1.明確買房動機，當自選對一半
通常，買房目的分為以下幾種：
是為了投資、教育還是自住？
自己心中的預算大概是多少？
喜歡新房還是二手房？
2.找對經紀人，省時又省力
經紀人能根據買家的需求來幫他們分析，從而找到適合的房源。在整個流程中，會牽扯到不同領域的專家，例如，孩子的學區和房屋保險車子保險等。專業的經紀人有自己經驗和技巧，可提供最新和最準確的消息幫助買家參考選擇。
3.科學做預算，錢包守得住
簽訂房屋合同時，需要首先交付房屋首付、過戶費用、同時，每個月您還需要繳納房屋貸款、HOA費用和房產稅等費用。所以，請根據自己的存款和每個月的收入來制定合理計劃購買房屋的價格區間。
4.Pre-Approval，早開早出價
確定預算后，接下來需要開具貸款批準信（Pre-Approval Letter)，用來證明買家的信用額度和貸款能力，買家可以找存款所在的銀行來辦理，但是最終并不需要從這家銀行貸款。
5.選房與看房，貨比三家別著急
找好經紀人，拿到貸款預批信，就可以去看房子了，把購房需求多跟經紀人溝通，篩選合適房源可節省雙方的時間。如果是第一次買房或者第一次在美國投資房產，一定要多看，多比較。
6.最后出價要合理，搶手好房要果斷
可以考量一下4點，制定合理的出價格：基于市場的了解，判斷這個房子的價值參考周邊類型相同的房產：最近上市的房價和成交價格房子在市場上停留時間以及賣家是否著急出售最后還要看自己在資金上承受多大的上浮
必須說明的一點：價格是否能談下來，完全取決于當時的市場狀況、買房時間、和賣家是否急切出售等眾多因素有關，所以，有時買家甚至需要適當加價才能搶到好房子。
7.房屋交易合同，經紀人把好關
如果買賣雙方對于價格達成一致，那么就需要定個時間簽署房屋交易合同，它具有法律效的正式文件，是格式化合約，非常完善的充分考慮到買賣雙方的利益。
8.房屋檢查建議做，是花錢也是省錢
房屋檢查，也就是大家常說的inspection，是房屋交易合同后、房屋過戶手續之前必備的手續，一般在option fee所保證的5-10內完成。需要聘請第三方的房屋檢查機構，來檢查房屋質量。如果房屋檢查過程中，發現了大問題，自然您就不能購買了，您可以推出之前簽署的房屋合同，拿回購房保障金，繼續選房、看房。
9.確定貸款與保險，關鍵時候有經紀人
如果是貸款購房，那么此時要開始遞交貸款申請，貸款銀行會進行房屋鑒價，確保房屋符合世家并決定核貸金額。若期間內因故無法取得貸款，則會根據此前買賣雙方簽訂的合約，確定是否可以無條件去小河月并取回全數定金。
10.簽署房屋過戶文件，成功交房！
買房的最后一步是道產權公司（title company）簽署房屋過戶文件、并且交付繳納過戶費用（closing cost）。
完成以上步驟，就可以順利拿鑰匙入住了。
買房的每個環節都是事無巨細，大利好每一個細節都是必要的，祝您買房順利！
Refinance重置貸款，很多朋友都聽說過，但是不知道什么是refinance。從長遠來看Refinance可以為你省錢，但在考慮做Refinance之前，必須先了解它的運作方式。
今天我們就來梳理一下refinance重置貸款的基本要點、以及什么情況下適合做refinance。
什么是Refinance重置貸款
Refinance就是重置貸款，通俗來講，在大家貸款買房之后，如果市場利率下降，大家可以選擇對現有的貸款重置，從原有的高利率，重置為現有的較低利率，從而實現降低每月還款金額的目的，進而減小現金流的壓力。
Refinance重置貸款，不要求是現有的貸款銀行，可以是任意一家銀行。且Refinance沒有次數限制，即想refinance多少次都可以，但是通常兩次refinance之間需間隔6個月。
為什么要做Refinance
1. 減少房貸還款金額 降低貸款利率是大部分小伙伴考慮重貸的主要原因。隨著房地產市場行情的變化，貸款利率也在不斷變化。通過Refinance，能獲得更加優惠的利率從而減少利息的支出。
但并不是利率降低就需要做重貸，做refinance是有成本的，要從長期來算具體收益。并且短期內不打算賣房，此時做refinance才有意義。
2. 房產升值了 第一種情況——如果房產升值了，refinance是一個不錯的選擇。因為銀行對貸款金額較高的借款人提供更加優惠的利率，這樣得到的利息成本也會降低。
第二種情況——你也可以選擇將房產增值的部分從現在的貸款銀行中拿出，就是賺取房屋凈值。
舉個例子，一棟購買價格為80萬的房產，屋主貸款60萬，當房產價格升值到100萬時，借款額達到75萬，那么減去原有貸款的60萬，就可以套出15萬現金，不但可以緩解經濟上的壓力，還能裝修房子、投資其他房產或者用于其他大額支出。
3. 信用評分變高 銀行對于信用評分更高的人給的貸款利率會更低，通過refinance可以降低利率。
4. 合并債務 有不少屋主當初在買房子的時候，往往因為需要資金，會把房子二次貸款。通過重新貸款，以更低的利率先付清之前的房貸和二次貸款的金額，這樣兩個債務就合并成為一個，屋主每月只需支付一次房款即可，不用分開付了。
做Refinance需要注意什么
首先要明確目標，是為了降低月供、縮短貸款期限、減少支付利息總額還是其他？這有助于確定最合適你的Refinance方案。
