近期，新冠病毒導致的房地產市場放緩可能給新澤西州、伊利諾伊州和佛羅里達州的房地產市場帶來最為劇烈的沖擊。
根據美國地產數據公司ATTOM數據解決方案公司的分析。房地產數據提供商對美國483個縣的房地產市場進行了研究，并根據住房支付能力、業主所欠房款超過其房屋價值的房屋份額和止贖率尋找疲軟跡象。
ATTOM公司首席產品官托德.泰塔（Todd Teta）表示，這些指標是“主要的危機指標”。它們突出了該國那些已經很容易陷入冠狀病毒衰退的地區。
隨著住房需求減弱，舉步維艱的借款人停止支付抵押貸款，律師們指出的地區面則臨著更高的喪失抵押品贖回權和財產價值下降的風險——盡管目前，大多數貸款人都沒有開始啟動斷供的程序。
在ATTOM公司的分析中，新澤西州的情況很糟糕。在新澤西地區，9個最脆弱的縣中，新澤西州占了6個。在20個最糟糕的縣中，新澤西州占了10個。
這項分析只考慮了經濟因素，而沒有考慮公共衛生數據，所以泰塔說，他沒有考慮新澤西州冠狀病毒病例數量多的因素。在冠狀病毒確診病例和病毒的死亡病例中，該州僅次于紐約。
不平等的住房繁榮
在美國最強勁的房地產市場，新澤西州的平均房價已經遠遠超過了2005年至2007年美國房地產繁榮時期的峰值。不過，新澤西州大部分地區的情況并非如此。
甚至在冠狀病毒大流行爆發之前，新澤西州的房地產市場就陷入了困境，新澤西州馬塔萬的一家評估公司Otteau Group的Jeffrey Otteau說。該州的房地產市場仍未從上次全球金融危機中完全復蘇。
Jeffrey Otteau說：“就從大蕭條中復蘇的房價而言，新澤西州一直是全美國表現最差的州之一。加之這次又疊加了新冠病毒疫情沖擊帶來的經濟衰退。”
在經濟上的不利因素中，新澤西州高昂的稅收和高昂的生活成本也阻礙了本州的就業增長和人口增長。
“新澤西州的出境移民比入境移民多，向其他州遷移人數之多非常明顯。”Jeffrey Otteau說。
他說，對新澤西州的房地產市場來說，有一個小小的好處是，冠狀病毒危機刺激了紐約市一些居民到紐約的附近新澤西州尋找住房。
但是不是每個人都同意這種可怕的評估。
“我們是一個健康的州。”安吉拉·西科利（Angela Sicoli）說，她是新澤西21世紀獎經紀公司的總裁（Century 21 Award Agency）。“在疫情流行之前，我們處于上升趨勢。”
全美國10大地產衰退最大的縣
盡管目前全美國房地產市場在大流行中表現出相對強勁。一個典型的購房者需要拿出31%的合理收入就可以買一套中等價位的房子。目前美國僅有0.08%的房屋處于止贖狀態，創歷史新低。但是根據ATTOM公司一些數據顯示，下面這些縣的房地產市場在疫情期間顯示出了某種脆弱。
1.新澤西州蘇塞克斯縣（Sussex County, New Jerse）：位于新澤西州與賓夕法尼亞州交接，該縣有14萬人口。到2019年底，超過四分之一的房主欠下的錢超過了房子的價值。止贖率為0.3%，而全國的總止贖率不到0.1%。
2.新澤西州沃倫縣（Warren County, New Jersey）：沃倫縣也位于新澤西州和賓夕法尼亞州邊境，毗鄰蘇塞克斯縣。全部28%的房主都在資不抵債狀態，該縣的止贖率也為0.3%。然而，它的可負擔性比蘇塞克斯郡稍好一些。
3.馬里蘭州查爾斯縣（Charles County, Maryland）：在華盛頓特區南部的這個縣，經濟承受能力造成了一個問題。ATTOM公司稱，一個典型的買家需要花費近43%的收入，才能在2020年第一季度買得起中等價位的房子。
4.伊利諾伊州麥克亨利縣（McHenry County, Illinois）：在芝加哥西北部的這個縣，到2019年底，近24%的房主處于資不抵債，止贖率為0.2%。有報道出，伊利諾伊州幾乎錯過了過去十年的經濟繁榮。該州的就業增長一直不溫不火，房屋價值幾乎沒有升值。
5.紐約洛克蘭德縣（Rockland County, New York）：在紐約市大都會區的這個郊區縣，房子貴得讓人眼花繚亂。一個典型的買家需要在2020年第一季度拿出高達三分之二的收入來買房子，當時的房價中值是406500美元。
6.新澤西州大西洋縣（Atlantic County, New Jersey）：這個沿海縣是大西洋城的所在地，旅游經濟受到嚴重沖擊。超過三分之一的大西洋縣房主資不抵債，喪失抵押品贖回權的比率超過了0.2%。
7.新澤西州帕薩奇縣（Passaic County, New Jersey）：在紐約城外，經濟承受能力是這個地區面臨的主要挑戰。ATTOM公司稱，一個典型的買家需要在2020年第一季度拿出一半以上的收入來購買中等價位的房子。
8.新澤西州海洋縣（Ocean County, New Jersey:）：新澤西州海洋縣這個縣是另一個需要房主負擔能力很高的地方。中等收入的購房者需要拿出近45%的收入來購買中等價位的房子。
9.新澤西州格洛斯特縣（Gloucester County, New Jersey）：在費城郊區的這個縣，超過27%的房主都資不抵債，喪失抵押品贖回權的比率超過0.3%。
10.弗羅里達州弗拉格勒縣（Flagler County, Florida）：這個沿海小縣位于代托納海灘和圣奧古斯丁之間。房屋可承受性是一個主要的痛點：一個買家會把47%的收入花在中等價位的房子上。
