根據(jù)Zillow近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，費(fèi)城的房地產(chǎn)市場預(yù)計將在2025年成為美國最具競爭力的市場之一。盡管面臨高房價和抵押貸款利率等挑戰(zhàn)，費(fèi)城房市的吸引力依然不減，尤其是在與其他大城市相比時，費(fèi)城仍然具有相對的可負(fù)擔(dān)性。
2024年，費(fèi)城及其郊區(qū)的平均房屋價值達(dá)到了362,744美元，同比增長了4.6%。Zillow預(yù)計2025年，費(fèi)城的房屋價值將繼續(xù)增長2.6%。在Zillow的預(yù)測中，費(fèi)城的房地產(chǎn)市場將成為美國第五大最具競爭力的市場，緊隨布法羅、印第安納波利斯、普羅維登斯和哈特福德之后。
這一預(yù)期主要受到房屋價值增長、房源流通速度以及勞動市場和住房建設(shè)活動等多重因素的影響。盡管美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了疫情后的短暫狂熱，但隨著高抵押貸款利率、低房源供給以及日益增加的買房負(fù)擔(dān)，市場逐漸趨于穩(wěn)定。
費(fèi)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人瑞德·羅森塔爾（Reid Rosenthal）表示：“疫情期間，費(fèi)城的房地產(chǎn)市場出乎意料地火爆，尤其是帶有戶外空間、屋頂平臺和后院的房產(chǎn)非常搶手。”然而，自2022年以來，由于美聯(lián)儲加息抑制通脹，抵押貸款利率上升，這使得購房的月度支付負(fù)擔(dān)加重，越來越多的人無法承擔(dān)。
盡管如此，羅森塔爾認(rèn)為現(xiàn)在依然是購房的好時機(jī)，“市場已經(jīng)趨于平穩(wěn)，費(fèi)城的房市現(xiàn)在是一個理想的選擇。”
此外，Zillow指出，費(fèi)城相比其他大城市的相對可負(fù)擔(dān)性，成為了推動其進(jìn)入前五大市場的“強(qiáng)大因素”。“費(fèi)城提供了紐約沒有的優(yōu)勢——更為實惠的生活成本、優(yōu)質(zhì)的餐飲、良好的步行環(huán)境和適合騎行與跑步的城市布局，吸引了不少從紐約搬來的居民。”
不過，盡管費(fèi)城較其他大城市更為可負(fù)擔(dān)，長期以來的低房屋供應(yīng)和不斷上漲的房價也讓很多居民感受到了壓力。根據(jù)皮尤慈善信托基金的報告，費(fèi)城的單戶住宅在過去21年中，房屋月度貸款支付增加了55%，而中位收入僅增長了10%。
房地產(chǎn)市場的這種變化，也使得費(fèi)城在中低收入群體中的房產(chǎn)可負(fù)擔(dān)性日益緊張，尤其是公寓和聯(lián)排別墅市場正在逐漸成為購房者的關(guān)注重點(diǎn)。隨著價格調(diào)整，羅森塔爾認(rèn)為公寓市場的價格已開始趨于合理，成為投資者的又一選擇。
2025年，費(fèi)城房地產(chǎn)市場將繼續(xù)面臨高抵押貸款利率和有限的房源供應(yīng)，但其相對的可負(fù)擔(dān)性和逐漸回暖的城市氛圍，依然讓它成為全國最具吸引力的市場之一。
在加州面臨日益嚴(yán)峻的房屋保險危機(jī)之際，該州政府近日推出了一系列新規(guī)，旨在緩解這一困境。然而，這些新規(guī)定將不可避免地導(dǎo)致加州居民支付更高的保險費(fèi)用。
根據(jù)加利福尼亞州保險局（California Department of Insurance）本周一發(fā)布的新規(guī)定，保險公司現(xiàn)在可以將“再保險”成本轉(zhuǎn)嫁給投保人。再保險是保險公司為了分擔(dān)風(fēng)險而購買的保險，它能確保在發(fā)生災(zāi)難時，單一公司不會面臨過大的財務(wù)壓力。近年來，由于自然災(zāi)害頻發(fā)，再保險的成本急劇上升，這也是許多保險公司紛紛退出加州市場的原因之一。
