過(guò)去一年多來(lái)，多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一項(xiàng)數(shù)據(jù)都在向投資者和購(gòu)房者傳遞著令人沮喪的信號(hào)——這座曾經(jīng)炙手可熱的城市，如今樓市活動(dòng)幾乎陷入停滯，且頹勢(shì)仍在持續(xù)。

本周一，加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）發(fā)布的最新分析報(bào)告再次印證，全國(guó)新建公寓市場(chǎng)正深陷動(dòng)蕩，尤其是在多倫多和溫哥華這類長(zhǎng)期依賴公寓投資的熱門(mén)城市。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，加拿大全國(guó)住房開(kāi)工量較去年同期小幅下滑，而拖累這一數(shù)據(jù)的主因正是多、溫兩地的“公寓市場(chǎng)疲軟”，其跌幅遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

公寓開(kāi)工量斷崖式下跌

溫哥華5月新屋開(kāi)工量同比減少10%；多倫多情況更糟，同比暴跌22%；

全國(guó)范圍內(nèi)，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的住房開(kāi)工量?jī)H下降2%（若按實(shí)際建成量計(jì)算甚至增長(zhǎng)9%）。

顯然，多倫多正在“硬著陸”。

供需失衡創(chuàng)歷史紀(jì)錄

更嚴(yán)峻的是，市場(chǎng)對(duì)公寓的興趣幾乎消失殆盡，開(kāi)發(fā)商既缺乏動(dòng)力，也難獲預(yù)售資金支持。目前，大多倫多地區(qū)（GTA）掛牌待售的住宅數(shù)量已突破驚人的3.2萬(wàn)套，其中大部分為公寓，且集中在多倫多市區(qū)

與此同時(shí)，房產(chǎn)平均待售周期較幾年前延長(zhǎng)數(shù)周，供需差距達(dá)到歷史峰值——銷(xiāo)量斷崖式下跌，庫(kù)存卻以兩位數(shù)同比增速持續(xù)膨脹。

房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Wahi在同期發(fā)布的全國(guó)報(bào)告中指出：“多倫多和溫哥華公寓市場(chǎng)的困境，是推動(dòng)全國(guó)樓市整體降溫的主因之一。”報(bào)告顯示，5月加拿大公寓價(jià)值下跌7%，創(chuàng)下自2005年有記錄以來(lái)的最大同比跌幅，僅有2023年4月至5月（加拿大央行加息周期尾聲）出現(xiàn)過(guò)類似暴跌。

高利率后遺癥持續(xù)發(fā)酵

盡管近期貸款利率有所下降，但2023年加息周期疊加生活成本危機(jī)的滯后效應(yīng)仍在發(fā)酵。RE/MAX Realtron經(jīng)紀(jì)人Cameron Forbes分析稱，高利率導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)能力下降，直接促使多倫多地區(qū)待售房源激增。他補(bǔ)充道：“近期特朗普關(guān)稅政策的不確定性進(jìn)一步抑制了短期需求。”

轉(zhuǎn)機(jī)何在？

不過(guò)，市場(chǎng)并非全無(wú)希望。Forbes指出：“隨著通脹受控、利率進(jìn)一步下調(diào)， affordability（購(gòu)房可負(fù)擔(dān)性）正在逐步改善，而價(jià)格也會(huì)因短期供需變化繼續(xù)調(diào)整。市場(chǎng)終將對(duì)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境作出反應(yīng)。”

對(duì)投資者而言，多倫多公寓市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)“冰與火”的考驗(yàn)：一邊是創(chuàng)紀(jì)錄的庫(kù)存壓力和低迷成交，另一邊則是利率下行帶來(lái)的潛在機(jī)遇。這場(chǎng)供需拉鋸戰(zhàn)何時(shí)見(jiàn)底？