現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)的很多朋友都對(duì)海外房產(chǎn)投資感興趣，對(duì)于大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)，第一套海外房產(chǎn)買(mǎi)哪兒一直是一個(gè)難題。
對(duì)于第一次購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的增值、活躍的交易市場(chǎng)和適當(dāng)?shù)幕貓?bào)率是優(yōu)先考慮的三個(gè)因素。當(dāng)前市場(chǎng)上美元是最穩(wěn)定的貨幣，在眾多投資產(chǎn)品中，美國(guó)房產(chǎn)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
在“穩(wěn)定”的前提下，又有一定的增值空間和不錯(cuò)的年回報(bào)率，美國(guó)房產(chǎn)就擁有了巨大的優(yōu)勢(shì)。并且在美國(guó)買(mǎi)房子，很少發(fā)生糾紛，是最省心的。
交易有保障，法律完善
在國(guó)外交易會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上百年的發(fā)展歷程，建立了完善健全的市場(chǎng)機(jī)制，法律對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有詳細(xì)的規(guī)定。
而且房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開(kāi)發(fā)商都很看重信譽(yù)，不敢作假。除此之外，中間還有許多第三方機(jī)構(gòu)參與，能保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。
如果你看中了一套房子，可以去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息，完全公開(kāi)透明。
而且開(kāi)發(fā)商要等到房子建好，并且通過(guò)相關(guān)部門(mén)質(zhì)檢之后，才能拿到購(gòu)房者交的錢(qián)，這就避免了開(kāi)發(fā)商跑路、出現(xiàn)爛尾樓的問(wèn)題。
美國(guó)法律保護(hù)房屋擁有者產(chǎn)權(quán) 買(mǎi)家可以自己查看、或者委托經(jīng)紀(jì)人去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息，包括實(shí)際價(jià)格、稅額、交易日期、交易情況等等。
此外，美國(guó)法律保護(hù)房屋擁有者產(chǎn)權(quán)的措施非常細(xì)致，無(wú)論甲方還是乙方，都在交易中擁有規(guī)范、公平的體驗(yàn)。
產(chǎn)權(quán)清晰 就像上面說(shuō)的，美國(guó)的房產(chǎn)信息是公開(kāi)的，買(mǎi)家可以通過(guò)政府網(wǎng)站查看房產(chǎn)的詳細(xì)信息，有效避免產(chǎn)權(quán)糾紛。
買(mǎi)房糾紛少
拒絕房屋虛假宣傳 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛少的很大一個(gè)原因就是——在房子的宣傳上非常真實(shí)，不能用天花亂墜的承諾或虛假信息來(lái)迷惑買(mǎi)家。
在Redfin或者Zillow上，通常都是真實(shí)的房屋照片，頁(yè)面也會(huì)寫(xiě)明房?jī)r(jià)、面積、地理位置、房子的結(jié)構(gòu)等等，有幾間臥室、有沒(méi)有花園、車(chē)庫(kù)，廚房的設(shè)施是否齊全等等。房?jī)r(jià)的高低則主要取決于房子的結(jié)構(gòu)和所處的地段。像衛(wèi)生間、過(guò)道、樓梯、地下室、陽(yáng)臺(tái)等附屬建筑一般就不標(biāo)面積了。
開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)責(zé)蓋房，還負(fù)責(zé)裝修房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也必須遵守信譽(yù)，不僅要負(fù)責(zé)蓋房子，還負(fù)責(zé)裝修。所有房子必須裝修好了才能交付使用，沒(méi)有“毛坯房”。
在房子蓋好前，開(kāi)發(fā)商會(huì)為買(mǎi)家提供一個(gè)基本裝修方案，裝修費(fèi)用就在房款里，不用額外付錢(qián)?；狙b修使用的是普通的地板、地毯、燈具、油漆等等，雖然不豪華，但也是自住標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)。不過(guò)大部分人還是會(huì)花錢(qián)選擇部分裝修材料、電器升級(jí)。
