)80年代以來(lái)，美國(guó)人一直在降低搬遷率。事實(shí)上，自1948年美國(guó)人口普查局開(kāi)始跟蹤搬遷率以來(lái)，美國(guó)的移動(dòng)率在2018年達(dá)到了歷史以來(lái)的最低點(diǎn)。
數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，千禧一代特別熱衷于大房子，在他們最近的舉動(dòng)中，千禧一代的可能性比60-70年代的人高27％，比嬰兒潮一代移動(dòng)的可能性高77％，因?yàn)樗麄兿胍粋€(gè)更大的房子。
最主要的搬家原因：
對(duì)更大房屋的渴望：26％
渴望擁有，而不是租賃：19％
縮小規(guī)模：12％
新工作或工作調(diào)動(dòng)：11％
渴望更好的社區(qū)：9％
與其他重要人物分開(kāi)：6％
建立自己的家庭（例如搬出父母家）：6％
渴望更接近家庭：5％
渴望縮短通勤時(shí)間：5％
搬家的原因會(huì)決定花多少時(shí)間來(lái)尋找新房。從租房過(guò)渡的人花了最多的時(shí)間找到。平均花了5.7個(gè)月購(gòu)買(mǎi)完美住宅，比其他潛在購(gòu)房者長(zhǎng)一個(gè)月。
那些搬家尋找更好社區(qū)的人花了第二長(zhǎng)時(shí)間在4.7個(gè)月找到他們的新家。最快的購(gòu)物者是分手后搬家的人。這些人平均花了兩個(gè)多月的時(shí)間尋找下一個(gè)家。
噪音，交通和犯罪是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題。噪音在名單中排名第一，41％的受訪(fǎng)者認(rèn)為這是一個(gè)主要的禁忌。噪音比高犯罪率更具威懾力。
在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)需要考慮很多事情。從成本到外觀，從大小到位置，潛在的購(gòu)房者都可能面臨很長(zhǎng)的愿望清單。根據(jù)調(diào)查，新住宅中最重要的因素是成本。超過(guò)四分之三的受訪(fǎng)者在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)將成本列為首要考慮因素。第二大考慮因素是整體規(guī)模。只有一半的受訪(fǎng)者將房屋的特征列為非常重要。
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