加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)已達(dá)到三年來(lái)的最佳可負(fù)擔(dān)水平——但這并沒(méi)有太大意義。

RBC的數(shù)據(jù)顯示，房屋擁有成本有所下降，但預(yù)計(jì)這種改善很快就會(huì)停滯，明年可負(fù)擔(dān)性將惡化。即便目前處于“最好時(shí)期”，也僅比90年代房地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)略微好一點(diǎn)——而那是上一次真正破滅的房市泡沫。

RBC住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)：怎么看房地產(chǎn)是否“負(fù)擔(dān)得起”

加拿大房地產(chǎn)目前是三年來(lái)最“可負(fù)擔(dān)”的時(shí)期——但這并不值得慶祝。根據(jù)加拿大皇家銀行（RBC）最新數(shù)據(jù)顯示，房屋持有成本確實(shí)有所下降，不過(guò)未來(lái)改善趨勢(shì)可能即將停滯，明年負(fù)擔(dān)能力還會(huì)惡化。

RBC的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（Housing Affordability Index）衡量的是一個(gè)中等收入家庭需要拿出多少比例的收入來(lái)承擔(dān)典型住房的持有成本。這項(xiàng)成本包括：按揭貸款（月供，假設(shè)為常規(guī)貸款）；地產(chǎn)稅；公共事業(yè)費(fèi)用（水電等）。

一般認(rèn)為：當(dāng)一個(gè)家庭需花費(fèi)不到其總收入的三分之一來(lái)承擔(dān)這些費(fèi)用時(shí)，該地區(qū)房產(chǎn)才被認(rèn)為是“可負(fù)擔(dān)”的”。

加拿大央行和加拿大按揭與住房公司（CMHC）也采用類似的衡量方法。不過(guò)，這項(xiàng)指數(shù)沒(méi)有考慮首付款的負(fù)擔(dān)難度等問(wèn)題。

房地產(chǎn)雖“最可負(fù)擔(dān)”，但只是從更糟變成稍微沒(méi)那么糟

根據(jù)RBC數(shù)據(jù)，加拿大房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)能力在2025年第一季度連續(xù)第五個(gè)季度改善：

中位家庭需支出55.1%的收入用于持有住房。

這一比例較去年同期的60.7%下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)；

較2023年第四季度創(chuàng)紀(jì)錄的63.5%更是下降了8.4個(gè)百分點(diǎn)。

這是過(guò)去三年來(lái)最“可負(fù)擔(dān)”的時(shí)期，但整體仍不容樂(lè)觀。

現(xiàn)實(shí)是：自2023年高峰以來(lái)，這輪修正僅回撤了房市超低利率狂潮所造成負(fù)擔(dān)惡化的三分之一。即使如此，目前55.1%的負(fù)擔(dān)比例，也只比1990年代房市泡沫高峰期低一個(gè)百分點(diǎn)而已。

展望未來(lái)：房市負(fù)擔(dān)能力不會(huì)大幅改善

這次“稍有改善”，并非完全因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌——更主要是靠利率下調(diào)和收入上升拉動(dòng)的。但這些利好因素可能已經(jīng)接近尾聲：RBC預(yù)計(jì)，住房負(fù)擔(dān)能力將在2025年底降至52%后觸底；隨后將于2026年略微反彈上升。

RBC助理首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Hogue表示：“一旦利率穩(wěn)定，進(jìn)一步的改善就變得更難。要想顯著提升負(fù)擔(dān)能力，就必須依賴房?jī)r(jià)下跌或收入快速增長(zhǎng)。”

他補(bǔ)充說(shuō)：“我們預(yù)計(jì)未來(lái)兩年加拿大房?jī)r(jià)將基本保持穩(wěn)定（部分地區(qū)除外），而薪資增長(zhǎng)會(huì)受限于當(dāng)前就業(yè)市場(chǎng)的疲軟。”

RBC結(jié)論：這輪房市修正，或許不會(huì)真的“修正”

當(dāng)前的輕微改善似乎只是“風(fēng)暴后的喘息”，并非結(jié)構(gòu)性好轉(zhuǎn)。

RBC結(jié)論耐人尋味：這輪房地產(chǎn)修正可能并不會(huì)“真正修正”，然后它就這么結(jié)束了。

這意味著：一整代人可能被永久排除在房市之外；或者，我們?nèi)缘凸懒宋磥?lái)可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)。

無(wú)論哪種情況，加拿大房地產(chǎn)仍處于極高的負(fù)擔(dān)壓力之下，長(zhǎng)期可負(fù)擔(dān)性仍面臨巨大挑戰(zhàn)。