雖然最近一段時(shí)間南加州的房?jī)r(jià)略有下降，但與去年同期相比，房?jī)r(jià)依然在上漲，洛杉磯獨(dú)立屋的房?jī)r(jià)中位數(shù)已經(jīng)接近96萬美元，如不出意外，明年有望突破100萬美元大關(guān)。這是加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（CAR）本周發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，洛杉磯縣獨(dú)立式單戶住宅的房屋中位價(jià)已攀升至 95萬6210 美元，比去年同期上漲了 7%。全州范圍內(nèi)房屋中位價(jià)為 88萬8740 美元，同比增長(zhǎng)約 6%。盡管抵押貸款利率處于歷史高位，潛在買家持觀望態(tài)度，但房?jī)r(jià)依然延續(xù)了上升趨勢(shì)。
在南加州其他地區(qū)，房?jī)r(jià)同樣居高不下。10 月份圣地亞哥縣的房?jī)r(jià)中值已突破百萬美元，達(dá)到 101萬美元；橙縣更是高達(dá) 135萬 美元。相對(duì)較低的房?jī)r(jià)出現(xiàn)在河濱縣（63.4萬美元）和圣貝納迪諾縣（49.9萬 美元）。值得一提的是圣貝納迪諾縣，看似房?jī)r(jià)處于南加州最低，但因?yàn)槭ヘ惣{迪諾縣的面積太大，一直延伸到15號(hào)高速與內(nèi)華達(dá)州交界處，在大量的邊遠(yuǎn)農(nóng)村的綜合下，房?jī)r(jià)才看起來最低，如果以15號(hào)高速卡洪山口為界，南部的房?jī)r(jià)也不比洛杉磯低多少，比如奇諾崗（Chino Hills）的房?jī)r(jià)，超過100萬美元的獨(dú)立屋比比皆是。
過去十年，南加州房?jī)r(jià)幾乎呈直線上升趨勢(shì)。2014 年 10 月，洛杉磯縣的房屋中位價(jià)僅為 47.76萬 美元，而如今幾乎翻了一番。專家指出，這主要?dú)w因于住房需求長(zhǎng)期大幅超過供應(yīng)。
CAR 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬丹·萊文（Jordan Levine）指出，雖然抵押貸款利率高企，但房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依舊強(qiáng)勁，他警告那些希望等待利率下降的潛在買家不要忽視當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)。
“最佳購房時(shí)機(jī)是很久以前，第二佳時(shí)機(jī)仍然是今天，”萊文說道。“如果你能預(yù)見未來利率下降，并利用這一點(diǎn)進(jìn)行再融資，那么你沒有錯(cuò)過機(jī)會(huì)。但如果等上三四年，而房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，你將永遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)這個(gè)差額。”盡管抵押貸款利率居高不下可能在短期內(nèi)抑制購房需求，但南加州房?jī)r(jià)似乎仍會(huì)維持上漲態(tài)勢(shì)。以洛杉磯縣為例，房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近百萬美元大關(guān)，而橙縣和圣地亞哥縣早已超過這一數(shù)字。
.jpg)
萊文預(yù)測(cè)，2024 年加州房屋銷售將顯著增長(zhǎng)，而價(jià)格也將進(jìn)一步攀升。這不僅受益于持續(xù)強(qiáng)勁的需求，還因?yàn)闈撛谫u家持有的低利率貸款讓市場(chǎng)供應(yīng)更加稀缺。
對(duì)于那些希望通過等待抵押貸款利率下降來降低購房成本的買家來說，萊文給出了明確的建議。“如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，等待只會(huì)讓你付出更高的代價(jià)。”他補(bǔ)充道，即便利率有所下降，但房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅可能會(huì)遠(yuǎn)超利率下降所帶來的節(jié)省。
盡管洛杉磯縣和其他沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到甚至突破百萬美元，但南加州內(nèi)陸地區(qū)仍提供相對(duì)實(shí)惠的選擇。這對(duì)于首次購房者或中等收入家庭來說，仍然是相對(duì)可行的選擇。
現(xiàn)在的美國住房市場(chǎng)并不便宜——無論是買房還是租房。
根據(jù)美國人口普查局的最新數(shù)據(jù)， 10 月份，美國獨(dú)戶住宅的平均售價(jià)為 437,300 美元，高于前一個(gè)月的 426,800 美元。
