在美國買房時，許多買家會遇到一個常見的問題，那就是房貸中的PMI（私人抵押貸款保險）。這個保險通常是當你的首付低于20%時，貸款方要求購買的保險。那么，PMI到底是什么？它是如何影響你的貸款成本的？又有哪些方法可以避免高額的PMI費用呢？
一、什么是PMI？
PMI，全稱Private Mortgage Insurance（私人抵押貸款保險），是貸款人在首付低于20%時，貸款機構要求購買的一種保險。它的主要作用是保障貸款機構，如果借款人未能按時還款，貸款機構能夠獲得一定的賠償。簡而言之，PMI為貸款機構提供額外的風險保護，因此它并不直接保護借款人，而是為貸款方提供保障。
二、PMI如何影響貸款成本？
PMI并不會降低貸款金額，而是增加了買房成本。具體來說，PMI的費用通常按月收取，一般在每月的貸款支付額上附加。PMI的費用會根據貸款金額、貸款類型、借款人信用評分等因素有所不同。通常情況下，PMI的費用大約為貸款金額的0.3%至1.5%，這意味著如果貸款金額為30萬美元，PMI費用每年可能在900至4500美元之間，分攤到每月可能是75至375美元。
三、如何避免PMI？
支付更高的首付
最直接的避免PMI的方法就是支付至少20%的首付。如果你有足夠的資金，這種方式最簡單明了，可以省去額外的每月費用。當然，支付更高首付也意味著你的儲蓄將減少，但從長期來看，省下的PMI費用可能會大大彌補這一差距。
考慮不同的貸款選項
如果你暫時沒有足夠的資金支付20%的首付，某些貸款選項可能提供較低的PMI費用。例如，某些政府支持的貸款項目（如VA貸款和FHA貸款）可能在首付較低時提供較低或甚至免除PMI的選項。你可以根據自身情況，選擇適合的貸款產品，來減少額外的費用。
貸款合并與分期付款
有些貸款機構提供合并貸款選項，將部分貸款分為二次貸款，從而將首付比例提高至20%或以上。這種方法常常被稱為“80-10-10貸款”，即第一筆貸款占80%，第二筆貸款占10%，借款人只需支付10%的首付。這種方式可以減少PMI，但也需要特別注意第二筆貸款的利率和還款條件。
提高信用評分
信用評分較高的借款人通常可以享受到更低的貸款利率，甚至可能在某些情況下免除PMI。如果你的信用評分較低，考慮通過償還信用卡債務、減少負債和按時支付賬單來提升你的信用評分，進而獲得更有利的貸款條件。
選擇負擔得起的貸款產品
如果你是首次買房者，可以考慮選擇一些特別為首次買房者設計的貸款產品。某些貸款產品允許買房者支付較低的首付（甚至低至3%），同時提供較低的PMI或免除PMI的選項。美國的房貸市場非常多樣，許多貸款機構會根據市場需求推出具有較高性價比的產品。
隨著房產升值取消PMI
如果你已經支付了幾年房貸，并且房產升值，貸款余額相對較低時，可以聯系貸款機構要求取消PMI。根據聯邦法規定，當貸款余額低于房產估值的80%時，借款人可以申請取消PMI。但前提是，房產必須在升值的情況下達到預期估值，并且按時償還貸款。
在加拿大當房主可真不容易，各種開支蹭蹭網上飆。
目前，生活成本是大多數加拿大人最關心的問題。雖然預計今年利率將繼續下降，但房主除了住房成本還有很多開支需要兼顧。
2025年，有一系列稅收優惠可以幫房主最大限度降低住房成本并節省開支。
加拿大稅務局 (CRA) 最新分享了一份加拿大房主應該知道的稅收抵免和補貼清單。CRA在新聞稿里寫道，“提交所得稅和福利申報表是獲得任何福利或抵免付款或您可能有資格獲得的扣除額的第一步。”。
無論您是房主、剛剛買了第一套房子，還是正在為第一套房子存錢，以下是一些需要記住的稅務優惠
1. 購房者免稅額（Home buyers' amount）
適用人群：首次購房者或過去四年未擁有房產者。
優惠內容：最高可申請$10,000購房費用的稅收抵免，抵免金額最高$1,500，可與配偶或同居伴侶分攤。
如果符合以下情況，您有資格申請購房者金額：
您（或您的配偶/同居伴侶）于 2024 年購買了第一套符合條件的房屋，并且您（或您的配偶/同居伴侶）在 2024 年或之前四年中沒有在加拿大境內或境外擁有另一套房屋
您有資格獲得殘疾稅收抵免 (DTC)，或者您為有資格獲得 DTC的人購買了房屋
