美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors，以下簡(jiǎn)稱(chēng)NAR）在11月20日在向美國(guó)司法部提交的文件顯示，NAR承諾，除了其他改革外，還將修改規(guī)則，將明確向潛在購(gòu)房者提供的房地產(chǎn)中介服務(wù)不是免費(fèi)的，并使公眾更容易看到傭金的額度。

美國(guó)司法部11月19日對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提起的一項(xiàng)反壟斷訴訟認(rèn)為，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的薪酬方式導(dǎo)致買(mǎi)房人增加了費(fèi)用。

司法部在訴訟中稱(chēng)：“NAR協(xié)調(diào)并執(zhí)行了反對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)的協(xié)議，此項(xiàng)協(xié)議可能導(dǎo)致買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不充分，以及為購(gòu)房者提供的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量有所下降。”

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）否認(rèn)司法部的指控，認(rèn)為目前的制度有任何不當(dāng)行為。但是NAR在11月19日晚表示，已達(dá)成協(xié)議，完全解決了司法部提出的問(wèn)題。但是NAR拒絕透露協(xié)議的具體內(nèi)容。

“雖然NAR不同意司法部對(duì)我們的規(guī)則和政策的定性，NAR不承認(rèn)司法部的任何指控的責(zé)任、不當(dāng)行為或真實(shí)性，但我們同意對(duì)行業(yè)道德規(guī)范和MLS政策進(jìn)行某些修改……。”NAR負(fù)責(zé)溝通的副總裁Mantill Williams在一封電子郵件中說(shuō)。

NAR還認(rèn)為，司法部提起的集體訴訟案可能顛覆美國(guó)傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

訴訟的核心在于如何賠償買(mǎi)方的代理人。如果協(xié)議成功地降低了收費(fèi)，可能會(huì)為個(gè)人房屋賣(mài)家節(jié)省數(shù)千美元的傭金，但也會(huì)降低全國(guó)各地房地產(chǎn)中介的收入（包括休斯敦地區(qū)的約3.7萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人），這樣已經(jīng)在與依靠大量折扣抗衡的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司和在線競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手帶來(lái)更大壓力。

特別是，司法部發(fā)現(xiàn)了以下四項(xiàng)國(guó)家反腐敗政策的缺陷：

1、允許房地產(chǎn)代理將其服務(wù)定性為對(duì)購(gòu)房者“免費(fèi)”的服務(wù)（事實(shí)上，房地產(chǎn)代理費(fèi)將從買(mǎi)家在交割時(shí)提供的金額中支付）；

2、建議隱瞞買(mǎi)家的代理人在出售房屋時(shí)會(huì)獲得多大的傭金；

3、允許買(mǎi)方代理根據(jù)他們將支付的傭金的大小篩選房源；

4、限制非會(huì)員房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房屋看房。

房屋銷(xiāo)售的傭金通常是6%，傳統(tǒng)上由買(mǎi)賣(mài)雙方的代理人分擔(dān)。因此，司法部聲稱(chēng)，買(mǎi)家的代理人沒(méi)有動(dòng)力向客戶(hù)出售傭金更低的房屋。司法部的這項(xiàng)訴訟稱(chēng)，買(mǎi)方代理能夠根據(jù)提供的傭金規(guī)模過(guò)濾他們?cè)诰W(wǎng)上看到的房屋，這也使他們很容易選擇不向買(mǎi)方顯示某些清單的房屋，而買(mǎi)方無(wú)法看到傭金的差異，這使他們無(wú)法發(fā)現(xiàn)這種明顯不公平的操縱。

 威廉姆斯說(shuō)，NAR同意的大多數(shù)變化“尋求更明確地說(shuō)明NAR的道德準(zhǔn)則和MLS政策在提供關(guān)于委員會(huì)和MLS參與的信息方面的精神和意圖。” 

周四的訴訟發(fā)生之際，NAR已經(jīng)在進(jìn)行抵抗對(duì)房地產(chǎn)中介傭金結(jié)構(gòu)的法律挑戰(zhàn)。2019年，明尼蘇達(dá)州一名房主提起訴訟，試圖推翻代理人分割傭金的標(biāo)準(zhǔn)做法。該案例指出，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工資比其他國(guó)家高得多。以休斯頓為例，休斯頓的平均房?jī)r(jià)為310，700美元，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金為18，600美元。如果同樣的交易在倫敦完成，這個(gè)家庭賣(mài)家只需要付給代理商大約3700美元，價(jià)格要低得多。

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