在南加，眾多華人新移民在此落腳創(chuàng)業(yè)，追逐著他們的美國夢。部分來自中國的華人在購房時(shí)，常遇到房產(chǎn)中介提及“未上市房源”。這類房源因其私密性和針對(duì)性，能在短時(shí)間內(nèi)吸引部分買家。
華人地產(chǎn)投資專家謝宗煌指出，“未上市房源”可能存在多種情況。有時(shí)是待售房源屋主想自售，未將房屋信息上傳至多重上市服務(wù)系統(tǒng)（MLS）數(shù)據(jù)庫，導(dǎo)致房屋資訊無法共享和在公共平臺(tái)發(fā)布。也可能是屋主出于隱私考量，不讓房屋經(jīng)紀(jì)人掛牌。但需注意，未經(jīng)屋主同意的未上市屋不僅違法，也違背了經(jīng)紀(jì)人對(duì)賣主的義務(wù)和責(zé)任。
謝宗煌認(rèn)為，此類房源對(duì)賣方經(jīng)紀(jì)可能有利，但對(duì)賣家不利。買方經(jīng)紀(jì)人應(yīng)避開，因其配合度低，交易難成功，還易引發(fā)法律問題。
業(yè)內(nèi)人士稱，“未上市房源”是指房地產(chǎn)代理人將待售房產(chǎn)資訊保留在自己“口袋”，僅通過自身或私人網(wǎng)絡(luò)推廣銷售。
地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) Eric Wu 表示，“未上市房源”有其優(yōu)勢。對(duì)于高端房產(chǎn)或需保密的賣家，能提供隱私保護(hù)，避免被過多關(guān)注和干擾。賣方和中介能更好控制銷售過程，優(yōu)先與特定買家洽談，減少非認(rèn)真買家的騷擾。對(duì)賣家而言，能減少市場競爭，在一定程度上主導(dǎo)價(jià)格談判，可能達(dá)成更高成交價(jià)。
然而，河濱資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周克蕙提醒，房市交易雖不反對(duì)這種做法，但若地產(chǎn)中介素質(zhì)不高或有不法行為，隱瞞房屋問題，會(huì)對(duì)買家不利。比如有華人買家通過“未上市房源”購房后，因地界問題與鄰居產(chǎn)生糾紛，而中介無法提供相關(guān)地產(chǎn)文檔。同時(shí)，“未上市房源”因缺少市場競爭，可能導(dǎo)致房產(chǎn)未以最佳價(jià)格出售。
南加資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)陳啟志也表示，房市火熱時(shí)，“未上市房源”的銷售方式增多，賣家期望短期快速交易獲好價(jià)。但如今房市降溫，這種方式明顯減少。
“未上市房源”缺乏透明度，容易產(chǎn)生糾紛，買家需謹(jǐn)慎選擇。
據(jù)福克斯、berkeleyside 新聞網(wǎng)綜合報(bào)道，繼去年春季達(dá)成的全國性集體訴訟和解后，房地產(chǎn)傭金支付方式變化于 8 月 17 日迎來重大變化。美國房地產(chǎn)行業(yè)的變革會(huì)對(duì)賣房或買房的人有什么影響？一起來看看！
一、變革要點(diǎn)
傭金支付責(zé)任轉(zhuǎn)移：過去，賣房者成交后通常要支付買方和賣方傭金，買方無需向中介支付費(fèi)用。如今，買方有可能需自己支付傭金，傳統(tǒng)報(bào)酬制度發(fā)生改變。
購房流程新規(guī)定：所有購房者必須先與經(jīng)紀(jì)人簽訂合同，經(jīng)紀(jì)人才能帶其看房。
MLS 規(guī)則調(diào)整：賣方代理必須停止在房地產(chǎn)上市數(shù)據(jù)庫（MLS）中發(fā)布買方傭金報(bào)價(jià)，補(bǔ)償提議可繼續(xù)但不能在上市服務(wù)中公布。
二、3 月和解協(xié)議回顧
2023 年 10 月，陪審團(tuán)裁定全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）和一些大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司因合謀抬高房地產(chǎn)傭金應(yīng)承擔(dān)超 50 億美元賠償金。2024 年 3 月，該協(xié)會(huì)宣布和解協(xié)議，將向原告支付超 4 億美元。扣除律師費(fèi)后，2100 萬房主每人可能僅收到 13 美元。此次變革最重要的是支付經(jīng)紀(jì)人傭金方式的差異，雖給人地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用將降低的印象，但實(shí)際上買方經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬責(zé)任從賣方轉(zhuǎn)移到了買方。
三、代理費(fèi)支付方式
部分賣家可能仍提出支付買方代理人費(fèi)用以吸引更多報(bào)價(jià)，但可能與買家代理協(xié)議中商定的百分比不同，若賣家報(bào)價(jià)低，買家需支付差額；若賣家報(bào)價(jià)高，代理人只能收協(xié)議金額，多余部分歸賣家。
買家可在托管結(jié)束時(shí)支付代理費(fèi)及其他成交費(fèi)用，有額外現(xiàn)金的買家有利，無現(xiàn)金者可計(jì)入抵押貸款金額，但可能需購買私人抵押貸款保險(xiǎn)推高每月還款成本。
買方可要求賣方支付買方代理費(fèi)作為購買要約一部分，但面臨賣家可能接受無需支付買方代理費(fèi)的報(bào)價(jià)的挑戰(zhàn)。
四、對(duì)賣家的影響
賣家可與經(jīng)紀(jì)人共同決定協(xié)議到期時(shí)間，可簽短期協(xié)議甚至針對(duì)特定房產(chǎn)簽協(xié)議。過去賣家需支付 5% 到 6% 傭金由雙方經(jīng)紀(jì)平分，如今強(qiáng)制傭金制度取消，買家傭金和賣家傭金各自獨(dú)立協(xié)商。外界認(rèn)為新制度雖不能立即降低傭金，但將促進(jìn)市場競爭，降低房屋買賣成本和房價(jià)。同時(shí)，打破多項(xiàng)美國房市長期壟斷規(guī)定，如禁止在 MLS 中包含經(jīng)紀(jì)人傭金信息等，可能使更多經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)向其他渠道發(fā)布房源信息打破壟斷。然而，也有人認(rèn)為傭金制度改變短期內(nèi)可能不利好房市，因買家購買能力可能降低，潛在買家減少對(duì)賣家也不一定是好事。
五、買家應(yīng)對(duì)之策
在新形勢下，買家自行代理可能導(dǎo)致銷售失敗，因賣方可能選擇有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)紀(jì)人的報(bào)價(jià)。買家可聘請(qǐng)律師處理披露文件和購買協(xié)議，但律師無法提供諸多復(fù)雜細(xì)節(jié)及建立與當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人社區(qū)的關(guān)系。建議買家與經(jīng)驗(yàn)豐富、有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作，優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人可幫助評(píng)估財(cái)務(wù)狀況、介紹抵押貸款經(jīng)紀(jì)人、定位房產(chǎn)、提供改造建議、推薦供應(yīng)商及代表談判等，深入了解買家需求大大增加成功購房機(jī)會(huì)。
總的來講，盡管新規(guī)可能帶來一些挑戰(zhàn)，但它也促進(jìn)了市場的透明度和公平性。不管是買家還是賣家，只要做好充分的準(zhǔn)備和調(diào)查，您完全可以在新的市場環(huán)境中最大限度地實(shí)現(xiàn)您的地產(chǎn)交易目標(biāo)。
