關于美國購房的財務策略，除了現金這一直接支付方式，貸款無疑是另一個至關重要的資金來源。

今天，我們將深入探討在美國購房時可以選擇的幾種貸款形式，并分享如何明智地選擇貸款類型，以實現節省成本、輕松投資，并加速財富積累的目標。

常規貸款

常規貸款，是政府贊助企業房利美和房地美做擔保的房貸。市場上大部分的房貸都是這種常規貸款。

一般要求：

信用分數一般不低于620 。

首付不低于3% 。

如果首付少于20%，需要繳房貸保險 （mortgage insurance）。但是當你還房貸還到貸款與房屋價值比例低于80% 以后，房貸保險就可以取消了。

貸款人債務和收入比DTI (debt to income ratio)不超過50%。

具體來說就是貸款人每個月要還的債務，包括房貸，車貸，信用卡還款 等加起來除以每個月的收入， 要求小于50%。如果達不到這個要求的話，可以提前還清小部分債務，或者多付房屋貸款首付。

聯邦住宅管理局貸款

常規貸款會滿足大部分人的房貸需求。但是還有部分收入低或者信用分數不夠的人也需要房屋貸款怎么辦呢？

所以政府還推出了FHA loan聯邦住宅管理局貸款。是由聯邦住宅管理局 (Federal Housing Administration) 做擔保的房貸。

一般要求：

必須是自住房，

只需要3.5%作為首付，信用分數在580以上，如果信用分數沒有達到580，但是在500以上，只要能夠支付10%的首付款，仍舊有機會獲得FHA貸款。

貸款人債務和收入比（DTI）小于57%

特別的一點是FHA要求收取房貸保險MIP (mortgage insurance premium)。保險一般要交11年甚至是終身。保險包括一次付清的費用，一般是房貸的1.75%，可以選擇加到房貸里；還包括每年的年費， 百分之零點幾到一點幾不等。

總的來說，FHA loan 的花費要大于常規貸款（conventional loan）。利率會跟常規貸款相比相差不大。所以如果自身貸款條件允許的話還是首選常規貸款。

軍人貸款

如果你是退伍軍人或現役軍人，那VA貸款就是為你量身定制的，是由美國退伍軍人事務部（Veterans Affairs）做擔保的房屋貸款。

軍人貸款0首付，也沒有貸款保險。

但是它有一個融資費。這個融資費根據你的首付的多少決定，首付付的越多融資費就越少。 

總的來說，FHA loan 的花費要大于常規貸款（conventional loan）。利率會跟常規貸款相比相差不大。所以如果自身貸款條件允許的話還是首選常規貸款。

農業部房屋貸款

如果你打算在農村或郊區買房，可以考慮美國農業部的貸款。農業部房屋貸款是針對偏遠地區低收入人群的房屋貸貸。

房子必須在農業部指定的區域，而且對貸款人的收入也有要求。收入不能高過農業部的標準。農業部房屋貸款也可以做到0首付。

以上介紹的是常見的房貸種類。它們的共同點是都是由政府機構或者政府支持的公司做擔保的房屋貸款，所以利率相對低。

如果你的條件都不符合上面的貸款的要求呢，怎么辦？

那我們可以選擇Nonqualified Mortgages（Non-QM loan），非常規房屋貸款，這種是貸款機構自己放貸款，對貸款人的要求會放松一些。

非常規房屋貸款

常見的非常規貸款就是不查收入貸款，一般要求20%以上首付,利率與費用一般比查收入的要高些。 

適合人群：

報稅沒有那么多的

（比如中小企業主，自雇人士）

現金收入多的

（比如餐館服務員等）

剛來美國的，還沒建立信用分，高凈值資產人士

（如專業房產投資人，有很多的資產但是沒有固定的W2收入等等）

過橋貸款

這是一種過渡性的短期貸款，是個人或企業用于臨時的融資需求，直到獲得永久融資或下一階段的融資，是使購買時機直接資本化的一種有效工具，回收速度快。

Hard Money/Private Lender

這兩種特殊的貸款形式，由個人或者是機構提供的，不看個人收入，主要看房產價值，一般要用房產作為抵押。

這二者的區別就是

Hard money利率比較高，目前一般是10%以上，Private lender是跟自己比較熟悉的人的私人貸款，利率根據個人交情來定，一般會比Hard money要低些，有的甚至都不用房產抵押。

這兩種非常規貸款適合做舊房翻新的投資者。

一般來說房屋況比較差，過戶時間短，很難得到一般的貸款批準備，投資者會選擇先用HARD MONEY或PRIVATE LENDER先買下房產，等修好后，屋況符合常規房屋貸款的標準了，再做重新貸款，拿到低的利率。