70%的ARV(修復(fù)后價值)規(guī)則是一個房地產(chǎn)投資者常用的公式，并被用來作為一個晴雨表，在購買不良房地產(chǎn)時可以計算利潤。一旦你輸入這兩個關(guān)鍵因素，即ARV和估計的維修費用，這個公式將計算你可以為一個給定的房產(chǎn)支付的最大費用。
為了使這個公式正確工作，關(guān)鍵是你為ARV和ERC選擇的數(shù)字是準確和保守的，這個規(guī)則的問題在于，有多少人是按字面意思來解釋它的。關(guān)于這條規(guī)則有很多錯誤的信息和神話，這篇博客文章的目的是消除錯誤的信息，并指導(dǎo)投資者如何在當(dāng)?shù)厥袌錾细吒偁幜Α?/span>
事實上，它根本不是一個真正的規(guī)則，而是一個指導(dǎo)方針，至關(guān)重要的是要認識到70%規(guī)則并不是一個適用于所有情況、市場或退出策略的放之四海而皆準的模型，因此，試圖統(tǒng)一應(yīng)用這一70%規(guī)則的投資者將因此獲得更少的報價。如果你這樣對待它，你將錯過交易，因為你的報價將沒有競爭力，與你的市場保持一致是關(guān)鍵，這能讓你提供更有競爭力、更公平、更有可能被接受的報價。
公式本身相當(dāng)簡單，一旦你計算了ARV和ERC，你只需輸入數(shù)字就可以了。列舉一個例子，我們將使用一個ARV價值味10萬美元，需要2萬美元進行修復(fù)的房子，最后一個要算出的變量是你需要購買的折扣，這里我們用傳統(tǒng)的70%法則，代入0.7，請參考下面的計算圖表。
這條規(guī)則(即指導(dǎo)方針)是至關(guān)重要的，因為我們都知道，當(dāng)你購買房地產(chǎn)時，你是在賺錢，如果你以錯誤的價格買進，你的利潤率就會迅速下降或完全消失。你需要將ARV和rehab結(jié)合起來計算，如果這兩個數(shù)字中的任何一個是不準確的，你就有可能超出自己的能力，或者以低于理想的利潤率運營。
基于你的退出策略，ARV和rehab應(yīng)該是固定的數(shù)字，然而，你以較少的維修費用購買100%的ARV應(yīng)該是可變的。此外，當(dāng)你在房地產(chǎn)交易中變得更有創(chuàng)意時，這條規(guī)則可能會被完全忽視，例如，如果你打算買入并長期持有房產(chǎn)，押注會升值，你很可能有能力支付更高的價格。如果您購買的是第2種類型房產(chǎn)，融資有利，且區(qū)域合適，您可以以101%的ARV購買，關(guān)鍵是退出策略很重要。
實踐意義:
（1）房價點
70%規(guī)則可以根據(jù)房屋庫存的價格點進行調(diào)整，例如，如果你在德州購買較低端的住房(70- 90k美元)，你可以以更低的折扣購買，比如65%。你要與當(dāng)?shù)厥袌霰３忠恢拢詈玫姆椒ㄊ遣榭磁c目標物業(yè)相同的細分區(qū)域最近的現(xiàn)金銷售額，如果你正在進行修復(fù)，它會告訴你其他人的利潤率是多少。如果批發(fā)房產(chǎn)是你的出口，這將告訴你有多少折扣和你需要購買的價格等。
（2）主要市場
所有的房地產(chǎn)都是本地的，主要的市場區(qū)域影響著公式，你需要根據(jù)你購買的市場調(diào)整配方。例如，在加州，你可能需要調(diào)整70%的比例，使之達到80%或85%，與達拉斯相比，德州的沃斯堡房價更便宜，70-78%的房價應(yīng)該很適合你。更重要的是基于主體屬性本身的超局部因素，你可以隨意購買，從一個郵政編碼到另一個郵政編碼，從一個地區(qū)到另一個地區(qū)，甚至在同一個主要市場區(qū)域內(nèi)都是波動的。
（3）退出策略
這個規(guī)則也會根據(jù)退出策略而波動。例如，土地領(lǐng)主將能夠支付更多的類型房產(chǎn)，修復(fù)房產(chǎn)者將有一個更高的完成水平，因此他們的維修費用將會更高，加上他們需要考慮到房地產(chǎn)經(jīng)紀人傭金和其他費用。相比之下，房東將能夠支付更多，因為他們的策略完全不同，往往會試圖獲得短期現(xiàn)金流和長期升值。例如，在北德克薩斯，地主們通常以76-80%的ARV購買地租。
（4）其他的類型
其他投資者可能喜歡不同的公式，例如根據(jù)你希望從項目中獲得的收益來計算你的報價。例如，如果你想修復(fù)一所房子，在考慮了諸如持有成本、交易成本、房地產(chǎn)經(jīng)紀人傭金等因素后，你至少可以凈賺18000美元。