另外refinance一般考慮的最直接因素就是利率，通常會選擇貸款利率更低的貸款產品。
仔細比較不同貸款機構提供的利率、費用和條件，選擇最合適的Refinance方案。但是要注意的是不要只看利率，還要考慮各種費用：如評估費、抵押登記費等。另外不要只關注降低月供的短期好處，還要考慮Refinance的長期成本，包括支付的總利息和貸款延長的時間。
各種費用加起來可能會有幾千美元，最終算下來通過refinance省下來的貸款總額可能還cover不了這筆錢，就得不償失了。
最后一點，最好避免頻繁Refinance，因為每次Refinance都會產生一些費用不說，還可能會影響你的信用評級。
Refinance產生的其他費用
Refinance的手續費用和新購房產一樣，包括Application Fee、Appraisal Fee、Title Insurance等，明細如下：
申請費：$75 - $300，不管你的重貸申請有沒有通過，都需要付這筆申請費服務費：本金的0%-1.5%，用來完成放款前的工作，比如審核借款人的身份，信用狀況，文檔審核等，通常信用越高的借款人收取的服務費越低，反之越高房屋估價費Appraisal fee：$300 - $700，如果房屋最近有估價鑒定過，這筆費用可以免除房屋檢查費Inspection fee：$175 - $350律師費：$500 - $1,000，你可能需要負擔一筆律師幫忙結案的費用產權調查和保險費：$700 - $900，這筆費用是用來查看房屋有無被扣押等其他紀錄測量費Survey fee：$150 - $400，核實房屋地界線的費用
以上這些費用都是Refinance時會遇到的衍生費用，所以貸款人要考慮的不僅僅是重貸出來的每月利息，這些一次性衍生費用也要考慮作為成本。
如何計算Refinance是否劃算
我們上面說了，Refinance有投入成本，要把這筆費用與重貸后能省下來的前做比較，這個關鍵就是看盈虧平衡點break-even point。
大家在貨比三家，比較不同貸方的利率和條款時，一定要學會計算盈虧平衡點，因為該點數會根據與抵押貸款相關的利率、期限和交易成本而有所不同。
1. 了解Refinance總成本 Refinance的總成本包括過戶結算費（closing costs）以及其它費用。
2. 計算每月節省的費用 在計算之前，需要先查看個人當前的每月還款額以及利息費，在mortgage statement里。
然后將當前的每月還款額以及利息費減去loan estimate上標明的新的每月還款額和利息費，這部分的差值就是每個月可以省下的錢。
3. 計算盈虧平衡點 將refinance總成本除以第二步中每個月省下的錢，即可得到盈虧平衡點。
舉個例子，假如你refinance之后每個月能省$50，refinance的總成本為$5,000，那么$5,000除以$50為100，即你需要100個月（大概8年）才能盈虧平衡。
如果你在達到盈虧平衡點之前都會一直住在這套房子里，那么refinance就是省錢的。反之，如果你在達到盈虧平衡點之前可能會搬家，那么就可能不劃算了。
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哪些情況不適合做Refinance
1. 單純追求低利率 Refinance的手續費是不低的，特別是房屋貸款，成本可能會高達數千美金。
而當市場利率并沒有顯著下降，Refinance可能不會帶來足夠的收益。
2. 近期有搬家/換房計劃 如果你計劃在較短時間內搬遷，Refinance可能不值得，因為可能無法在短時間內收回Refinance的成本。
3. 不確定的財務狀況 如果你的財務狀況不穩定，例如面臨失業風險或其他不確定性，Refinance可能會增加你的財務風險，因此可能不適合。
Refinance申請流程
整個貸款過程通常在20-30天左右，具體參考以下步驟：
1. 提交材料 聯系貸款經紀人，遞交申請材料，包括的材料有：收入證明、W-2或1099復印件、房屋保險證明、產權保險復印件等等。
2. 申請 房屋refinance通常沒有買房那么復雜，在準備好上述材料之后，就可以聯系貸方并開始申請流程，包括完成貸方的申請表，提交材料并快速回復貸方提出的任何問題。
3. 鎖定新利率 一旦貸方批準了申請，申請人通常可以選擇鎖定利率，從而為自己留出更多時間研究條款，且不必擔心利率變化。利率鎖定時長一般為15-60天，不過具體還是取決于貸方。
4. 承保Underwriting 在鎖定利率后，貸方將繼續進行承保流程。在承保期間，貸方會核實申請人的收入、資產以及財產狀況。與買房時類似，貸方也會進行房屋估值。
5. Closing結算 承保流程之后，就差不多可以結束此次Refinance的申請了，這個過戶流程比買房會更快。
總而言之最重要的是，在決定何時申請Refinance之前，應該仔細評估自己的財務狀況、長期目標以及Refinance可能帶來的好處和風險。最好與專業人員討論你的情況，以便做出明智的決定。
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