近年來，富裕的美國人購買房產(chǎn)的目光已不再僅僅局限于佛羅里達的海灘別墅和紐約的頂層公寓。越來越多的高凈值美國人將資金投入到距離家鄉(xiāng)數(shù)千英里的房地產(chǎn)市場，許多地方甚至是他們的朋友從未光顧過的地方。那么，原因是什么呢？簡單來說，就是“機會”。從因貨幣波動而價格大幅下降的別墅，到“黃金”居留簽證和慷慨的稅收優(yōu)惠，海外的房地產(chǎn)交易往往能提供美國本土所無法比擬的條件。
以下是五個持續(xù)吸引美國投資者關(guān)注的國家，以及吸引他們投資的具體因素。
1. 葡萄牙：疲弱的歐元、宜人的氣候和黃金簽證漏洞
葡萄牙阿爾加維海岸的房價在過去一年上漲了約30%。當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人表示，這一需求的很大一部分來自美國買家，他們在購買第二套房和投資別墅方面表現(xiàn)活躍。即便里斯本政府收緊了著名的黃金簽證政策，美國人依然通過投資低密度鄉(xiāng)村地區(qū)和商業(yè)地產(chǎn)找到了一些漏洞，這些項目依然符合居留要求。再加上葡萄牙悠閑的生活方式、直飛美國東海岸的航班，以及沒有冬季暴風(fēng)雪的氣候，葡萄牙無疑保持著巨大的吸引力。
位于科姆波爾塔（被譽為“葡萄牙的漢普頓”）等時尚海濱小鎮(zhèn)的開發(fā)商，正在推出環(huán)保度假村，這些項目看起來似乎特別適合硅谷的錢包。對于那些希望擁有歐盟身份，甚至可能在未來獲得第二本護照的富裕美國人來說，葡萄牙仍然是首選。
2. 希臘：美元強勢+低稅收=島嶼房地產(chǎn)優(yōu)惠
在希臘完成2024年夏季大選后，來自美國的希臘房地產(chǎn)搜索量激增。房地產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，美國對希臘住宅的需求在選舉后“急劇增加”。那么，為什么美國買家如此急切呢？首先，強勢美元在歐元貶值時可以購買更多的白色石砌房屋。其次，希臘的黃金簽證政策依然允許投資者以25萬歐元購房獲得為期五年的居留許可，比葡萄牙原來的門檻低一半。
財富顧問還指出，希臘對新居民實行15%的股息稅，并且新的“非居民”稅制將外國收入稅額限制為每年10萬歐元。對于那些已經(jīng)在美國退休賬戶內(nèi)免稅的美國人來說，希臘的稅收優(yōu)惠無疑是地中海地區(qū)的一塊無摩擦的避風(fēng)港。
3. 阿聯(lián)酋（迪拜）：0%個人所得稅和創(chuàng)紀(jì)錄的回報率
根據(jù)Savills的報告，迪拜2024年住宅交易量同比增長了47%，奢華海濱公寓在完工前幾個月便已售罄。來自蘇富比和奈特·弗蘭克等經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，美國買家，特別是西海岸的科技創(chuàng)始人和華爾街交易員，已成為增長最快的外國買家群體。阿聯(lián)酋的零個人所得稅政策和與美元掛鉤的迪拉姆匯率消除了貨幣風(fēng)險。
即使今天的房價已經(jīng)非常高，迪拜的頂級房地產(chǎn)仍能提供4-6%的毛回報率，是曼哈頓公寓的兩倍。而且，投資者只需購買大約54.5萬美元的房產(chǎn)，便可獲得10年的黃金簽證。對于那些既尋求投資回報又渴望奢華生活方式的富裕美國人來說，迪拜無疑符合所有條件。
4. 日本：34年來最低的日元使東京成為“打折區(qū)”
在過去四年里，日元兌美元貶值了近34%，2025年初跌至每美元156日元以上。這一貨幣暴跌使得一套原本售價200萬美元的東京豪華公寓，現(xiàn)在以約130萬美元的價格出售，吸引了大量現(xiàn)金充裕的美國買家。
外國買家，尤其是像黑石集團這樣的美國私募股權(quán)公司，推動了2024年上半年日本房地產(chǎn)交易額達到236億美元，比2022年增長了近30%。零售買家也緊隨其后：日本的滑雪小屋和東京市中心的公寓為美國投資者提供了一個穩(wěn)定、低通脹的市場，租金收益率仍能達到3-4%。
隨著日本17年來的首次加息幾乎未對抵押貸款成本產(chǎn)生影響，分析師認(rèn)為，日元貶值的機會窗口還不會很快關(guān)閉，但這個優(yōu)惠不會永遠持續(xù)下去。
5. 土耳其：400,000美元購得護照——沿海別墅半價出售
盡管土耳其將購房入籍的最低投資額提高至40萬美元，但由于土耳其里拉貶值速度超過了門檻的增長，美國買家需求仍在攀升。例如，2021年，位于博德魯姆的海濱別墅掛牌價格為2000萬土耳其里拉，約合220萬美元；而如今，這棟別墅的價格已降至大約66萬美元。
購得土耳其國籍后，買家可以享受前往110多個國家的免簽或落地簽待遇，這對重視流動性的企業(yè)家來說極具吸引力。土耳其的稅制還規(guī)定，只有成為稅務(wù)居民（居住超過183天）后，全球收入才會被征稅。因此，分時居住的第二套房屋所有者可以在當(dāng)?shù)貛缀醪恍枰U納稅款。
