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美國房產市場:歷史新高的房屋凈值與貸款機會

分享是一種快樂2025-07-01 最后一次修改9960

根據洲際交易所(Intercontinental Exchange)的統計,全美目前擁有房產的人數已達到4800萬,房屋凈值最近攀升至創紀錄的17.6萬億美元,而可動用的凈值則超過11萬億美元。

所謂可用凈值(tappable equity),是指在扣除“第一胎”房貸后,房主能夠申請的“第二胎”貸款額度。以20%的可用凈值為例,房產價值每增加100萬美元,房主便能再獲得20萬美元的貸款。


洲際交易所的房貸與房市部主管華登強調,加州依然是房產貸款的核心地區,當前加州的可用凈值達到3.269萬億美元,占全美總額的28.1%。洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、圣伯納汀諾縣和圣地牙哥縣的屋主們,共同擁有1.645萬億美元的可用凈值,占全州的50.3%。

在這些地區中,大圣荷西的可貸凈值最高,平均每位房主的可用凈值為85萬811美元;洛杉磯/橙縣都會區為63萬4893美元;圣地牙哥縣為51萬3456美元;而內陸帝國地區則為22萬6994美元。

洲際交易所還指出,2025年第1季度的增貸需求顯著增加,全美貸款總額達到了450億美元,這一數字是自2022年以來第1季度的最高記錄。

根據《橙縣紀事報》的專欄分析,盡管增貸能為房主提供更多的流動資金,在真正借款之前,仍需仔細考慮此舉的必要性,是出于“需求”還是“想要”(need versus want)。

專家雷澤生指出,“需求”的好例子包括償還高利率的信用卡債務,或是用于改善房屋及支付租房的首付款,這些都是合理的增貸理由。

房屋凈值信用貸款(home equity line of credit,HELOC)也適合用作應急資金,特別是在預期可能失業的情況下,提前貸款顯得尤為重要,因為失業后申請HELOC通常會更加困難。

然而,用貸款來度假或消費則不太明智。如果將自家房產視為提款機,這將可能成為一條無法回頭的路。

此外,房主在借款前,還應了解可用余額的貸款是否具備抵稅資格。目前,抵扣的用途僅限于購買、建造房屋或進行能增加房屋凈值的改裝。夫妻共同抵扣的總額為75萬美元,分開申報時每人可抵扣37.5萬美元。該額度包括所有住宅貸款,即購房時的房貸(第一胎)和可用凈值增貸(第二胎)。

雷澤生表示,超過60%的屋主的貸款利率都低于4%。鑒于目前30年期房貸利率在6.85%,15年期在5.99%之間,很多人并不考慮增貸,但仍有兩類人會考慮此選項:

1. 已有房屋凈值信用貸款(HELOC)的人:他們在前十年只需支付利息而不需要還本,而在十年后開始償還本金,若無力支付則需考慮轉貸。

2. 已有房屋抵押貸款(home equity loan,HELOAN)的人:這種貸款一次性借出所有余額,利率固定,每期都需還本付息,期限通常為15、20或30年。

HELOC型的第二胎貸款最高可貸至房價的95%。例如,若一套價值100萬美元的房子,第一胎房貸為60萬美元,則第二胎還可貸35萬美元,兩者總和為95萬美元,即房價的95%。

而HELOAN型的第二胎貸款通常限于最高90%的房價,留有5%的空間。不過專家提醒,是否能夠成功申請貸款,永遠取決于運氣。

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