投資美國房地產(chǎn)最大的有利特征是什么？

房地產(chǎn)的一個有利特征是，它能產(chǎn)生相對穩(wěn)定的回報，即收入與房產(chǎn)增值。從這個意義上講，房地產(chǎn)有一種類似債券的債券式的成分，它會帶給我們定期的穩(wěn)定的收入，但同時還它有類似于股票的成分，價值可能會受到相關(guān)事件帶來的波動。例如亞馬遜總部入駐西雅圖，極大地推高了當(dāng)?shù)氐姆績r。而且，就像你長期持有的所有證券一樣，買房者更希望價值上漲的次數(shù)比下降的次數(shù)多，所以在投資初期就需要對所投資的房產(chǎn)有一個總體的認(rèn)知。

收入

房地產(chǎn)的收益與從租戶那收取的租金直接掛鉤，其中還需要減去經(jīng)營物業(yè)的成本和抵押貸款或融資需要支付的利息。所以，你可以看到保持你的房產(chǎn)完整，保持租戶入住率是多么重要。如果你失去了太多的租戶，或者入住率始終偏低，那么有可能就難以支付物業(yè)營運(yùn)成本。在很大程度上，房產(chǎn)的租用率完全取決于租賃市場的需求——也就是說，租賃市場對于房產(chǎn)的需求決定了你房屋的租用情況。在供應(yīng)過?；蛐枨蟛蛔愕氖袌鲋校銓⒉坏貌皇杖≥^低的租金，來提高你的房產(chǎn)在整個市場中的競爭力。同樣的，如果你降低了你的租金，你的租金收入也會隨之減少。

房產(chǎn)增值

美國房地產(chǎn)的資本增值是經(jīng)過財產(chǎn)評估而決定的。如果評估師認(rèn)為你的房產(chǎn)可以賣出比你買進(jìn)時更多的價格，那么你便取得了積極可觀的資本回報。評估師在估計你的房產(chǎn)時往往會將從前的交易作為參照，因此資本回報與投資銷售市場的表現(xiàn)直接相關(guān)。投資市場主要受投資產(chǎn)品供給和需求的影響。

總之，房地產(chǎn)收益的波動大部分來自于回報的房產(chǎn)資本增值部分。當(dāng)收入回報趨于穩(wěn)定，資本回報波動就會變得更大。因此總回報的波動性便介于兩者之間。

投資美國房地產(chǎn)能獲得哪些好處？

多元化價值

在資源配置方面，使你的投資組合變得多元化。在收益方面，美國房地產(chǎn)與其他投資項目相比（股票和債券等傳統(tǒng)投資項目）還是較低的，但在風(fēng)險性上，房地產(chǎn)還是更勝一籌，投資房地產(chǎn)就會增加你投資組合的多樣化。

提高收益率

房地產(chǎn)作為投資組合的一部分，將使得你的投資組合在一定風(fēng)險性下創(chuàng)造更大的收益。同樣，通過將房地產(chǎn)納入你的投資組合中，你可以保證投資組合的回報，同時還能降低投資風(fēng)險。

在通貨膨脹中保值

美國房地產(chǎn)回報與從租戶收取的租金直接相關(guān)。有些租約會有增加租金的條款。在其他情況下，只要租期到期，租客續(xù)租，租金就會上漲。無論哪種方式，房地產(chǎn)收入往往都會通貨膨脹的環(huán)境中會增長得更快，因此即使發(fā)生了通貨膨脹，房主也能獲得原來或甚至更高的收益。

影響價值

在前面的特點中也提及，房地產(chǎn)是一種有形的資產(chǎn)。因此，投資者可以改變現(xiàn)有的物業(yè)，以提高其價值或提高市場的競爭力。此類行為的例子有很多，包括：更換漏水屋頂，改善外觀，篩選更高質(zhì)量的租戶與其改造房屋。相比其他類型的投資，投資者對房地產(chǎn)投資能有更大程度的控制。

投資美國房地產(chǎn)需要注意哪些不良后果？

投資美國房地產(chǎn)也有些缺點，投資者在投資房地產(chǎn)時也需要再三考慮。

購買，銷售和運(yùn)營成本高昂

與其他投資相比，美國私人房地產(chǎn)市場的交易成本很高。通常情況下，購買更大的房產(chǎn)會更加劃算，因為你可以將交易成本分?jǐn)偟礁蟮姆课菝娣e中。房產(chǎn)是你一筆有形的投資，需要你的管理，為此你需要花費高昂的運(yùn)營成本。

需要管理

除了一些例外，房地產(chǎn)需要在兩個層面持續(xù)管理。首先，你需要對物業(yè)進(jìn)行日常管理以處理物業(yè)的日常事務(wù)。其次，需要考慮投資房產(chǎn)的市場長期定位，因此物業(yè)的戰(zhàn)略管理也是必不可少的。有時兩個層面的管理可以交由同一個公司處理。管理是有代價的，即使是由業(yè)主親自出馬，也需要耗費業(yè)主的時間和精力。

難以獲得

建立一個有意義的，多元化的房地產(chǎn)投資組合可能是一個挑戰(zhàn)，因為購買的房地產(chǎn)要遍布各種有潛力的位置，類型也需要多元化，而這對許多投資者來說是無法實現(xiàn)的。但是，你可以購買帶有私人泳池或公共安全設(shè)施的物業(yè)，這些物業(yè)通?？梢詽M足多樣化的投資組合。

周期性（租賃市場）

與其他資產(chǎn)類別不同，房地產(chǎn)投資是周期性的。美國房地產(chǎn)有兩個周期：租賃市場周期和投資市場周期。和大多數(shù)市場一樣，租賃市場的情況是由供給方?jīng)Q定的，即可用房屋（或空位）的數(shù)量，需求方（租戶需要的房屋面積）。如果租賃需求增加，空置率將會下降，因此市場供給的不足也會帶來租金的上漲。一旦租金達(dá)到一定水平，開發(fā)商便會再開發(fā)閑置地來滿足市場需求。

周期性（投資市場）

美國房地產(chǎn)投資市場與租賃市場的周期不同。投資市場的需求方是有資金投資于房地產(chǎn)的投資者，供應(yīng)方是已有物業(yè)的業(yè)主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市，那么房價就會上漲。隨著價格的上漲，額外的物業(yè)又將被投入市場以滿足需求。

盡管租賃和投資市場具有獨立的周期，但它們往往會互相影響。比如說租賃市場呈下滑趨勢，租金增長速度就會便放緩。面對租金增長速度放緩，房地產(chǎn)投資者也會止步于高額的房價，因此可能會停止進(jìn)行購買。如果投資市場的需求變得冷淡，則價格也會隨之下降。雖然計算市場周期便于困難，但是你在購買時也可以衡量一下自己投資房產(chǎn)的未來走勢。

績效評估

在美國私人市場中，沒有一個確切的標(biāo)準(zhǔn)可以讓你比較你的投資組合。同樣，市場風(fēng)險也是難以衡量。在股市中，收益和風(fēng)險的確定會比較容易一些，但是要衡量一個房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)將更具有挑戰(zhàn)性。