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美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng):歷史新高的房屋凈值與貸款機(jī)會(huì)

分享是一種快樂2025-07-01 最后一次修改9947

根據(jù)洲際交易所(Intercontinental Exchange)的統(tǒng)計(jì),全美目前擁有房產(chǎn)的人數(shù)已達(dá)到4800萬(wàn),房屋凈值最近攀升至創(chuàng)紀(jì)錄的17.6萬(wàn)億美元,而可動(dòng)用的凈值則超過(guò)11萬(wàn)億美元。

所謂可用凈值(tappable equity),是指在扣除“第一胎”房貸后,房主能夠申請(qǐng)的“第二胎”貸款額度。以20%的可用凈值為例,房產(chǎn)價(jià)值每增加100萬(wàn)美元,房主便能再獲得20萬(wàn)美元的貸款。


洲際交易所的房貸與房市部主管華登強(qiáng)調(diào),加州依然是房產(chǎn)貸款的核心地區(qū),當(dāng)前加州的可用凈值達(dá)到3.269萬(wàn)億美元,占全美總額的28.1%。洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、圣伯納汀諾縣和圣地牙哥縣的屋主們,共同擁有1.645萬(wàn)億美元的可用凈值,占全州的50.3%。

在這些地區(qū)中,大圣荷西的可貸凈值最高,平均每位房主的可用凈值為85萬(wàn)811美元;洛杉磯/橙縣都會(huì)區(qū)為63萬(wàn)4893美元;圣地牙哥縣為51萬(wàn)3456美元;而內(nèi)陸帝國(guó)地區(qū)則為22萬(wàn)6994美元。

洲際交易所還指出,2025年第1季度的增貸需求顯著增加,全美貸款總額達(dá)到了450億美元,這一數(shù)字是自2022年以來(lái)第1季度的最高記錄。

根據(jù)《橙縣紀(jì)事報(bào)》的專欄分析,盡管增貸能為房主提供更多的流動(dòng)資金,在真正借款之前,仍需仔細(xì)考慮此舉的必要性,是出于“需求”還是“想要”(need versus want)。

專家雷澤生指出,“需求”的好例子包括償還高利率的信用卡債務(wù),或是用于改善房屋及支付租房的首付款,這些都是合理的增貸理由。

房屋凈值信用貸款(home equity line of credit,HELOC)也適合用作應(yīng)急資金,特別是在預(yù)期可能失業(yè)的情況下,提前貸款顯得尤為重要,因?yàn)槭I(yè)后申請(qǐng)HELOC通常會(huì)更加困難。

然而,用貸款來(lái)度假或消費(fèi)則不太明智。如果將自家房產(chǎn)視為提款機(jī),這將可能成為一條無(wú)法回頭的路。

此外,房主在借款前,還應(yīng)了解可用余額的貸款是否具備抵稅資格。目前,抵扣的用途僅限于購(gòu)買、建造房屋或進(jìn)行能增加房屋凈值的改裝。夫妻共同抵扣的總額為75萬(wàn)美元,分開申報(bào)時(shí)每人可抵扣37.5萬(wàn)美元。該額度包括所有住宅貸款,即購(gòu)房時(shí)的房貸(第一胎)和可用凈值增貸(第二胎)。

雷澤生表示,超過(guò)60%的屋主的貸款利率都低于4%。鑒于目前30年期房貸利率在6.85%,15年期在5.99%之間,很多人并不考慮增貸,但仍有兩類人會(huì)考慮此選項(xiàng):

1. 已有房屋凈值信用貸款(HELOC)的人:他們?cè)谇笆曛恍柚Ц独⒍恍枰€本,而在十年后開始償還本金,若無(wú)力支付則需考慮轉(zhuǎn)貸。

2. 已有房屋抵押貸款(home equity loan,HELOAN)的人:這種貸款一次性借出所有余額,利率固定,每期都需還本付息,期限通常為15、20或30年。

HELOC型的第二胎貸款最高可貸至房?jī)r(jià)的95%。例如,若一套價(jià)值100萬(wàn)美元的房子,第一胎房貸為60萬(wàn)美元,則第二胎還可貸35萬(wàn)美元,兩者總和為95萬(wàn)美元,即房?jī)r(jià)的95%。

而HELOAN型的第二胎貸款通常限于最高90%的房?jī)r(jià),留有5%的空間。不過(guò)專家提醒,是否能夠成功申請(qǐng)貸款,永遠(yuǎn)取決于運(yùn)氣。

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