2. 殘疾人購房者稅收抵免（Home buyers' tax credit for people with disabilities）
如果您、您的配偶或同居伴侶是殘疾人，即使您不是首次購房者，也可能利用 HBTC。
3. 因工作而搬家的稅收減免（Tax deductions from moving for work）
適用人群：因工作變動搬至距離新工作地點至少40公里的地區。
優惠內容：可抵扣搬家費用，包括機票、搬家費、出售房產、解除租約或抵押貸款等費用。
4. 自雇或在家工作稅收抵免（Self-employment or work-from-home tax credits）
如果您有自己的企業并且在家工作，您可以申報商務用途家庭費用。您還可以申報汽車旅行費用，只需確保將此信息記錄在案。
即便不是自雇人士，如果您在家工作也可以申報這些費用。去年，符合條件的員工如果在家工作，最多可獲得 $500 的稅務返還。
如果您在 2024 年升級裝修了您的房屋
5. 多代同住家庭裝修稅收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit）
適用人群：為多代同住進行房屋裝修。
例如，如果您想為父母建造一個獨立的地下室，讓他們住在您家中，這項稅收抵免就可以提供幫助。
對于每次完成的符合條件的裝修，您最多可以申請 $50,000 的支出。對于每項符合條件的申請，稅收抵免額是總費用的 15%，最高為 $7,500
6. 家庭無障礙稅收抵免（Home Accessibility Tax Credit）
適用人群：進行房屋無障礙改造的房主。
優惠內容：符合條件的裝修或改建費用，年度最高費用限額為$20,000。
7. 新建樓花GST/HST住房退稅（New GST/HST housing rebate）
根據加拿大稅務局的規定，如果符合以下任何一項條件，您有資格申請退還部分已支付的 GST/HST：
您從建筑商處購買了一套新建或經過大幅翻新的房屋，用作您（或您的親屬）的主要居住地
您購買了合作住房公司的股份，目的是將新建或經過大幅翻新的合作住房綜合體中的單元用作您（或您的親屬）的主要居住地
您或您雇用的人建造或大幅翻新了您的房屋，用作您（或您的親屬）的主要居住地
8. 主要居所豁免（Principal residence exemption）
適用人群：出售主要居住房屋的房主。
優惠內容：可免除或減少出售資本收益的稅收，需在納稅申報單上指定該房產為主要居所。
9.住宅物業炒房規則（Residential property flipping rule）
適用人群：持有房產不足365天即出售的房主。
優惠內容：不符合重大生活事件例外條件的，出售利潤將按普通商業收入納稅，而非資本收益。
10. 購房者計劃（Home buyers' plan）
根據加拿大稅務局 (CRA) 的規定，根據增強版 HPB，加拿大人可以從其 RRSP 中免稅提取高達 60,000 加元，用于購買或建造符合條件的房屋。
在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之間提取的加拿大人將享受額外三年的寬限期。這意味著還款期將從首次提款后的第五年開始。
您和您的配偶/同居伴侶都可以為同一套符合條件的房屋參加 HBP。
11. 首套房儲蓄賬戶（First home savings account）
適用人群：為購買首套房儲蓄的加拿大人。
優惠內容：每年可存入最高$8,000，終身限額$40,000，向FHSA的繳納款項可在納稅申報單中扣除。
12. 專用出租房屋（Purpose-built rental housing）
如果您擁有或投資專用出租房屋，則有潛在的稅收優惠可幫助抵消與創建出租單元相關的成本。
PBRH 退稅是對 GST/HST 新住宅出租物業退稅的增強。它支持建造用于長期住宅出租的新公寓樓、學生宿舍和老年人住宅。
CRA 表示，這鼓勵了加拿大長期出租房屋的發展。
總結
以上是加拿大房主可以申請的主要稅收抵免和補貼項目。無論是購房者、首次購房者，還是正在為購房存錢的人，這些福利都可能為您節省大量開支。建議大家在納稅申報時仔細檢查自己是否符合相關條件，并充分利用這些優惠措施。
