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深入解析美國房產交易中的三種Deed類型

分享是一種快樂2024-10-10 最后一次修改9490

在美國,房屋交易并非依據房產證,而是通過稱為Deed的文件驗證房產權的轉讓,即地契。鑒于美國土地所有權復雜的歷史背景,地契在轉讓過程中存在多種形式。

1.保證地契(Warranty Deed)

保證地契是房產權轉移過程中最為全面的保障,亦是最常見的地契類型。通過此種地契,賣方不僅宣示擁有不動產的全部所有權,還承諾保護購買者不受任何歷史產權問題的影響。對于因過去業主行為或其他原因引發的產權問題,賣方需承擔責任,確保買方產權的純正。


保證地契為買方提供以下保障:

a) 確認賣方擁有明確無誤的合法所有權;

b) 保證歷史上所有業主的權利轉移清晰、無爭議,形成完整的所有權鏈;

c) 承諾房產上不存在任何抵押或債權問題,若有,賣方負責賠償或解決。

由于保證地契為買方提供最高級別保護,買方通常會要求進行產權調查和購買產權保險,以確保自身權益并應對可能的產權爭議。

保證地契因其對賣方的嚴格要求,實際應用較少,但在買方尋求最大程度保障時,仍是首選的地契類型。

2.特殊擔保契據(Special Warranty Deed)

特殊擔保契據的保障范圍與保證地契類似,但僅限于賣方擁有地產期間的問題。這意味著,賣方不保證地產在前任所有者手中是否存在產權問題。賣方僅對其擁有期間的所有權問題負責,承諾為買方解決這些期間的產權缺陷。

此類契據常被開發商采用,因其通常僅在開發期間持有地產,無需對地產歷史上的權利狀況負責。

3.免責轉讓契據(Quitclaim Deed)

免責轉讓契據是地產轉讓中最為簡化且快速的方式,同時也為買方提供最低程度的保護。因此,常用于親朋好友間的產權轉讓,如父母將房產過戶給子女或兄弟姐妹間的產權轉移。

在免責轉讓契據中,轉讓方不保證自身是否擁有地產的合法所有權,僅承諾將其所擁有的任何所有權部分轉給受讓方,而這部分權利可能并不存在。這意味著,在此類契據中的買賣雙方通常基于深厚的信任關系。轉讓方僅放棄聲稱擁有的不動產所有權,而未明確聲明自己是房產的合法全權所有者,對于產權中可能出現的問題不承擔辯護責任。


然而,受讓方仍可請求產權公司對地產進行產權調查,以確認賣方聲稱的所有權是否真實。

例如,一位父親可通過簽署免責轉讓契據,將其名下的房產轉給兒子。因為父親相信,即使房產存在任何權利問題,兒子也不會因此將他訴至法庭;同樣,兒子對父親有信心,相信父親會在出現任何產權問題時支持他。

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