全美最炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)兩極分化——當(dāng)舊金山市中心豪宅區(qū)重現(xiàn)買家競(jìng)價(jià)場(chǎng)景時(shí)，硅谷周邊通勤城鎮(zhèn)的老舊公寓卻陷入滯銷困境。

在Nob Hill和Union Square等傳統(tǒng)高端社區(qū)，獨(dú)立屋均價(jià)悄然突破300萬(wàn)美元大關(guān)。房產(chǎn)顧問(wèn)林盡波觀察到，過(guò)去三個(gè)月這些區(qū)域掛牌房源中，超過(guò)四成最終成交價(jià)高于要價(jià)。“科技公司回遷計(jì)劃讓市中心安全指數(shù)大幅提升，加上生成式AI企業(yè)扎堆入駐，25-35歲工程師正取代投機(jī)客成為購(gòu)房主力。”他透露，某棟位于金融區(qū)的翻新公寓樓，開(kāi)盤(pán)首日即收到12份全款報(bào)價(jià)。  

Zillow數(shù)據(jù)顯示，舊金山都會(huì)區(qū)核心地段房?jī)r(jià)較疫情前上漲23%，但郊區(qū)情況截然相反。圣塔克拉拉縣房?jī)r(jià)雖從去年峰值172萬(wàn)美元回落至169萬(wàn)美元，但掛牌量激增37%，議價(jià)空間平均達(dá)5.8%。在圣何塞郊區(qū)，一套掛牌65萬(wàn)美元的聯(lián)排別墅，三個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷四次降價(jià)仍未售出，這種情況在兩年前難以想象。  

美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)維持6%以上的房貸利率，成為改變游戲規(guī)則的關(guān)鍵變量。按揭計(jì)算器顯示，購(gòu)買150萬(wàn)美元房產(chǎn)，當(dāng)前月供較2021年低利率時(shí)期高出42%。這直接導(dǎo)致中端市場(chǎng)流動(dòng)性凍結(jié)：東灣地區(qū)50-80萬(wàn)美元區(qū)間房源，平均成交周期延長(zhǎng)至72天，較去年翻倍。 

“現(xiàn)在每周至少接到三個(gè)賣家咨詢調(diào)價(jià)策略，”從業(yè)20年的硅谷資深經(jīng)紀(jì)人陳女士表示，“去年同一時(shí)期，我們忙著拒絕不包含‘免驗(yàn)房條款’的報(bào)價(jià)。”她指出，部分賣家開(kāi)始主動(dòng)承擔(dān)部分過(guò)戶費(fèi)用，這種讓利行為在加息前極為罕見(jiàn)。  

面對(duì)分化市場(chǎng)，林盡波給出戰(zhàn)術(shù)指南：“核心地段要盯緊市政改造規(guī)劃，比如正在推進(jìn)的Transbay交通樞紐擴(kuò)建工程周邊，這類區(qū)域抗跌性最強(qiáng)；郊區(qū)則要善用買方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)關(guān)注房齡20年以上物業(yè)，往往能砍價(jià)8%-12%。”  

多位分析師預(yù)測(cè)，若美聯(lián)儲(chǔ)年末啟動(dòng)降息周期，將觸發(fā)被壓抑的改善型需求釋放。但林盡波提醒：“即便利率回落，灣區(qū)房?jī)r(jià)也不可能重現(xiàn)年漲30%的瘋狂，市場(chǎng)正在建立新平衡。”對(duì)于持幣觀望的華人買家，他建議重點(diǎn)關(guān)注混合辦公政策企業(yè)的選址動(dòng)態(tài)，“跟著科技巨頭總部選址買房，比單純看漲跌曲線更可靠”。