與此同時(shí)，在線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 的數(shù)據(jù)顯示，10 月份美國的平均租金價(jià)格為 1,619 美元，與去年同期基本持平或上漲 0.2%，與上月相比下降 0.6%。雖然很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè) 2025 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展，但 Redfin 的一份新報(bào)告中，披露了幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)明年的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的情況進(jìn)行了預(yù)測(cè)。
投資4（105、101、107）.jpg)
Redfin 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather表示：“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤，現(xiàn)在就已經(jīng)崩盤了。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率上漲的抵御能力很強(qiáng)。”
根據(jù) Fairweather 和其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì) 2025 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大預(yù)測(cè)。
房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將恢復(fù)至疫情前的水平
Redfin 表示，2025 年美國房屋的平均要價(jià)可能會(huì)上漲 4% ，速度與今年下半年相似。
費(fèi)爾韋瑟表示，與 2020 年上一次的加速增長(zhǎng)相比，4% 的年增長(zhǎng)率是一種“正常化”。
2024年早些時(shí)候，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度放緩至疫情前的水平。換句話說，雖然房地產(chǎn)價(jià)格仍在上漲，但價(jià)格增長(zhǎng)速度并不像前幾年那么快。
盡管預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將放緩，但是房?jī)r(jià)仍可能出現(xiàn)一些波動(dòng)。
事實(shí)上，CoreLogic 經(jīng)濟(jì)學(xué)家Selma Hepp表示，進(jìn)入 2025 年春季購房季節(jié)，房?jī)r(jià)升值幅度可能會(huì)保持平穩(wěn)，或低于 1%。
但LendingTree高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jacob Channel表示， 當(dāng)選總統(tǒng)唐納德·川普有可能實(shí)施部分經(jīng)濟(jì)政策，這可能會(huì)推高房?jī)r(jià)。
他說：“就房?jī)r(jià)未來可能或可能不會(huì)發(fā)生的變化而言，我們目前得到的信號(hào)有些復(fù)雜。”
對(duì)外國商品和材料征收一般關(guān)稅以及大規(guī)模驅(qū)逐可能導(dǎo)致建筑成本上升和房屋建設(shè)活動(dòng)放緩。Channel 表示，如果供應(yīng)受限的市場(chǎng)中建造的房屋減少，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲很多。
租金趨于平穩(wěn)，談判空間更大
Redfin 表示，從全美國范圍來看，隨著新的出租房屋的上市，到 2025 年，美國的租金中位數(shù)可能在一年內(nèi)保持平穩(wěn)。
Redfin 的 Fairweather表示：“如果租金持平，而人們的工資繼續(xù)增長(zhǎng)，那就意味著人們有更多的錢可以花，同時(shí)也會(huì)增加他們的儲(chǔ)蓄。”
根據(jù) 2023 年美國人口普查數(shù)據(jù)，超過2100 萬租房家庭“成本負(fù)擔(dān)過重”，這意味著他們將收入的 30% 以上用于住房成本。穩(wěn)定的租房市場(chǎng)也將使租客與房東談判時(shí)更有底氣。專家表示，在一些地區(qū)，物業(yè)經(jīng)理已經(jīng)提供優(yōu)惠，如免租一個(gè)月、免費(fèi)停車位或免收費(fèi)用等。
然而，“現(xiàn)在是十二月”，Channel 說道。“租金價(jià)格通常會(huì)在一年中較冷的月份下降”，因?yàn)樵谏钋锖投緦ふ夜⒌娜溯^少。
他說，如果明年高昂的房?jī)r(jià)和抵押貸款利率繼續(xù)使?jié)撛谫彿空邿o法進(jìn)入售房市場(chǎng)，那么租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就可能隨之而來。
4（607、903、309、114、618.702）.jpg)
Hepp解釋說，還要記住，您看到的典型租金價(jià)格將取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況。