而且在建房圖紙上，臥室、客廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等都清楚地標(biāo)出位置和面積，電話插座、電燈開(kāi)關(guān)的位置也要標(biāo)得一清二楚，建筑商必須按圖施工。
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投資回報(bào)靠譜
高市場(chǎng)流通性 美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)活躍，轉(zhuǎn)售周期短，流動(dòng)性高。投資者就可以快速調(diào)整資產(chǎn)配置，好應(yīng)對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況和市場(chǎng)的變化。
抵御通脹 房產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)，通常被看作是能有效抵御通脹的投資手段。在美國(guó)，房產(chǎn)價(jià)值和租金往往會(huì)隨著物價(jià)上漲而增加，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹對(duì)資產(chǎn)的侵襲，甚至實(shí)現(xiàn)增值。
增值潛力
從長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的增值潛力。美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，尤其是在灣區(qū)，每年吸引全球眾多優(yōu)質(zhì)人才，住房需求強(qiáng)勁，可以推動(dòng)灣區(qū)房?jī)r(jià)上漲。即使短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能會(huì)因經(jīng)濟(jì)周期、政策調(diào)整等因素有所波動(dòng)，但長(zhǎng)期的增值趨勢(shì)仍然存在。
如果你正在尋找新房，可能會(huì)對(duì)眼下的購(gòu)房前景感到不太樂(lè)觀。當(dāng)前的房?jī)r(jià)與抵押貸款利率均處于歷史較高水平。
目前，美國(guó)的房?jī)r(jià)中位數(shù)約為41萬(wàn)美元，遠(yuǎn)高于疫情前的水平。近年來(lái)，房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步上漲，盡管增速近期有所放緩。
當(dāng)前30年期固定抵押貸款利率約為7%，遠(yuǎn)高于疫情期間的水平，當(dāng)時(shí)的利率曾降至3%以下。
過(guò)去的幾十年中，30年期固定抵押貸款的平均利率通常在4%至6%之間波動(dòng)。
房?jī)r(jià)趨勢(shì)
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲3.4%。這一增幅低于前一年的5.2%，且遠(yuǎn)低于2022年11月的8.6%同比增長(zhǎng)率。
這一趨勢(shì)表明，未來(lái)的幾個(gè)月房?jī)r(jià)增速可能會(huì)進(jìn)一步放緩。
然而，不同地區(qū)的情況亦有所不同。位于美國(guó)東北部和阿巴拉契亞的一些區(qū)域房?jī)r(jià)仍在快速上漲，而在懷俄明州、愛(ài)達(dá)荷州、華盛頓州以及夏威夷的房?jī)r(jià)均已低于各自的近期高點(diǎn)。
與此同時(shí)，佛羅里達(dá)州——作為2023年美國(guó)最受歡迎的遷移目的地，且常被譽(yù)為首次購(gòu)房者的理想選擇地——基于多種因素，其曾經(jīng)繁榮的房?jī)r(jià)正在下降。
陽(yáng)光之州的市場(chǎng)在售房屋數(shù)量顯著增加，原因之一是房屋物業(yè)稅和保險(xiǎn)費(fèi)大幅上漲。由于颶風(fēng)和其它自然災(zāi)害的影響，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用激增。許多房主發(fā)現(xiàn)這些成本難以承受，不得不將房產(chǎn)出售。
當(dāng)你將與自然災(zāi)害相關(guān)的更高成本與風(fēng)險(xiǎn)納入考量時(shí)，包括更高的業(yè)主協(xié)會(huì)（HOA）費(fèi)用以改造老舊房屋并使其符合抗災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)，更高的抵押貸款利率將使得房屋變得更加“難以負(fù)擔(dān)”。
盡管佛羅里達(dá)州因其強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)以及就業(yè)機(jī)會(huì)繼續(xù)吸引新居民，但房屋中位價(jià)仍約為43萬(wàn)美元。截至2024年11月，待售房屋的數(shù)量顯著增加，市場(chǎng)庫(kù)存同比增長(zhǎng)了22.5%。
哪些因素將導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體下降?
