在美國購房過程中，房屋評估尤為關鍵，涉及到交易公平性、貸款審批及購房者投資決策。以下從評估定義與目的、方法、影響評估結(jié)果的因素等方面，詳細剖析房屋評估的重要性。
01.房屋評估的定義與目的
房屋評估由專業(yè)評估師對房屋市場價值進行科學評估。評估師根據(jù)房屋物理狀況、位置、市場條件等因素，判定房屋公平市場價值。主要目的在于確保交易公平，避免因價格不合理引發(fā)糾紛。此外，房屋評估對貸款機構(gòu)而言，亦為必要程序。通過評估，可確認房屋市場價值能否覆蓋貸款金額，降低金融風險。
02.房屋評估的方法
房屋評估過程包括實地考察、市場調(diào)查、數(shù)據(jù)分析等環(huán)節(jié)。評估師綜合考慮房屋大小、建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境、市場趨勢等因素。評估中常采用比較法、收益法和成本法等方法，確保評估結(jié)果準確公正。
03.影響評估結(jié)果的因素
房屋位置：房屋所處地理位置對市場價值影響顯著。地理位置優(yōu)越、交通便利、配套設施完善的房屋市場價值較高。
房屋狀況：房屋物理狀況直接影響市場價值。包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量、房屋年齡和維護狀況等。新裝修或維護良好的房屋更具吸引力。
市場條件：房地產(chǎn)市場供求關系、經(jīng)濟發(fā)展狀況和利率水平等宏觀經(jīng)濟因素，同樣影響房屋市場價值。房地產(chǎn)市場繁榮期，房屋市場價值通常較高。
周邊環(huán)境：房屋所在社區(qū)安全性、教育資源、綠化環(huán)境等，也會影響房屋市場價值。優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境通常提升房屋吸引力和市場價值。
法律法規(guī)：地方政府建筑法規(guī)、土地使用規(guī)定和稅收政策等，也會影響房屋市場價值。了解相關法律法規(guī)，有助于準確評估房屋價值。
04.房屋評估對買賣雙方的影響
房屋評估對買賣雙方均有重要影響。對于賣方，評估報告可助其了解房屋真實市場價值，設定合理售價，避免定價過高或過低影響交易。對于買方，評估報告確保其支付價格合理，避免因信息不對稱支付過高價格。此外，評估報告還可助買方發(fā)現(xiàn)房屋潛在問題，如結(jié)構(gòu)缺陷或需修繕部分，便于交易前談判。
05.房屋評估對貸款的影響
房屋評估在貸款審批過程中起決定性作用。貸款機構(gòu)需通過評估報告確認房屋市場價值，確保貸款金額不超過房屋實際價值。若評估結(jié)果低于買賣雙方協(xié)議價格，貸款機構(gòu)可能減少貸款額度，甚至拒絕貸款申請。因此，房屋評估直接影響買方能否順利獲得貸款。同時，評估報告為貸款機構(gòu)提供風險控制依據(jù)，降低金融風險。
購房者在搜索過程中非常依賴互聯(lián)網(wǎng)。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（National Association of Realtors）研究表明，97% 的購房者在搜索房屋時使用互聯(lián)網(wǎng)，超過一半的購房者僅通過網(wǎng)絡查看房屋。
Zillow、Redfin 和 Trulia 等網(wǎng)站使購房者的房屋搜索過程比以往任何時候都更加便捷。
但是，購房者在研究房產(chǎn)信息時應避免只依賴一個房地產(chǎn)列表網(wǎng)站，因為不同的網(wǎng)站會提供不同的信息，從氣候影響信息到通勤時間估算，不一而足。
今天為大家講解不同房產(chǎn)信息網(wǎng)站提供的各種功能，以及為什么應該在多個網(wǎng)站上查看房屋信息的原因。
1. 計算每月費用
根據(jù) Zillow 最新發(fā)布的《消費者住房趨勢報告》，84% 的購房者表示，房屋在其初始預算范圍內(nèi)非常重要或極其重要。
Zillow 房屋趨勢專家 Amanda Pendleton說：
“購房者的態(tài)度非常明確，可負擔性是他們最關心的問題。因此購房者需要透過掛牌價格來判斷房屋是否在他們的預算范圍之內(nèi)。”
買家可以使用 Zillow 的 BuyAbility 應用程序來幫助自己。買家將自己的信息輸入該工具，就會收到個性化的房價和月供估算。該估算比其他在線按揭計算器更準確，因為它將信用評分等個人信息考慮在內(nèi)。
2. 了解氣候條件
大多數(shù)房屋都有一定的自然災害風險，隨著氣溫和海平面的上升，這些風險可能會增加或演變。
買家可以通過查看 Redfin 或 Realtor.com 上的房屋信息來了解所有這些風險。這兩個網(wǎng)站都會通過 Risk Factor 提供的最新信息顯示該地區(qū)發(fā)生火災、洪水或酷熱等自然災害的風險。
自然災害發(fā)生的可能性對房屋保險費用也起著至關重要的作用。2023 年，全美房屋保險費率上漲了 11.3%，根據(jù) Realtor.com 的數(shù)據(jù)，由于許多州的自然災害風險仍然很高，這些費用還將繼續(xù)上漲。隨著房屋保險價格上漲，氣候條件將成為購房過程中的一個重要考慮因素。
3. 查看當?shù)胤杀Ｗo
如果在不同的州尋找房屋，那就一定要了解當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。
Zillow 提供各州居民在住房、就業(yè)和公共住宿方面所受法律保護的概述。這可以讓潛在購房者了解到他們可能不知道的法律或保護措施，如果買家在找房過程中發(fā)現(xiàn)這些保護措施被違反，也可以為自己爭取權(quán)益。
4. 查看市場趨勢
不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場情況各不相同，因此無論是購買新房還是舊房，都很難了解房屋市場的競爭程度。
Redfin 的市場競爭計算器提供了相關數(shù)據(jù)，顯示房屋所在郵政編碼的競爭程度、該地區(qū)房屋的典型價格以及平均房屋接受報價的速度。這有助于為尋找熱門社區(qū)的買家設定期望值，并協(xié)助買家提出理想的報價。
5. 探索街景
如果無法親自去看房子，還可以通過Redfin、Zillow 和 Homes.com 上的街景功能想象自己走在街上的樣子。
這些網(wǎng)站共享谷歌地圖上的圖片，讓買家可以沿著房產(chǎn)外的街道走動，探索想買房產(chǎn)的街區(qū)。