加州保險監(jiān)管機(jī)構(gòu)希望通過這些新規(guī)吸引更多保險公司進(jìn)入市場。然而，消費(fèi)者權(quán)益倡導(dǎo)者警告稱，這一改變將直接導(dǎo)致房主的保險費(fèi)用大幅上漲，許多人已經(jīng)面臨著飆升的保費(fèi)壓力。
美國消費(fèi)者聯(lián)盟的保險主任道格·海勒（Doug Heller）在接受《舊金山紀(jì)事報》采訪時表示，預(yù)計加州居民的保險費(fèi)用可能會上漲30%到40%。這項新規(guī)定是加州保險專員里卡多·拉拉（Ricardo Lara）推行的“可持續(xù)保險戰(zhàn)略”的最后一步，旨在應(yīng)對加州日益嚴(yán)重的保險市場危機(jī)。為了緩解消費(fèi)者面臨的價格上漲，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對改革附加了條件：即保險公司在將再保險成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的同時，必須承諾在加州火災(zāi)高風(fēng)險區(qū)域增加保單投保量，或至少維持現(xiàn)有市場份額。
拉拉在聲明中指出：“加州居民理應(yīng)擁有一個可靠的保險市場，而非讓保險公司撤離那些最易受野火和氣候變化影響的社區(qū)。今天是加州歷史性的一刻。”
改革細(xì)節(jié)：確保更多保險覆蓋高風(fēng)險區(qū)域
根據(jù)新規(guī)定，保險公司必須每兩年增加5%的保險覆蓋，直到其在加州市場的份額達(dá)到85%。這意味著，如果某家保險公司目前承保了每100份保險中的20份，那么它將需要在高風(fēng)險區(qū)域投保17份。加州保險局表示，這一改革將通過將再保險費(fèi)用與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，限制保險公司將費(fèi)用過度轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
加州保險局副專員邁克爾·索勒（Michael Soller）表示，保險公司將有權(quán)決定如何根據(jù)不同風(fēng)險類型的客戶分配再保險成本，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也會對這些決定進(jìn)行審核。這一改革得到了美國財產(chǎn)險協(xié)會（American Property Casualty Insurance Association）的支持。該協(xié)會的州政府關(guān)系副總裁勞拉·卡特里斯（Laura Curtis）表示，這一改革是穩(wěn)定加州保險市場所需的關(guān)鍵舉措之一。
然而，消費(fèi)者權(quán)益觀察（Consumer Watchdog）對此則提出了強(qiáng)烈反對，認(rèn)為拉拉與保險行業(yè)關(guān)系過于緊密。
該組織指出，新規(guī)將導(dǎo)致房主的保險費(fèi)用上漲40%，并且認(rèn)為該規(guī)定中存在漏洞，無法確保保險公司在高風(fēng)險區(qū)域增加足夠的保單。洛杉磯時報報道，消費(fèi)者權(quán)益觀察表示，拉拉未對改革方案對消費(fèi)者的成本影響進(jìn)行充分的評估，并批評這一方案完全是“為保險行業(yè)服務(wù)”。該組織主席杰米·科特（Jamie Court）在聲明中表示：“顯然，拉拉沒有對這一計劃對消費(fèi)者的成本進(jìn)行分析。這是一個完全為保險行業(yè)量身定制的計劃，完全為行業(yè)利益服務(wù)。”
加州的新規(guī)雖然旨在緩解房屋保險市場的危機(jī)，但它所帶來的結(jié)果卻可能是加州居民面臨更高的保費(fèi)和不確定的市場前景。在自然災(zāi)害風(fēng)險持續(xù)上升的背景下，如何平衡保險公司與消費(fèi)者之間的利益，仍是加州政府亟待解決的難題。?
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