我們常見的在美國買房子付款一般有兩種方式，一種是貸款買房，另一種就是全款買房。那么，出國配置美國房產，兩種方法那種比較好呢?
全款現金買房的優點
1、全款現金有利于壓低Deal價格
在美國大部分的人都會購買二手房產，因為而二手房數量較多，且一般社區環境、地理位置和基礎設施等都已經非常完善。二手房的Transaction過程中最重要的一點，應該就是議價了。一般來說，二手房由于需要買家競價購買，所以最終的出售價格往往要比掛牌價格高出許多。但是由于很多賣家更喜歡和全款現金買房的客戶Deal，近幾年甚至出現賣家降低房屋Deal價出售給全款現金的買主。
2、后期出租更容易獲得正現金流
如果購房者以現金的形式買房，那么在之后如果想要出租自己的房子，則租金會成為購房者的正現金流。但是這種情況并不代表購房者是盈利的，因為需要考慮市場的多方面因素。
3、過戶手續辦理更迅速
如果購房者選擇以貸款的形式購買房產，在買賣雙方達成Deal協議后，還需要貸款銀行或者貸款公司出具相關的證明，以及幫助完成后續的手續。而以現金形式購買房產的客戶，就可以省去這一部分的時間，直接進入房屋的過戶階段。
貸款買房的優點
1、減輕投資購房者壓力
貸款買房的最大優點就是可以減輕購房者的壓力，將償還房屋貸款的風險分攤給了個人和銀行。貸款買房對于購房者前期投入的要求相對較低，購房者只需要支付一定的前期款，然后每月支付一定的費用便可擁有自己的房產。并且在貸款購房的時候，貸款銀行和貸款公司也會審查貸款者以及相關房產的全部資料，這樣可以保證買賣雙方的Transaction安全。
2、享受利息免稅的優惠政策
擁有屬于自己的住房自己的家，對美國人來說也是非常重要的一件事情。雖然很多美國本土的人士都選擇租房，但是美國政府從國民利益的角度出發，仍舊鼓勵民眾貸款買房，擁有屬于自己的房子。
首先購買住宅貸款的房貸利息可以減稅，而租房者每月的租金卻不能減稅。第二，屋主繳納的房地產稅也可以減稅，租房者雖然不必繳納房地產稅，但每個月的社區管理費也是一筆不小的開支。
3、杠桿作用，實行高效配置
生活中我們常常用到金融杠桿，典型的例子就是貸款購房。購買自住房也好，配置物業也好，先付一部分，其余的從銀行貸款，既解決了居住需求，同時房子也增值了不少。在談及配置風險時，就認為房產是相對穩定的資產，其實配置房產價值倍增應歸功于金融杠桿的利用。
4、有效避免通貨膨脹帶來的影響
你的實際貸款利率= 賬面貸款利率 * ( 1 - 免稅率) - 通脹率。假如貸款利率 6% ，通脹率為 3% ，利息免稅為 30% ，你的實際貸款利率只有 1.2% 。
以上就是全款vs貸款哪個更劃算的知識，需要提醒各位的是：每個人在買房的時候可能會碰到不一樣的問題，還需要大家根據自身的情況去合理的對待，避免陷入誤區。
（文章轉自網絡，版權歸原作者所有，如有問題請及時聯系我們。）
在我繼續尋找一筆規模更大的公寓樓交易之際，我正在咨詢貸款機構和經紀商，以便更好地了解它們的承銷要求，這是至關重要的，如果我想成功地完成交易，我必須這么做。
在這篇文章中，我將與你分享最常見的承銷要求和條款，你可以期待從一個商業貸款人那里貸款，以及如何滿足他們的貸款要求，即使你不符合一些貸款的條件。
想象一下這樣一個場景，你發現了一筆不錯的交易，并把它簽了下來，或許你從投資者那里籌集了一些資金，你做了盡職調查，仍然對這筆交易感到滿意?，F在，開始走貸款流程，你的貸款人要求你提供個人財務報表，但卻告訴你沒有足夠的資產和流動資金來獲得融資，突然你就意識到你有麻煩了。雖然你為自己多年積累的儲蓄感到自豪，但你也知道，你的資產凈值與貸款額不匹配，而且你肯定沒有相當于9個月的流動資金儲備。
事先詢問貸款人的貸款要求是很重要的事情，過去幾周，當我與每一位貸款經紀人/貸款人面談時，我向他們提供了多種方案，并詢問他們批準貸款可能需要的條件以及貸款條款，包括穩定資產的條款是怎樣的？如果我不滿足呢？過渡貸款是什么樣的？當然，答案會有所不同，這取決于具體情況、交易規模以及與你交談的銀行，你不會得到任何保證，但你會看到模式的出現，你或許可以得到融資，以下是一些經驗法則，以供你參考。
1、債務償還能力比率
這是你的還本付息與凈營業收入的比率，對于一項穩定的資產來說，貸款將尋求至少1.25的比率，對于風險較大的項目，這個比率可能更高。
2、貸款價值
這是貸款余額與資產價值的比率。對于良好地區的穩定資產，銀行將提供高達80%的貸款，我在我的預測中使用了75%，如果房產不穩定的話，這個數值甚至更低。
3、資產凈值
貸款人尋找的是與貸款金額相等的發起人的凈資產，如果你的個人凈資產不符合這些要求，你要與愿意和你一起合作的人合作，你可以在交易中給那個合伙人一些額外的股份，或者在交易結束時付給他一筆費用。
4、流動性
貸款人希望看到相當于6至9個月償還債務的流動性，他們通常不要求你把這個放在一個單獨的賬戶里，他們只是想看看發起人的個人財務報表上的流動性水平，如果你有一個合伙人和你一起簽署票據，那么銀行也會考慮這個人的債務流動性。
5、個人擔保
銀行喜歡個人擔保，需要個人擔保的貸款也被稱為“追索權”，這意味著，如果你違約，銀行可能會追討你的個人資產。一般來說，你要避免個人擔保，不僅是對你自己，對參與交易的任何投資者也是如此。你的投資者通常是有限合伙人，擁有有限的決策權力，他們與你一起投資，承擔的責任并不比你少。對于100萬美元以下的貸款，銀行通常會要求個人擔保，有趣的是，貸款額越高，你就越有可能獲得無追索權貸款(這是盡快擴大規模的另一個原因)，你可以協商個人擔保(以及票據的其他條款)。例如，您可能會“榨干”擔保，這意味著擔保的金額會逐年減少。
過渡貸款通常需要個人擔保，但一旦資產穩定下來，過渡貸款就會消失。對我這個房產投資者來說，我最關心的是追索權、凈資產和流動性要求，因為我的個人財務報表可能不支持我目前正在尋找的那種資產(300萬至500萬美元)，這意味著我也得找個人來彌補這個“缺點”。你可以記住以下要點：
合作伙伴——你不需要把自己限制在個人財務報表上，如果你在這方面很“弱”，就找個合作伙伴，找到一個能補充你的凈值和流動性要求的投資者。
盡快做大——我不想親自擔保一堆建筑，我需要盡可能的限制個人責任，協商貸款文件，同時，爭取更大的資產，以便獲得無追索權貸款。
盡早與你的貸款方溝通——要早于你簽訂合同之前，以便你更好地了解他們的承銷要求，這可以讓你提前做好準備，這樣你就可以完成交易。
就像商業中的大多數事情一樣，一切都與人際關系有關，現在就和你的貸款人建立關系，這樣當你真正需要他們的時候，他們會幫助你。
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