當然，也并非所有新澤西州的地區都處于危險地帶。一些新澤西州的縣已經處于大流行的良好位置。例如，在ATTOM公司的483個縣的名單上哈德遜縣排名第349位，薩默塞特縣是217號，莫里斯縣排在158號。
雖然只有一個佛羅里達州的縣躋身前10個處于資不抵債的房屋狀態中，但有10個佛羅里達州的縣在前50個最脆弱的住房市場中排名比較靠前，狀態也不容忽視。其中包括弗拉格勒、萊克、海灣、克萊、布勞沃德、赫爾南多、圣羅莎、奧西奧拉、高地和夏洛特縣。伊利諾伊州的四個縣也進入了前50名：他們分別是凱恩，威爾，塔澤維爾和萊克。
美國西半部快速升值的房地產市場大多不在阿托姆的脆弱地區名單上。加州只有一個縣進入前50名。科羅拉多州和華盛頓州沒有一個縣進入前300名。
這是因為飆升的房價給了房主一個資本緩沖。
根據ATTOM公司的數據排名，美國發展最穩固、受疫情最小的房地產市場是印第安納州的蒂普卡諾縣，普渡大學的所在地。
（文章來源于：2020年4月27日《www.bankrate.com》，由川銳傳媒原創翻譯，如需轉載需獲得川銳傳媒授權。）
自1929大蕭條以來，美國全國范圍房價下跌僅有一次，即是2008年次貸危機之后。現在，在美國經濟從08經濟危機復蘇之后，全國房價將預計再次下跌，房地產公司Zillow預計今年房價將下降2-3%。
這家房地產公司指出，它是基于美國GDP2020年下降4.9%和2021年GDP增長5.7%的基本假設，進行的預測。
報告還預測，房屋銷售量將迅速下降50-60%，到今年春天觸底；之后以每月10%左右的速度復蘇直到2021年。
Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示："住房基本面依然強勁，遠比08年次貸危機前夕強勁，這對整個住房市場來說是個好兆頭。盡管疫情帶來困難，但我們看到的幾個跡象都表明，市場對住房的需求仍然很大，買家、賣家和代理商正在盡可能推進交易。”
Gudell指出，在冠狀病毒大流行期間，技術發展迅速，幫助購房者遠程購買和過戶交易。
相比之下，標準普爾S&P Case-Shiller的數據顯示，在08次貸危機期間，全國房價從2006年的峰值降至2012年的低谷，跌幅略高于27%。美國一些大城市，跌幅更厲害。然而到今年2月，平均房價比2006年的峰值高出15.5%，比2012年的低谷上漲59%以上。
Zillow預測包括一個更悲觀的可能，即房價下降3-4%，并且直到2021年底才會復蘇，Zillow預計這有25%的概率發生。然而，另一些人則認為超過25%幾率發生這種可能。
3月下旬，Capital Economics經濟學家預測，房價將從峰值下跌4%，跌至谷底，然后房價將趨于平穩，直到2021年初。"我們預計，隨著經濟開始好轉，今年下半年房屋銷售將反彈，這也將防止房價大幅下跌。但家庭收入和儲蓄的復蘇需要時間。” Capital Economics房地產經濟學家Matthew Pointon表示。
與此同時，美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun預測，今年房價不會下跌，但"很可能在2020年擠出一個漲幅，達到新高"。
Yun說，隨著本地市場的變化，今年房價將上漲1.3%。他指出，市場的高端房屋將會看到價格下降。
支持價格上漲的原因是待售房屋的嚴重短缺。房屋上市量甚至在疫情爆發之前就已開始下降，現在跌至歷史低點，因為潛在賣家推遲房屋掛牌上市，而那些已經上市的賣家則撤回他們的掛牌。
根據Redfin上周的一份報告，現在房屋銷售供應量今年已下降22%，新房源下降約40%。然而，市場上房價并沒有降價。上周市場上只有3%的房屋房價下跌，與去年同期持平，低于1月和2月的4%的平均水平。
從歷史上看，價格（下調）通常比銷售（下降）滯后幾個月，今年春天的銷量將大幅下降。然而已有跡象表明，買家正在重返市場。房地產網站上的網絡流量正在上升，一些房屋建筑商表示，僅過去幾周，需求就增加了。當然，這在很大程度上取決于整體經濟復蘇，以及消費者信心波動的時間長短和力度。
來自房屋貸款數據看來，隨著美國經濟開始重新開啟，購房者似乎正在緩慢地重返市場。抵押貸款銀行家協會季節性調整的指數數據顯示，上周抵押貸款申請總量較前一周上升0.1%；這是房屋抵押貸款連續第三周上升。
買家正在對令人難以置信的低利率、以及新技術和流程做出反應，這些技術和工藝允許他們遠程尋找住房。代理商通過 Facetime 或 Zoom 等應用，提供虛擬展示或實時瀏覽。對于空置的房屋，他們還允許潛在買家自行看房，使用高科技鎖盒，通過智能手機開鎖看房。
30年期固定利率抵押貸款的平均利率從3.43%降至3.40%，是1990年以來的歷史低點。然而，低利率并沒有增加再融資量refi, 再融資申請在本周下降2%，但比一年前高出210%，一年前利率比現在整整高出一個百分點。
MBA高級副總裁兼首席經濟學家Mike Fratantoni表示："盡管利率較低，但再融資申請卻有所下降，這是因為許多銀行提供的再融資利率高于非再融資貸款利率，而其他銀行則暫停提供現金再融資貸款，因為它們無法將這些貸款出售給房利美和房地美。“
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