70%規(guī)則更多的是一個指導(dǎo)方針，而不是一個硬性規(guī)定，你可以支付的ARV費用減去維修費用的百分比將根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌觥⑼顺霾呗院妥》款愋投兴煌Ｔ谟嬎隳愕膱髢r時，你需要考慮到以上所有的因素，如果你這樣做，你的報價將更有競爭力，并與當(dāng)?shù)厥袌鱿鄥f(xié)調(diào)，而不是試圖應(yīng)用70%的公式作為一個總則。
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美國買房必然要涉及到產(chǎn)權(quán)，那么房子應(yīng)該買在誰的名下？要回答這個問題，首先需要知道有哪些名字可以用來買房。一般說來分為四類：個人，聯(lián)名，公司，信托。各人就是一個人，也就是買在一個人的名下；聯(lián)名就是幾個個人一起買，也稱partnership；公司和信托需要一定的費用，注冊成立。
美國房子應(yīng)該買在什么名下？
要從三個方面來考慮:
一、資產(chǎn)保護
所謂資產(chǎn)保護是指你買在名下的資產(chǎn)。比如房子，在法律意義上不會由于外界的因素而喪失或者減少。假如由于某些原因，有人對你提出了訴訟，還有孩子的婚姻發(fā)生變化了，等等。這些諸多原因發(fā)生了，但你的資產(chǎn)仍然完好無損，則可以說你的資產(chǎn)就得到保護了。對于一些高風(fēng)險的職業(yè)以及考慮子女婚姻風(fēng)險的人士來說，資產(chǎn)保護尤為重要。
二、稅務(wù)減扣
名字的不同，產(chǎn)生的稅務(wù)問題也不同。在房產(chǎn)投資方面，主要需要考慮所得稅（income tax），資本增值稅( capital gain tax )和房產(chǎn)稅(property tax)。所得稅和資本增值稅有時是相關(guān)聯(lián)的，在稅法規(guī)定的前提下，合理降低稅務(wù)，是每個投資者應(yīng)該也必須追尋的。
三、傳承流暢
美國房產(chǎn)投資以集聚大量房產(chǎn)的投資組合（property portfolio）為工具，利用時間來致富，而不是買了之后賣掉，賣掉之后再買，這樣的操作。所以將來地產(chǎn)組合的傳承，是一個重要的需要考慮的問題。能夠在傳承過程中不引起額外的稅務(wù)問題和其他成本。
簡而言之，資產(chǎn)能夠得到保護，稅收能夠減少，傳承非常流暢的名字就是我們需要的好名字，房子就應(yīng)該買在這些名下。當(dāng)然每個人的情況各不相同，每個人的需求也各不一樣，但是總有一種名字會適合自己的。
必須知道幾個重要名詞
要完整的解析資產(chǎn)保護，稅務(wù)減扣和傳承流暢，你必須知道幾個重要名詞：所有權(quán)，控制權(quán)，收益權(quán)，以及這三個權(quán)的傳承。
假如你有一套房子并且買在你自己的名下，那么這個房子是你的，也就是你擁有這個房子，也就是這個房子的所有權(quán)是你的；你可以決定是租出去，還是賣掉，也可以裝修，或者空著，這些決定和行動全是由你來做的，則你還具備控制權(quán)；假如房子租出去了，你有租金了；假如房子賣掉了，你有收入了，這些收入都歸你了，則你有了收益權(quán)。
如果你把房子賣了，則你把所有權(quán)讓出去了，那你跟你關(guān)聯(lián)的控制權(quán)和收益權(quán)也都轉(zhuǎn)移了；如果你把房子過戶給家人了，一般則說你把資產(chǎn)傳承了。資產(chǎn)保護與所有權(quán)直接掛鉤。
如果一樣?xùn)|西是你的，當(dāng)你欠了別人什么或者別人訴訟要求你什么的時候，則你的也就是你擁有的一定被法律上要求來賠償或者補償?shù)模坏钱?dāng)一樣?xùn)|西在法律意義上不是你的，則誰也追究不到，這就是法律意義上的資產(chǎn)保護，而不是平常意思上的保險的概念。
收益權(quán)涉及到稅務(wù)，只要你有收益了，那怕是負的收益，則都會涉及到稅務(wù)問題，所以弄清楚收益權(quán)是解決稅務(wù)問題的關(guān)鍵。控制權(quán)在房產(chǎn)投資上更為重要，是它來決定誰所有，誰收益，是它來控制整個地產(chǎn)投資組合。地產(chǎn)投資最重要的不是擁有，而是控制！
