美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲速度正在放緩。根據(jù)雷德芬房地產(chǎn)公司（Redfin）的新分析，2月份房?jī)r(jià)較前一個(gè)月上漲了0.6%，與疫情之前大約八年的平均月漲幅0.6%一致。
Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)麗兒．費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，在大流行之前，價(jià)格每月上漲約半個(gè)百分點(diǎn)，或每年上漲約5%或6%。
“盡管房屋貸款利率比較高，但我們又回到了之前的（溫和上漲）趨勢(shì)。”她說(shuō)。
穆迪分析公司（Moody’s Analytics）助理董事兼經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬修?沃爾什（Matthew Walsh）表示，穆迪公司的房?jī)r(jià)指數(shù)也出現(xiàn)了類似趨勢(shì)，“房?jī)r(jià)的增值速度與以前相同，又回到我們?cè)谝咔榍翱吹降内厔?shì)。”
然而，專家表示，今天的市場(chǎng)與二到八年前的市場(chǎng)大不相同。對(duì)于大多數(shù)潛在買家來(lái)說(shuō)，他們?nèi)匀回?fù)擔(dān)不起一般的房屋。房屋物件的數(shù)量略有增加，但不足以滿足需求。
“從代理商那里得知，賣家和買家都對(duì)這個(gè)市場(chǎng)不滿意。”費(fèi)爾韋瑟說(shuō)，“賣家對(duì)報(bào)價(jià)不滿意；買家對(duì)價(jià)格上漲和貸款利率上升感到失望。”
交易水準(zhǔn)處于“衰退低點(diǎn)”
費(fèi)爾韋瑟表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)，但當(dāng)今市場(chǎng)與疫情前的一個(gè)主要區(qū)別是──交易數(shù)量相對(duì)較低。這主要是由于房屋貸款利率高。根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，房屋抵押貸款利率去年達(dá)到近8%的峰值，現(xiàn)在仍超過(guò)6%。
沃爾什說(shuō)，盡管2月份的交易數(shù)據(jù)有所上升，但交易水準(zhǔn)仍處于“衰退低點(diǎn)”。
他補(bǔ)充，影響銷售的另一個(gè)因素是房屋供應(yīng)量極其有限。
雷德芬房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)，在2月到3日中旬，新上市房源數(shù)量增加了5%，這是從2023年5月以來(lái)的最大同比增幅。但“這就像從谷底小幅復(fù)蘇，我們沒(méi)有回到疫情之前的狀態(tài)。”費(fèi)爾韋瑟說(shuō)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，房屋供應(yīng)增加主要是季節(jié)性因素。沃爾什說(shuō)明，業(yè)主經(jīng)常在2月份掛牌出售他們的房屋，因?yàn)樗麄兏矚g在春季和夏季搬家。
當(dāng)然有時(shí)候人生會(huì)有一些意外：“另一些因素是人們找到新工作需要搬家，或者結(jié)婚，或者還有其它一些重大事件。”費(fèi)爾韋瑟說(shuō)。
房貸利率鎖定效應(yīng)正在松動(dòng)
房屋貸款利率鎖定效應(yīng)，也稱為金手銬效應(yīng)，使抵押貸款利率極低的房主去年無(wú)法掛牌出售房屋，因?yàn)樗麄儞Q屋、買了新房之后，房貸利率會(huì)更高。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，現(xiàn)在房屋貸款利率鎖定效應(yīng)正在放松對(duì)市場(chǎng)的控制，房源供應(yīng)略微增加。
沃爾什解釋，一些延遲掛牌的賣家“正在接受更高的房屋貸款利率”，因?yàn)樗麄冇X(jué)得不能再推遲賣房了。
費(fèi)爾韋瑟表示，雖然利率鎖定效應(yīng)仍在發(fā)揮作用，使人們不愿意賣房子，但隨著時(shí)間的推移，這種影響將進(jìn)一步消退，尤其美聯(lián)儲(chǔ)又決定今年稍晚降息。
沃爾什說(shuō)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，預(yù)計(jì)今年抵押貸款利率也將小幅下降，而全國(guó)房?jī)r(jià)可能保持不變。
新成屋略有增加
沃爾什表示，相對(duì)成屋銷售，新屋銷售業(yè)績(jī)來(lái)到疫情前的高點(diǎn)，平均每月賣出60萬(wàn)套。根據(jù)美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)，1月份售出661,000套新房，比12月增加1.5%。
沃爾什說(shuō)，現(xiàn)成房源供應(yīng)數(shù)量少，無(wú)法滿足買家需求，他們正在尋找新成屋，“建商當(dāng)然從中得益。”
沃爾什補(bǔ)充，建商還能為購(gòu)屋民眾提供成屋屋主應(yīng)該不會(huì)提供的優(yōu)惠，例如房貸利率下降或房屋售價(jià)降低。
然而，新成屋增加還不足以支撐美國(guó)的房屋需求，“盡管建商比以前建造更多房屋，但還需要一些時(shí)間來(lái)趕上供需差距。”他說(shuō)。
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