加拿大房地產(chǎn)市場已達到三年來的最佳可負擔水平——但這并沒有太大意義。

RBC的數(shù)據(jù)顯示，房屋擁有成本有所下降，但預計這種改善很快就會停滯，明年可負擔性將惡化。即便目前處于“最好時期”，也僅比90年代房地產(chǎn)泡沫頂峰時略微好一點——而那是上一次真正破滅的房市泡沫。

RBC住房負擔能力指數(shù)：怎么看房地產(chǎn)是否“負擔得起”

加拿大房地產(chǎn)目前是三年來最“可負擔”的時期——但這并不值得慶祝。根據(jù)加拿大皇家銀行（RBC）最新數(shù)據(jù)顯示，房屋持有成本確實有所下降，不過未來改善趨勢可能即將停滯，明年負擔能力還會惡化。

RBC的住房負擔能力指數(shù)（Housing Affordability Index）衡量的是一個中等收入家庭需要拿出多少比例的收入來承擔典型住房的持有成本。這項成本包括：按揭貸款（月供，假設(shè)為常規(guī)貸款）；地產(chǎn)稅；公共事業(yè)費用（水電等）。

一般認為：當一個家庭需花費不到其總收入的三分之一來承擔這些費用時，該地區(qū)房產(chǎn)才被認為是“可負擔”的”。

加拿大央行和加拿大按揭與住房公司（CMHC）也采用類似的衡量方法。不過，這項指數(shù)沒有考慮首付款的負擔難度等問題。

房地產(chǎn)雖“最可負擔”，但只是從更糟變成稍微沒那么糟

根據(jù)RBC數(shù)據(jù)，加拿大房地產(chǎn)負擔能力在2025年第一季度連續(xù)第五個季度改善：

中位家庭需支出55.1%的收入用于持有住房。

這一比例較去年同期的60.7%下降了5.6個百分點；

較2023年第四季度創(chuàng)紀錄的63.5%更是下降了8.4個百分點。

這是過去三年來最“可負擔”的時期，但整體仍不容樂觀。

現(xiàn)實是：自2023年高峰以來，這輪修正僅回撤了房市超低利率狂潮所造成負擔惡化的三分之一。即使如此，目前55.1%的負擔比例，也只比1990年代房市泡沫高峰期低一個百分點而已。

展望未來：房市負擔能力不會大幅改善

這次“稍有改善”，并非完全因為房價下跌——更主要是靠利率下調(diào)和收入上升拉動的。但這些利好因素可能已經(jīng)接近尾聲：RBC預計，住房負擔能力將在2025年底降至52%后觸底；隨后將于2026年略微反彈上升。

RBC助理首席經(jīng)濟學家Robert Hogue表示：“一旦利率穩(wěn)定，進一步的改善就變得更難。要想顯著提升負擔能力，就必須依賴房價下跌或收入快速增長。”

他補充說：“我們預計未來兩年加拿大房價將基本保持穩(wěn)定（部分地區(qū)除外），而薪資增長會受限于當前就業(yè)市場的疲軟。”

RBC結(jié)論：這輪房市修正，或許不會真的“修正”

當前的輕微改善似乎只是“風暴后的喘息”，并非結(jié)構(gòu)性好轉(zhuǎn)。

RBC結(jié)論耐人尋味：這輪房地產(chǎn)修正可能并不會“真正修正”，然后它就這么結(jié)束了。

這意味著：一整代人可能被永久排除在房市之外；或者，我們?nèi)缘凸懒宋磥砜赡艹霈F(xiàn)的經(jīng)濟逆風。

無論哪種情況，加拿大房地產(chǎn)仍處于極高的負擔壓力之下，長期可負擔性仍面臨巨大挑戰(zhàn)。