此外，土耳其的直飛紐約航班和與歐洲和美國都適合的時區(qū)，使其成為全球化思維的美國人的低調(diào)戰(zhàn)略中心。
為什么美國富人投資海外房地產(chǎn)
對于富裕的美國人來說，海外房地產(chǎn)投資不僅僅是為了炫耀或展示生活方式。它還涉及資產(chǎn)多樣化、貨幣對沖、生活方式保障，以及有時為獲取第二本護照鋪平道路——這一切都包含在一筆交易中。
在投資之前，務(wù)必進行充分的準(zhǔn)備：
了解當(dāng)?shù)氐亩愂眨ㄞD(zhuǎn)讓稅、年稅、遺產(chǎn)稅）以及它們?nèi)绾闻c美國的稅收義務(wù)相互作用。雇傭雙語律師和測量師——每個市場都有一些可能讓初次投資者陷入困境的細節(jié)。以商業(yè)角度而非度假夢想來分析數(shù)據(jù)：租金收益、流動性、政治風(fēng)險和貨幣情形。
如果處理得當(dāng)，世界上最好的交易可能不在邁阿密或馬里布。它們可能就藏在阿爾加維海濱小鎮(zhèn)、迪拜克里克的高樓，或是北海道山腳下那間芬芳的雪松木小屋里，在其他人還在爭論美聯(lián)儲加息的同時，靜悄悄地為美國富人創(chuàng)造財富。
西雅圖的南湖聯(lián)合區(qū)在Niche網(wǎng)站發(fā)布的“2025年美國最適宜居住地”排名中位列第六，成為了太平洋西北地區(qū)唯一進入前十的社區(qū)。
Niche網(wǎng)站自稱是“為大學(xué)、學(xué)校與學(xué)生及家庭建立聯(lián)系的市場領(lǐng)軍者”。該網(wǎng)站綜合考慮犯罪率、學(xué)校評級、生活成本、就業(yè)機會、當(dāng)?shù)乇憷O(shè)施等因素，基于美國人口普查局、聯(lián)邦調(diào)查局、勞工部等機構(gòu)的數(shù)據(jù)，對全美230個城市和1.8萬多個地點進行了評估。
Niche網(wǎng)站的報告指出，南湖聯(lián)合區(qū)因其時尚的餐飲場所、優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、便利的通勤環(huán)境，以及活躍的社交氛圍而受到青睞。這一社區(qū)被認(rèn)為是西雅圖最適合養(yǎng)育子女的地區(qū)之一，同時也是年輕專業(yè)人士的理想居住地。
南湖聯(lián)合區(qū)在健康與健身、夜生活、戶外活動方面的評分較高，整體居住體驗優(yōu)越。這里的房屋中位價為58.6萬美元，租金中位數(shù)為2,445美元，家庭收入中位數(shù)為13.03萬美元。除此之外，在Niche網(wǎng)站評選的“2025年美國最適宜居城市”榜單中，華盛頓州貝爾維尤排名第九，超越了排名第十的加州伯克利。
貝爾維尤以其頂級的公立學(xué)校、豐富的就業(yè)機會、多元化的社區(qū)，以及良好的通勤條件受到認(rèn)可。據(jù)Niche網(wǎng)站介紹，貝爾維尤具有一種“城郊結(jié)合的現(xiàn)代都市”氛圍，其在就業(yè)率和商業(yè)發(fā)展方面得分很高。貝爾維尤的家庭收入中位數(shù)為16.13萬美元，房屋中位價為120萬美元。居民普遍表示在貝爾維尤感覺 “相當(dāng)安全”。
以下是Niche網(wǎng)站評選的全美最適宜居住社區(qū)前十名：
1. 弗吉尼亞州阿靈頓，科洛尼亞村（Colonial Village）
2. 喬治亞州亞特蘭大，大西洋站（Atlantic Station）
3. 賓夕法尼亞州費城郊區(qū)，切斯特布魯克（Chesterbrook）
4. 佛羅里達州坦帕，海港島（Harbour Island）
5. 加州圣莫尼卡，城市中心（City Center）
6. 華盛頓州西雅圖，南湖聯(lián)合區(qū)（South Lake Union）
7. 印第安納州，卡梅爾鎮(zhèn)（Carmel）
8. 喬治亞州亞特蘭大，中城（Midtown）
9. 阿拉巴馬州亨茨維爾郊區(qū)，麥迪遜（Madison）
10. 喬治亞州亞特蘭大郊區(qū)，約翰斯·克里克（Johns Creek）
以下是Niche網(wǎng)站評選的全美最適宜居住城市前十名：
1. 伊利諾伊州內(nèi)珀維爾（Naperville）
2. 德州伍德蘭茲（The Woodlands）
3. 麻薩諸塞州劍橋（Cambridge）
4. 弗吉尼亞州阿靈頓（Arlington
5. 加州爾灣（Irvine）
6. 德州普萊諾（Plano）
7. 馬里蘭州哥倫比亞（Columbia）
8. 堪薩斯州歐弗蘭帕克（Overland Park）
9. 華盛頓州貝爾維尤（Bellevue）
10. 加州伯克利（Berkeley）