下面我們從這三權(quán)以及它們的傳承來分析各種名義買房的優(yōu)缺點。
個人擁有
可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯(lián)名的名下。因為它簡單，成本低，而且順理成章。
所有權(quán)
買在個人名下，則所有權(quán)就是個人的。由于所有權(quán)是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受傷了訴訟你等，或者你的職業(yè)導(dǎo)致你被訴訟，比如醫(yī)生等，則在你名下的所有的其他房產(chǎn)都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責(zé)任。如果一個資產(chǎn)不夠的情況下，可以追溯到你名下的其他資產(chǎn)。尤其是當(dāng)你房產(chǎn)下跌成負資產(chǎn)，而你想把它處理掉的時候，這就成了更大的問題。
控制權(quán)
買在各人名下，則控制權(quán)當(dāng)然歸你各人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。
收益權(quán)
買在各人名下，則收益權(quán)歸你自己。房子出租了，則租金減掉利息等成本之后的凈收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃凈收入是正的話，則加入到你的個人收入后會增加你的稅負；但如果租賃凈收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。
傳承
當(dāng)你把所有權(quán)傳承給子女的時候，會涉及遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅免稅額是500萬美元。
聯(lián)名擁有
聯(lián)名基本上和個人一樣。聯(lián)名有兩種形式，一種是joint tenancy（聯(lián)合共有），另外一種是tenancy in common（一般共有）。兩者最大的區(qū)別在于Joint tenancy中的一方去世之后，產(chǎn)權(quán)會自動轉(zhuǎn)移給另外一方；而tenancy in common則是一方去世了，則產(chǎn)權(quán)是轉(zhuǎn)移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關(guān)系會用Joint tenancy，而非夫妻關(guān)系的合伙人則用tenancy in common。
所有權(quán)
聯(lián)名名下的資產(chǎn)是在不同的個人名字名下，所以資產(chǎn)也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題，則都可以追溯到這個資產(chǎn)，沒有資產(chǎn)保護。所有權(quán)的多少可以在產(chǎn)權(quán)上注明比例，所有權(quán)的行使分配就按照這個比例。
控制權(quán)
如果是JointTenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in common 則一般按照以出資比例確定的產(chǎn)權(quán)股份比例來確定控制權(quán)，股份多的人說了算。
收益權(quán)
這個產(chǎn)權(quán)形式是按比例的，所以收益權(quán)也是按所有權(quán)的比例來分配的。
公司擁有
也有很多人把房子買在公司名下。相對來說買在公司名下，貸款稍微復(fù)雜點，但還是沒有問題的。
所有權(quán)
買在公司名下的房產(chǎn)歸公司所有，而公司歸股東所有。但是公司不同于個人和聯(lián)名，不是自然實體，而是法律意義上的實體。由于公司一般是有限責(zé)任公司，所以在公司名下的資產(chǎn)具備一定的保護。也就是說如果公司下面的物業(yè)或者業(yè)務(wù)發(fā)生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司里面的資產(chǎn)，而不會超出該公司的范圍。然而，如果個人的其他資產(chǎn)或者職業(yè)發(fā)生訴訟等問題，你又是這個公司的股東和董事，則當(dāng)其他資產(chǎn)不夠的時候，也是可以追溯到這個公司的。簡單的說，對公司的訴訟只限于公司里面，但公司外面的股東的訴訟有可能會追到公司里面。所以公司具備資產(chǎn)保護，但有一定的限度。