例如：德克薩斯州奧斯汀是“多戶住宅建設(shè)的中心”，她說，這意味著大量新房源進(jìn)入該市的租賃市場(chǎng)，從而降低了租金成本。CoreLogic發(fā)現(xiàn)，該大都市地區(qū)的租金價(jià)格較一年前下降了 2.9% 。
相比之下，西雅圖、華盛頓特區(qū)和紐約市等供應(yīng)受限的大都市地區(qū)的租金每年上漲 5%。
抵押貸款利率“坎坷”且“動(dòng)蕩”的一年
Redfin 預(yù)測(cè) 2025 年抵押貸款利率將平均為 6.8%，如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放緩，利率將徘徊在 6% 以下。
然而專家預(yù)計(jì)，2025 年將是抵押貸款利率“坎坷”且“不穩(wěn)定”的一年。
如果實(shí)施減稅和關(guān)稅等政策，房屋貸款的借貸成本可能會(huì)飆升，從而給通脹帶來上行壓力。
“我們處于未知領(lǐng)域。很難說到底會(huì)發(fā)生什么，”LendingTree 的 Channel 表示。
由于預(yù)期將自 2020 年 3 月以來首次降息，抵押貸款利率今年秋季有所下降。但隨著債券市場(chǎng)對(duì)川普的選舉勝利做出反應(yīng)，貸款利率在 11 月再次上漲。自那以后，房貸利率目前有所穩(wěn)定。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究副總裁杰西卡·勞茨 (Jessica Lautz)最近告訴 CNBC：“我們預(yù)計(jì)，到 2025 年，利率將在 6% 左右。”
房屋銷量將超過 2024 年
場(chǎng)外買家和賣家被壓抑的需求可能會(huì)推動(dòng)明年的房屋交易。
“人們已經(jīng)等待太久了，”Fairweather說。
Redfin 稱，預(yù)計(jì)到 2025 年底將售出約 400 萬套房屋，較 2024 年的年增長(zhǎng)率為 2% 至 9%。
Fairweather說，市場(chǎng)上正在涌現(xiàn)出大量“需要繼續(xù)生活的人”，比如找到新工作、需要適合生活變化的房屋的買家，以及推遲搬家計(jì)劃的賣家。
盡管預(yù)計(jì)明年將有更多買家進(jìn)入市場(chǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)程度可能不像近年來競(jìng)價(jià)戰(zhàn)那樣激烈。
CoreLogic 的Hepp表示，其他負(fù)擔(dān)能力因素可能也會(huì)發(fā)揮作用，例如保險(xiǎn)費(fèi)用和房產(chǎn)稅的上漲，從而減緩競(jìng)爭(zhēng)。
“我們肯定會(huì)看到更多買家，”她說。“但我不認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)會(huì)像過去幾年那樣激烈。”
氣候風(fēng)險(xiǎn)將影響房?jī)r(jià)
Redfin 預(yù)計(jì)，極端天氣和自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)導(dǎo)致佛羅里達(dá)州沿海地區(qū)、加州和德克薩斯州部分地區(qū)房?jī)r(jià)下跌或減緩房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，這些地區(qū)遭遇颶風(fēng)、野火或其他災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)較高。
如果您因?yàn)閮r(jià)格便宜而盯上了高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的房屋，請(qǐng)注意潛在的復(fù)雜情況。
例如，在這些市場(chǎng)中，房屋保險(xiǎn)單更難獲得，而且價(jià)格往往很高。Redfin 的 Fairweather 表示，自然災(zāi)害的財(cái)務(wù)影響還可能體現(xiàn)在房屋維護(hù)和維修成本的上升中。
更具挑戰(zhàn)性的是，“全美各地都很脆弱”，因?yàn)樘鞖饽Ｊ秸诎l(fā)生變化，她說。“最近，加州出現(xiàn)了大氣河流，導(dǎo)致連續(xù)幾天出現(xiàn)嚴(yán)重洪災(zāi)，而這些房屋并不能應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)。”
盡管佛羅里達(dá)州的颶風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)備受關(guān)注，但該州對(duì)這場(chǎng)自然災(zāi)害的準(zhǔn)備更為充分，不像北卡羅來納州的阿什維爾等山區(qū)城市，今年早些時(shí)候遭到颶風(fēng)米爾頓的襲擊。
她說：“我們可能會(huì)看到保險(xiǎn)費(fèi)用大幅增加。”
.jpg?x-oss-process=image/resize,m_fill,w_200,h_120/quality,q_80)
