當(dāng)下，美國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的變化。房價起伏、市場需求的變動以及利率的上揚(yáng)等因素，正深深影響著購房和投資者的決策。
金融服務(wù)公司 CoreLogic 的一份最新報(bào)告，剖析了當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場的十大現(xiàn)象。
01.不少城市房價下滑
從 5 月的數(shù)據(jù)來看，美國的五個大城市房價呈下降趨勢，分別是德州的奧斯汀、加州的舊金山、路易斯安那州的新奧爾良、佛羅里達(dá)州的開普科勒爾和北港。
其中奧斯汀降幅最大，達(dá) 4.9%，其次是舊金山，下降 2.6%。
02.春季房價漲勢趨緩
盡管房價下降的城市增多，但多數(shù)城市仍有上漲，只是漲幅不大。據(jù) CoreLogic 的數(shù)據(jù)，5 月房價較上月上漲 0.6%。
5 月，在 100 個最大的都市中，有 16 個都市的房價較上月下降，其中德克薩斯州的埃爾帕索、印第安納州的加里、紐約州的水牛城和錫拉丘茲位列前幾名。
03.三分之一房屋高價售出
2024 年 6 月，34%的房屋以高于要價的價格成交，高于 2015 年至 2019 年疫情前 23%的平均水平。
報(bào)告顯示，在房價高、庫存少的市場，因購房者需求強(qiáng)勁，房屋售價往往高于要價。
04.房貸拖欠數(shù)量上升
5 月，約 10 萬名借款人的抵押貸款逾期六個月及以上，此水平自金融危機(jī)以來未曾出現(xiàn)。
05.可調(diào)利率抵押貸款漸受青睞
由于貸款利率過高，貸款人難以承受高額的固定利率貸款，只能選擇可調(diào)利率抵押貸款（ARM），5 月，可調(diào)利率抵押貸款的發(fā)放份額達(dá)到今年迄今的最高水平。
06.可調(diào)利率抵押貸款占比仍低
雖然可調(diào)利率抵押貸款受歡迎程度上升，但總體市場份額仍低，僅占 5%左右。可見，目前市場上使用抵押貸款的人中，絕大多數(shù)在疫情期間低利率時已將利率固定。
07.估價差距縮小
6 月所有成交的房屋銷售中，8.6%的估價低于合同銷售價格，低于一年前 10.7%的比率。
評估是房地產(chǎn)專業(yè)人員確定房產(chǎn)公平市場價值的過程。小型入門級房屋的估價差距更常見，這或許反映出缺乏經(jīng)驗(yàn)的首次購房者支付過高金額的風(fēng)險(xiǎn)更高。
08.新建住宅銷量降低
今年前六個月，新建住宅銷量下降 17%，幾乎所有市場都有下滑。
在美國 30 個主要大都市中，只有俄勒岡州的波特蘭市和內(nèi)華達(dá)州的拉斯維加斯市今年新建房屋銷售量有所增長，均上漲 2%。
09.投資者購房減少
報(bào)告指出，2024 年 6 月，投資者購買了所有獨(dú)棟住宅的 23%，比 1 月下降 5 個百分點(diǎn)。
這是兩年來投資者份額的最低水平，但仍高于疫情前，當(dāng)時投資者份額平均為 17%。
10.現(xiàn)房銷售量驟降
6 月現(xiàn)房銷量與去年同期相比下降 19%。
盡管現(xiàn)房銷售通常在 7 月會季節(jié)性放緩，但今年提前出現(xiàn)，可能受 4 月和 5 月抵押貸款利率飆升的影響。
同時，6 月待售房屋數(shù)量較 2023 年增長 9%，這顯示房市可能轉(zhuǎn)向買方市場。
在 2022 至今買房的同學(xué)們注意了！由于美聯(lián)儲降息預(yù)期的加持，美國房屋loan利息狂跌，現(xiàn)在已經(jīng)可以做 Refinance 來降低利息了，而且還是 no point no fee 的哦！
Points:
每個 borrower 的 case 都對應(yīng)著一個市場利率，比如 borrower 小張的信用分 740 分，loan 70 萬，loan to value 60%, 在 evaluate 他的情況之后，lender 給出了以下 quote:
30 年固定 6.75%, No Point
30 年固定 6.5%, need to pay 0.5 point
30 年固定 6.25%, need to pay 1 point
這是什么意思呢？1 point, 就等于 1% x 貸款總額，在這個 case 里，就是 1% x 700k = 7000 刀。也就是說，小張不用付任何錢拿到 6.75% 的利率，也可以付 3500 刀拿到更低的利率 6.5%，或者付 7000 刀拿到更低的 6.25%。
一般而言，在預(yù)期將來利率會繼續(xù)下降或者維持的情況下，我們不建議 borrower 付 points 鎖定低利率，因?yàn)榭赡芎芸炜梢栽?refinance。如果 6 個月之后利率下降，小張可以 refinance 到 6.25%，那么之前的 7000 刀就幾乎白付了。但是在預(yù)期將來利率會升高的情況下，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇付一定的 point 來鎖定利率。比如小張的情況，30 年Loan利率 2.75%，每月付款利息加本金是 2858 刀；如果利率是 6.5%, 每月付款利息加本金是 2766 刀，少付 92 刀，如果小張選擇一開始付 0.5point, 也就是 3500 刀來獲得更低的 6.5% 這個利率，那么他要花 3500/92 = 38 個月，也就是大概 3 年的時間就可以省出來這個 3500, 也就是打平，3 年之后每個月就真正省下來的錢了。
如果小張覺得未來 3 年之內(nèi)一定不會 Refinance, 那么這 0.5point 還是值得買的，買了之后對這個 loan 持有的時間越長，省的越多。
