買房是很多人移民美國后的首要大事，貸款又是大多數人的選擇。下面是關于美國房貸(mortgage)的一些常識、英文術語、貸款流程、貸款時間和注意事項等。想知道如何成功申請到房貸的小伙伴們趕緊收藏起來吧～

美國房貸科普房貸(Mortgage)的概念大家應該都清楚。借款人需要在規定的年限里分期償還貸款，直至全額付清為止；否則貸方有權將房子收回拍賣(Foreclosure)。美國房貸類型

美國房貸基本分為兩大類型：Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押貸款，比如30/20/15/10-Year Fixed等；30 年固定利率貸款是很多人的第一選擇，因為利率不變讓人安心，且30年分期月供低，同樣的首付和收入可以負擔更高的房價。Adjustable-Rate Mortgage：簡稱ARM，利率會調節變化。常見有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。比如說 7/1 ARM，還款時間30年，鎖定前7年利率，此后每年根據市場情況進行調整。ARM 通常會限定最大的變動幅度。通常ARM的初始利率比Fixed-Rate貸款的利率低，更容易借到高額貸款，但因為之后的利率通常會升得更高，月供會增加，容易還不起，首次買房的小伙伴們要慎重考慮清楚。無論選擇了Fixed-Rate還是ARM，將來都是可以Refinance（重新貸款）的，但要注意，Refinance的時候銀行需要重新對房價估值（如果房價跌了很可能影響貸款），并且也要重新繳納申請貸款費用（closing costs）。如何拿到最低的房貸利率？

一、信用分數越高，利率越低同樣的市場行情，每個人拿到的利率不一樣，其中最重要的區別之一就是信用分數。房貸公司使用的信用分數通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中間那個值。各大信用卡和銀行帳號提供的免費 FICO 分數，都不是房貸公司真正使用的版本，實際貸款中采用的分數可能會低不少。多高的信用分數才能拿到好貸款呢？從歷史行情來看，要想拿到最好的利率，信用分數至少要720以上。如果你的信用分數有760以上，通常來說就能拿到最好的利率了。二、首付比例不能太低首付20%或以上通常能拿到最好的利率。請注意，很多房貸公司的利率有固定的線，比如20%、10%、5%等，如果你準備的首期付款只有19%，最好想辦法再找點錢、湊夠20%，利率可能就會低不少。另外，很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。當首付低于3.5%，就很難申請到房貸了。三、貸款金額也會影響利率FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年發布 Conforming Loan 的上限，超過該額度利率會更高。FHFA 的貸款上限于2021年上調到$548,250。這是什么意思呢？總額在$424,100以下的房貸，是標準的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。房價較高的 County，FHFA 的貸款上限也會高一些。超過 Conforming Loan Limit 的房貸稱為 Jumbo Loan（巨額貸款），利率會較高。若想查找你所在區域的 Conforming Loan 上限，可打開聯邦住房金融局官網的地圖，輸入 zip code 查找。