加拿大房地產(chǎn)市場已達(dá)到三年來的最佳可負(fù)擔(dān)水平——但這并沒有太大意義。

RBC的數(shù)據(jù)顯示，房屋擁有成本有所下降，但預(yù)計(jì)這種改善很快就會停滯，明年可負(fù)擔(dān)性將惡化。即便目前處于“最好時期”，也僅比90年代房地產(chǎn)泡沫頂峰時略微好一點(diǎn)——而那是上一次真正破滅的房市泡沫。

RBC住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)：怎么看房地產(chǎn)是否“負(fù)擔(dān)得起”

加拿大房地產(chǎn)目前是三年來最“可負(fù)擔(dān)”的時期——但這并不值得慶祝。根據(jù)加拿大皇家銀行（RBC）最新數(shù)據(jù)顯示，房屋持有成本確實(shí)有所下降，不過未來改善趨勢可能即將停滯，明年負(fù)擔(dān)能力還會惡化。

RBC的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（Housing Affordability Index）衡量的是一個中等收入家庭需要拿出多少比例的收入來承擔(dān)典型住房的持有成本。這項(xiàng)成本包括：按揭貸款（月供，假設(shè)為常規(guī)貸款）；地產(chǎn)稅；公共事業(yè)費(fèi)用（水電等）。

一般認(rèn)為：當(dāng)一個家庭需花費(fèi)不到其總收入的三分之一來承擔(dān)這些費(fèi)用時，該地區(qū)房產(chǎn)才被認(rèn)為是“可負(fù)擔(dān)”的”。

加拿大央行和加拿大按揭與住房公司（CMHC）也采用類似的衡量方法。不過，這項(xiàng)指數(shù)沒有考慮首付款的負(fù)擔(dān)難度等問題。

房地產(chǎn)雖“最可負(fù)擔(dān)”，但只是從更糟變成稍微沒那么糟

根據(jù)RBC數(shù)據(jù)，加拿大房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)能力在2025年第一季度連續(xù)第五個季度改善：

中位家庭需支出55.1%的收入用于持有住房。

這一比例較去年同期的60.7%下降了5.6個百分點(diǎn)；

較2023年第四季度創(chuàng)紀(jì)錄的63.5%更是下降了8.4個百分點(diǎn)。

這是過去三年來最“可負(fù)擔(dān)”的時期，但整體仍不容樂觀。

現(xiàn)實(shí)是：自2023年高峰以來，這輪修正僅回撤了房市超低利率狂潮所造成負(fù)擔(dān)惡化的三分之一。即使如此，目前55.1%的負(fù)擔(dān)比例，也只比1990年代房市泡沫高峰期低一個百分點(diǎn)而已。

展望未來：房市負(fù)擔(dān)能力不會大幅改善

這次“稍有改善”，并非完全因?yàn)榉績r下跌——更主要是靠利率下調(diào)和收入上升拉動的。但這些利好因素可能已經(jīng)接近尾聲：RBC預(yù)計(jì)，住房負(fù)擔(dān)能力將在2025年底降至52%后觸底；隨后將于2026年略微反彈上升。

RBC助理首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Hogue表示：“一旦利率穩(wěn)定，進(jìn)一步的改善就變得更難。要想顯著提升負(fù)擔(dān)能力，就必須依賴房價下跌或收入快速增長?！?/p>

他補(bǔ)充說：“我們預(yù)計(jì)未來兩年加拿大房價將基本保持穩(wěn)定（部分地區(qū)除外），而薪資增長會受限于當(dāng)前就業(yè)市場的疲軟。”

RBC結(jié)論：這輪房市修正，或許不會真的“修正”

當(dāng)前的輕微改善似乎只是“風(fēng)暴后的喘息”，并非結(jié)構(gòu)性好轉(zhuǎn)。

RBC結(jié)論耐人尋味：這輪房地產(chǎn)修正可能并不會“真正修正”，然后它就這么結(jié)束了。

這意味著：一整代人可能被永久排除在房市之外；或者，我們?nèi)缘凸懒宋磥砜赡艹霈F(xiàn)的經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)。

無論哪種情況，加拿大房地產(chǎn)仍處于極高的負(fù)擔(dān)壓力之下，長期可負(fù)擔(dān)性仍面臨巨大挑戰(zhàn)。