在我繼續尋找一筆規模更大的公寓樓交易之際，我正在咨詢貸款機構和經紀商，以便更好地了解它們的承銷要求，這是至關重要的，如果我想成功地完成交易，我必須這么做。
在這篇文章中，我將與你分享最常見的承銷要求和條款，你可以期待從一個商業貸款人那里貸款，以及如何滿足他們的貸款要求，即使你不符合一些貸款的條件。
想象一下這樣一個場景，你發現了一筆不錯的交易，并把它簽了下來，或許你從投資者那里籌集了一些資金，你做了盡職調查，仍然對這筆交易感到滿意。現在，開始走貸款流程，你的貸款人要求你提供個人財務報表，但卻告訴你沒有足夠的資產和流動資金來獲得融資，突然你就意識到你有麻煩了。雖然你為自己多年積累的儲蓄感到自豪，但你也知道，你的資產凈值與貸款額不匹配，而且你肯定沒有相當于9個月的流動資金儲備。
事先詢問貸款人的貸款要求是很重要的事情，過去幾周，當我與每一位貸款經紀人/貸款人面談時，我向他們提供了多種方案，并詢問他們批準貸款可能需要的條件以及貸款條款，包括穩定資產的條款是怎樣的？如果我不滿足呢？過渡貸款是什么樣的？當然，答案會有所不同，這取決于具體情況、交易規模以及與你交談的銀行，你不會得到任何保證，但你會看到模式的出現，你或許可以得到融資，以下是一些經驗法則，以供你參考。
1、債務償還能力比率
這是你的還本付息與凈營業收入的比率，對于一項穩定的資產來說，貸款將尋求至少1.25的比率，對于風險較大的項目，這個比率可能更高。
2、貸款價值
這是貸款余額與資產價值的比率。對于良好地區的穩定資產，銀行將提供高達80%的貸款，我在我的預測中使用了75%，如果房產不穩定的話，這個數值甚至更低。
3、資產凈值
貸款人尋找的是與貸款金額相等的發起人的凈資產，如果你的個人凈資產不符合這些要求，你要與愿意和你一起合作的人合作，你可以在交易中給那個合伙人一些額外的股份，或者在交易結束時付給他一筆費用。
4、流動性
貸款人希望看到相當于6至9個月償還債務的流動性，他們通常不要求你把這個放在一個單獨的賬戶里，他們只是想看看發起人的個人財務報表上的流動性水平，如果你有一個合伙人和你一起簽署票據，那么銀行也會考慮這個人的債務流動性。
5、個人擔保
銀行喜歡個人擔保，需要個人擔保的貸款也被稱為“追索權”，這意味著，如果你違約，銀行可能會追討你的個人資產。一般來說，你要避免個人擔保，不僅是對你自己，對參與交易的任何投資者也是如此。你的投資者通常是有限合伙人，擁有有限的決策權力，他們與你一起投資，承擔的責任并不比你少。對于100萬美元以下的貸款，銀行通常會要求個人擔保，有趣的是，貸款額越高，你就越有可能獲得無追索權貸款(這是盡快擴大規模的另一個原因)，你可以協商個人擔保(以及票據的其他條款)。例如，您可能會“榨干”擔保，這意味著擔保的金額會逐年減少。
過渡貸款通常需要個人擔保，但一旦資產穩定下來，過渡貸款就會消失。對我這個房產投資者來說，我最關心的是追索權、凈資產和流動性要求，因為我的個人財務報表可能不支持我目前正在尋找的那種資產(300萬至500萬美元)，這意味著我也得找個人來彌補這個“缺點”。你可以記住以下要點：
合作伙伴——你不需要把自己限制在個人財務報表上，如果你在這方面很“弱”，就找個合作伙伴，找到一個能補充你的凈值和流動性要求的投資者。
盡快做大——我不想親自擔保一堆建筑，我需要盡可能的限制個人責任，協商貸款文件，同時，爭取更大的資產，以便獲得無追索權貸款。
盡早與你的貸款方溝通——要早于你簽訂合同之前，以便你更好地了解他們的承銷要求，這可以讓你提前做好準備，這樣你就可以完成交易。
就像商業中的大多數事情一樣，一切都與人際關系有關，現在就和你的貸款人建立關系，這樣當你真正需要他們的時候，他們會幫助你。
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越來越多的中國人來美國買房，雖然這是很美好的一件事情，但每個國家都有不同的政策規定，不少國家對于外國人買房都有各種不同的限制條件。那么，外國人在美國買賣房屋與本地人有什么不同呢？
外國人：非美國居民的外籍人士。
本地人：指有美國綠卡或美國籍的人。
1、購房資格
從購房資格方面來講，美國并不限制外國人在美國買房，且無套數限制。美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產，任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。
2、房屋類型
從房屋類型來說，無論是商業樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由于審查嚴苛，一般外國人不會購買。
3、房屋貸款資格
外國人在美購房條件比美國人苛刻。 一般來講，貸款機構要求海外買家繳納的首付為房價的40-50%，大大高于美國人的20%，而且余額的貸款利率也會相對較高。 如今美國購房貸款利率在4-5%，但是海外買家通常以投資為目的，并且他們沒有足夠的信用和收入來源證明，所以他們能夠拿到的利率會在5-6%甚至更高。
另外海外買家想要獲得貸款，一般需要提供銀行認可的資金證明（比如一些銀行要求客戶提供36個月的月供儲備金），用以證明有足夠能力歸還每月的貸款金額。 由于每一個銀行的貸款利率不同，同時對申請人的條件要求也不同。比如,一些銀行只貸給外國人三年到七年,但也有銀行能夠貸款到三十年。而有的銀行利率較高，但手續簡單要求低。有的銀行利率低，但是要求條件多不是每個人都能符合。所以,在申請外國人貸款之前應該選擇適合自己對自己銀行來做，或者委托一個有經驗的貸款經紀。
4、出售房產
聯邦政府對外國人在美國買房買地雖然沒有限制，但是對他們出售房地產則有專門規定。根據1980年外籍人士房地產投資法案(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，外國人出售美國房產與本地人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。美國人自己出售房產時，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達25%，外國人在美國購置房地產之后出售獲利的部分也要納稅。 具體操作辦法：外國人在出售房地產的時候，買方必須將賣主所得的總額預先扣留10%，并且填寫8288和8288A兩份表格，在成交后的20天內與預扣款項一并上交國稅局。
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