美國住宅房地產市場正在慢慢擺脫 今年買賣低迷的陰影，思維敏捷的購房者很有可能以低于2024年的價格搶購房產——如果他們知道去哪里找的話。根據Realtor.com12月份房地產市場報告，在美國50個最大都市圈中，超過半數的房屋掛牌價格同比大幅下降，其中舊金山的降幅最大，達10.87%。全國范圍內，房屋掛牌均價同比下降1.8%，上個月穩定在402,502美元，但同期每平方英尺的價格卻上漲了1.3%，這表明市場上存在大量較小、更實惠的房屋。
根據房地美 (Freddie Mac) 的數據，截至1月9日當周，抵押貸款利率達到六個月來的最高水平，平均30年期固定住房貸款利率攀升至6.93%。但 Realtor.com 的2025年住房預測預計，2025年抵押貸款利率平均為6.3%。
對于潛在購房者來說還有更多好消息：美國主要市場的房屋標價正在大幅下跌。
待售房屋增多意味著價格下降
在南部和西部，去年的庫存幾乎接近新冠疫情之前的水平，標價現在終于開始反映出市場上豐富的選擇。
Realtor.com高級經濟學家喬爾·伯納 (Joel Berner) 表示：“奧斯汀、丹佛、菲尼克斯和納什維爾是2021年和2022年最受青睞的市場，也是房價瘋狂上漲的地方。”“現在，隨著市場上有更多房屋上市，價格正在回歸到應有的水平。”
12月份全國待售房屋數量激增，待售房屋數量同比增長22%。南部和西部的新房源數量也分別增長了4.8%和2%。
舊金山正在經歷困境
舊金山是世界聞名的科技中心，富裕階層聚集，但也贏得了超級昂貴城市的聲譽，其生活成本比全國平均水平高出70%。
但這個受歡迎的西海岸旅游目的地也存在一些問題，包括普遍的無家可歸現象、阿片類藥物泛濫以及商業社區的萎縮——現在看來這些問題開始影響該市的房地產市場。
該市的房屋掛牌均價目前為889,499美元，大幅下降了10.87%。伯納表示，舊金山房屋掛牌價中位數暴跌的部分原因在于該市日益嚴重的社會經濟問題，“企業紛紛離開該地區，住房負擔能力也變得尤為困難”。
在美國的商業地產市場中，租賃結構是一個重要的組成部分，而“凈租賃”（Net Lease）和“毛租賃”（Gross Lease）是兩種常見的租賃形式。這兩種租賃方式在物業租賃中的應用各有特點，下面詳細解析凈租賃和毛租賃的不同之處，幫助大家在商業地產交易中做出更加明智的決策。
1什么是凈租賃（Net Lease）？
凈租賃是一種租賃形式，租戶除了承擔基本租金外，還需要支付與物業運營相關的額外費用。這些費用通常包括物業稅、保險費、維修費用等，具體費用的分擔方式取決于不同類型的凈租賃協議。根據費用承擔的范圍不同，凈租賃又可以細分為幾種類型，包括單一凈租賃（Single Net Lease, N）、雙重凈租賃（Double Net Lease, NN）和三重凈租賃（Triple Net Lease, NNN）。
單一凈租賃（N）：租戶除了支付基本租金外，還需要承擔物業稅費用。保險和維修費用通常由房東負責。
雙重凈租賃（NN）：租戶除了支付基本租金外，還需要支付物業稅和保險費用，而維修費用由房東承擔。
三重凈租賃（NNN）：租戶需要承擔除基本租金之外的所有費用，包括物業稅、保險費用和物業的所有維修費用。這是最常見的凈租賃類型，特別適用于零售和工業物業。
凈租賃的主要特點是將物業運營的風險轉嫁給租戶，房東通常能獲得更穩定的現金流，因為租戶承擔了大部分的運營成本。在這種模式下，租戶的責任更大，但他們通常也能享受到較低的租金。
2什么是毛租賃（Gross Lease）？
毛租賃是一種相對簡單的租賃方式，租戶只需要支付固定的基本租金，所有與物業相關的運營費用，如物業稅、保險費、維修費用等，都由房東負責。這種租賃方式通常用于辦公樓和住宅物業。
毛租賃的特點是租戶支付的租金是固定的，房東承擔物業的所有費用，因此租戶的財務負擔相對較輕。租戶無需關注物業的額外開支，房東則需要承擔物業的管理和維護責任。
毛租賃的優點在于租戶的支出較為固定，適合那些不愿意承擔額外費用和管理責任的企業或個人。不過，毛租賃的租金通常會比凈租賃更高，因為房東需要將運營費用包含在租金中。
3凈租賃 vs. 毛租賃：關鍵區別
費用承擔方：在凈租賃中，租戶承擔除基本租金外的其他運營費用；而在毛租賃中，房東負責所有額外費用，租戶只需支付固定的租金。
租金水平：通常，凈租賃的基本租金較低，而毛租賃的租金則較高。因為房東需要通過更高的租金來覆蓋物業的額外運營成本。
財務透明度：凈租賃對租戶來說，雖然初期租金較低，但運營成本波動較大，可能導致整體費用較高；毛租賃則提供了更高的租賃費用透明度，租戶知道自己需要支付的全部費用。
管理責任：在凈租賃中，租戶需要承擔更多的管理責任，尤其是在三重凈租賃中，租戶可能負責物業的所有維護和管理；而在毛租賃中，房東負責物業管理，租戶較少參與。
4哪種租賃方式更適合您？
對于租戶來說，選擇凈租賃還是毛租賃主要取決于其對租金支付的偏好及承擔風險的能力。如果租戶希望固定支出并不愿承擔額外的費用，毛租賃可能是更理想的選擇。特別是對于中小型企業或不希望參與物業管理的租戶，毛租賃能提供更為簡便和透明的費用結構。
然而，如果租戶愿意承擔更多的費用以換取較低的基本租金，凈租賃則可能更具吸引力。尤其是對于大型零售商、工業企業等，他們通常能夠通過凈租賃方式控制運營成本并獲得更多靈活性。
對于房東來說，選擇凈租賃還是毛租賃取決于他們對現金流的需求以及風險承受能力。凈租賃可以將物業管理的責任和費用轉移給租戶，減少了房東的風險，同時保持了相對穩定的租金收入。而毛租賃則更適合那些希望吸引租戶并簡化管理過程的房東。
無論是凈租賃還是毛租賃，每種租賃方式都有其適用的場景和優勢。租戶和房東在選擇合適的租賃方式時，應該根據自身的需求、財務狀況以及對風險的承受能力做出決策。
理解這些租賃結構的區別可以幫助商業地產投資者和租戶在市場中做出更加明智的決策。選擇適合自己的租賃方式，不僅可以有效管理成本，還能幫助優化經營模式，達到雙方共贏的效果。