一些因素包括建造更多的房屋，從而增加供應(yīng)量，會(huì)使房屋均價(jià)下降。雖然各地區(qū)的建設(shè)進(jìn)度不一，但總體上，房屋建設(shè)正在增加。
過(guò)去幾年，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)衰退或放緩的觀點(diǎn)不時(shí)冒出。如果我們最終進(jìn)入這一經(jīng)濟(jì)放緩的周期，隨著失業(yè)率上升，購(gòu)房能力將下降。這樣一來(lái)，賣(mài)方可能會(huì)有更多的動(dòng)力降低價(jià)格，因?yàn)椤百u(mài)方市場(chǎng)”屆時(shí)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I(mǎi)方市場(chǎng)”。
與房產(chǎn)相關(guān)的新法規(guī)及稅收政策的變化也將影響房?jī)r(jià)，最終取決于這些新法規(guī)及房產(chǎn)稅收變化出臺(tái)后的重要性與后續(xù)的發(fā)展方向。
雖然上述條件會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生更為長(zhǎng)期的影響，人口結(jié)構(gòu)的變化則將直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變化。退休的“空巢”嬰兒潮一代以及去世的房主將意味著市場(chǎng)上將有更多的房屋供應(yīng)。同時(shí)年輕一代的人數(shù)沒(méi)有像嬰兒潮一代那樣龐大，因此潛在買(mǎi)家的減少將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生壓力。
利率變化也意味著房屋總體可負(fù)擔(dān)性的變化，因此接下來(lái)讓我們來(lái)討論一下抵押貸款利率的趨勢(shì)。
抵押貸款利率趨勢(shì)
截至2025年1月17日，抵押貸款利率維持上升趨勢(shì)。其中30年期固定抵押貸款利率為7.11%，比前一周上升了0.08%；而15年期固定抵押貸款利率為6.39%，較一周前上升了0.05%。
5/1可調(diào)抵押貸款利率為6.60%，比前一周上升了0.05%；而30年期固定大額貸款利率為7.16%，相比前一周上升了0.05%。
抵押貸款利率的上升源自于持續(xù)的通貨膨脹與強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)。利率與10年期美國(guó)國(guó)債收益率掛鉤，當(dāng)這些收益率上升時(shí)，抵押貸款利率往往也會(huì)隨之上升。過(guò)去幾個(gè)月，10年期美國(guó)國(guó)債收益率一直在穩(wěn)步上漲，從2024年9月的3.72%上升至今年1月的4.61%。
由于對(duì)按揭擔(dān)保證券的需求減少，導(dǎo)致美國(guó)國(guó)債收益率與抵押貸款利率之間的利差加大。綜合因素作用下，抵押貸款利率于近期攀升至7%以上。
耐心將會(huì)得到回報(bào)
考慮到目前房?jī)r(jià)及抵押貸款利率均處于相對(duì)高位，等待購(gòu)房或許會(huì)是明智的選擇。若考慮到本文中提及的所有因素，更好的情況很有可能會(huì)到來(lái)。
在地產(chǎn)市場(chǎng)的行為周期中，經(jīng)濟(jì)衰退、人口結(jié)構(gòu)變化、房屋供應(yīng)等多個(gè)因素最終會(huì)使“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I(mǎi)方市場(chǎng)”。
盡管購(gòu)房所需的收入因地點(diǎn)、房?jī)r(jià)和其它因素而異，但在全國(guó)范圍內(nèi)，平均一個(gè)家庭需要賺取大約99,000美元，才能購(gòu)買(mǎi)一套中位價(jià)格為415,500美元的房屋。這個(gè)估算包括了房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)用，并假定會(huì)有10%的首付。
然而，在其它一些地區(qū)購(gòu)房所需的收入可能要高得多。例如，加利福尼亞州的居民，考慮到中位房?jī)r(jià)為730,000美元，其所需的最低收入大約為173,000美元。在夏威夷，這個(gè)數(shù)字甚至更高，達(dá)到202,200美元。
考慮到房?jī)r(jià)、抵押貸款利率、維修費(fèi)用、房產(chǎn)稅及HOA費(fèi)用的上漲，以整體成本和價(jià)值考量，計(jì)算方式已從“擁有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白赓U”。根據(jù)Bankrate的分析，如果你正在權(quán)衡當(dāng)前是選擇租房還是買(mǎi)房，在美國(guó)多數(shù)主要城市，租房將會(huì)是更具成本效益的選項(xiàng)。
據(jù)Bankrate于2024年2月的報(bào)告顯示，房屋購(gòu)買(mǎi)成本比租賃成本高出約37%，這其中每月抵押貸款成本明顯高于月租金支出。
在2025年1月，這一差距變得更加顯著，房屋購(gòu)買(mǎi)成本比租賃成本高出約45%。根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，全國(guó)中位抵押貸款成本為2,525美元，相較之下，全國(guó)平均租金額為1,592美元。
可以理解的是，你仍希望能夠擁有自己的家。但簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，費(fèi)用承擔(dān)能力正是阻止你買(mǎi)下理想住房的原因之一。
然而在某個(gè)時(shí)刻，市場(chǎng)將會(huì)向那些希望擁有自己住房的人傾斜。
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