控制權(quán)
公司名下的資產(chǎn)由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事一般本身就是股東。所以如果你把房子買在你的公司下面，那么房子的任何事情還是由你來處理和控制。
收益權(quán)
買在公司名下的房子歸公司所有。房子所有的收益也歸公司所有。由于公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以，房子的盈利和虧損，也就是歸于公司的盈利和虧損。房子的凈租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅（通常比各人所得稅的比例高）。股東的來自公司的收益以主要以分紅，董事費用，還可以工資的形式提取，變成個人收入之后加上個人的其他收入，以個人稅率計稅。如果來之公司的收益是公司稅后的，則有一個稅務(wù)調(diào)整。
傳承
公司的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。
Trust (信托)
信托分很多種，家庭信托是家庭常用的一種形式。信托主要有三個重要的部分組成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美國富人常用的一種商業(yè)工具。
所有權(quán)
買在信托下面的資產(chǎn)的所有權(quán)歸信托本身，也就是說里面的資產(chǎn)不歸個人，也不歸公司，盡管個人和公司會成為信托的管理控制人，盡管這些資產(chǎn)名義上在個人或者公司的名下。信托里面的資產(chǎn)唯一屬于信托本身，但是信托本身不是一個商業(yè)實體，不是法律意義上的經(jīng)營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它里面的資產(chǎn)會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟，則不可能追到里面。如果你給你孩子們住的房子在信托里面，他的婚姻出現(xiàn)問題了，這個資產(chǎn)將不會被分走。可以說在資產(chǎn)保護方面，信托是最好的。
控制權(quán)
信托的控制人是trustee,也就是信托管理人也稱控制人。信托管理控制人可以是個人，也可以是公司。
收益權(quán)
在信托里面的資產(chǎn)的收益歸信托本身，盡管信托需要報稅，但信托不是稅務(wù)實體，沒有稅率。信托里的收益只是暫時在里面，年終將會被分配給信托的受益人，或者留到下年，但留著需要交納不分配的處罰納稅。當(dāng)受益人從信托里面獲得收入之后，加上受益人的其他收入，一塊按照個人所得稅的方法計稅。對于信托里面有很多房產(chǎn)和生意資產(chǎn)的人來說，信托是一個避稅的好工具。
傳承
信托的整個運作和分配是由信托管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由于房產(chǎn)實際上是寫在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是個人，則傳承會引起費用和麻煩。但是，如果Trustee是公司的話，那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信托，傳承信托的目的。
信托是典型的三權(quán)分立的商業(yè)形式。對于資產(chǎn)保護和高收益的合理避稅有較大的好處。
通過以上分析可以看出每種名字各有利弊！當(dāng)你需要付扣稅的時候，個人和聯(lián)名比較適合；當(dāng)你注重資產(chǎn)保護的時候，信托最好，公司次之；當(dāng)你有大量收益并有子女可以分享的時候，信托很適合。
（文章轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有，如有問題請及時聯(lián)系我們。）
