買房是有利可圖且可能改變一生的投資，卻也可能花冤枉錢。商業內幕 (Business Insider)報導，許多買家愿意花錢整修房屋，但如果需要矯正重大房屋缺失，就得衡量這筆投資是否值得，有些甚至花了大錢也修不好。
亞利桑納州房貸公司“Prime Plus Mortgages”創辦人霍華德(Loren Howard)與短期租屋平臺“Airbnb”物產管理公司“Awning”創辦人兼首席執行官甘尼夏姆(Shri Ganeshram)建議，要買的房子若有以下五種狀況，可能不值得買家花錢。”
結構問題往往讓談判破局
霍華德表示，地基或墻壁裂縫或地板不平，可能顯示這棟對象有根本性的難解問題。其他目視可見的結構問題包括地板裂縫，甘尼夏姆認為，房子既然存在結構問題就不值得投資，“買房可能是夢想成真，但如果地基在你腳下崩毀，那簡直是惡夢，房子就該有穩固的地基。”
電路相關問題很危險，還可能榨干存款
霍華德表示，電路問題絕對需要聘請專家檢查與評估，“老舊或有問題的電力系統可能造成重大安全災害”。電問題除了可能危害屋主安全，修繕問題也要花大錢。甘尼夏姆認同表示，“如果看到一棟房子，其電線亂七八糟，這就是個明顯的警示。”
隔絕材料差，未來要花大錢
氣流、冰冷內墻和房屋溫度不均(例如一個房間很熱、另一個房間卻很冷)，可能是隔絕不良所致。霍華德說，一旦搬進來，此問題可能會導致昂貴能源開銷。
看到漏水、水痕要謹慎
甘尼夏姆說，“如果要經常抓漏，就不是在投資房產，而是掉進錢坑了。”
通風不良可導致各種問題
甘尼夏姆說，“房子就像人一樣，需要呼吸，通風差勁的家可能長霉。”墻面過多的修補狀況，可能就是發霉引起的。甘尼夏姆表示，“當墻面看起來像在隱藏秘密，有很高幾率它就是有問題。”
EB-5計劃為有意移居美國的外國投資者提供了獲得合法永久居民身份的重要途徑。為了達到這一目標，投資者需要向新商業企業（NCE）進行至少$1,050,000美元的投資。如果NCE位于被認定為目標就業區（TEA），則投資金額降至$800,000美元。除此之外，投資必須為美國工人創造至少10個全職工作崗位，這是確保投資對美國經濟有直接貢獻的核心要求之一。
EB-5投資者可以選擇通過直接投資的方式參與到NCE中，或通過獲得政府批準的區域中心進行投資。這樣的選擇讓EB-5投資者有更大的靈活性，他們可以選擇涉及多種領域的投資項目，包括但不限于房地產、制造業、采礦業、能源行業、交通運輸項目、技術研發以及綠色能源等。盡管投資選擇范圍廣泛，但并不是所有的投資都會提供相同的安全性或收益預期。
值得注意的是，進行EB-5投資并不意味著投資者一定會獲得美國綠卡或確保其資金回報。獲取EB-5綠卡和收回投資所面臨的挑戰取決于多個因素，包括所選EB-5項目的財務穩定性、工作崗位的創造情況以及市場的整體表現。不同產業之間的投資風險差異顯著，某些行業波動性較大，可能面臨更高的金融風險和潛在損失。
多年來，房地產行業被證明是EB-5投資中最為穩定和受青睞的選擇。原因在于該領域相對較低的波動性、較高的資金安全性以及更高的還款成功率。投資房地產不僅能為EB-5投資者提供更高的資金保障，還能增加獲得綠卡的可能性，因其在就業崗位創造和經濟貢獻方面表現出色。
在本文中，我們將深入探討房地產為何成為EB-5投資中最適合的領域，并概述EB-5投資者在房地產行業內可選擇的投資類型及其優勢。
01、為什么房地產項目是最適合EB-5投資的類別
以下是房地產項目被認為是EB-5投資者的最佳選擇的主要原因。
穩定性和安全性
相比于其他高風險的EB-5投資選項，如采礦作業、鋼鐵制造以及石油和天然氣等，房地產行業顯現出更高的穩定性和安全性。
高風險行業往往受全球市場和地緣政治因素的波動影響，投資者可能因項目失敗而面臨無法獲得綠卡的風險。而房地產市場則更為穩健，尤其在當前住房需求旺盛的背景下，市場對住宅和商業房地產的需求不斷增長，特別是在目標就業區（TEA）內的獨棟住宅和聯排別墅項目更是如此。
房地產投資相較于其他行業，更容易進行財務實力和可行性評估。EB-5投資者不僅可以查看詳細的項目報告，還可以實地考察項目施工現場，增加對項目的信心。此外，房地產行業受到的地緣政治和政策波動較小，進一步保障了投資的長期穩定性。
資本化程度更高
房地產項目通常比其他行業具備更高的資本化水平。許多傳統貸款機構不愿意向具有高度周期性和波動性的行業，如鋼鐵制造、采礦業和石油天然氣行業提供資金支持，這使這些行業嚴重依賴EB-5資金，增加了項目的財務風險和投資者的移民風險。
相反，住宅房地產項目因市場需求旺盛，傳統貸款機構往往愿意為這些開發商提供資金支持。通過高級債務融資，項目的資本化結構更加穩固，使得EB-5投資者的財務風險大大降低。傳統貸款的支持不僅提供了額外的保障，還提高了投資者資金安全性的可信度。
工作崗位創造
根據EB-5計劃的規定，NCE必須在兩年內創造至少10個全職就業崗位，以便投資者有資格獲得永久綠卡。若項目在未完工前失敗或停工，則可能無法實現工作崗位創造，投資者不僅面臨失去永久居留身份的風險，還可能損失投資資金。
房地產項目，尤其是由區域中心發起的項目，能夠通過多種形式的就業創造，如直接、間接和衍生的工作崗位來達到工作崗位要求。這意味著這些項目通常能夠創造遠超規定數量的就業機會，使投資者更容易滿足條件，順利獲得綠卡。
更快獲得合法永久居民身份的途徑
在許多其他行業中，項目必須完工并投入運營后才能滿足工作崗位創造的條件，使投資者有資格取消綠卡的附帶限制。這導致了投資周期較長，特別是在采礦和石油天然氣等行業，鉆探和勘探的過程可能耗時數年甚至數十年，將投資者置于長期等待和不確定的投資周期中。
相比之下，投資于房地產是獲得綠卡的更快途徑。房地產建筑工作在就業創造中被直接計入，這加速了投資者的綠卡審批進程。此外，根據項目的融資結構，投資者也有可能更早收回投資資金。
更快的投資還款
制造業項目通常依賴現金流或收益來償還投資者，只有在項目完工并產生可持續利潤后，投資者才能得到還款。這一過程可能需要較長的時間，并伴隨較大的不確定性，如果項目無法盈利，投資者可能會面臨損失。
房地產項目則提供了更快捷和直接的投資還款路徑。由于房地產項目不完全依賴于現金流償還投資，EB-5投資者可以在項目再融資或項目資產出售后根據融資結構收回資金。這種還款結構通常會在發行文件中明確列出，使投資者能夠更清晰地了解其投資周期和預期回報。
