全美最炙手可熱的房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)兩極分化——當(dāng)舊金山市中心豪宅區(qū)重現(xiàn)買家競價場景時，硅谷周邊通勤城鎮(zhèn)的老舊公寓卻陷入滯銷困境。

在Nob Hill和Union Square等傳統(tǒng)高端社區(qū)，獨(dú)立屋均價悄然突破300萬美元大關(guān)。房產(chǎn)顧問林盡波觀察到，過去三個月這些區(qū)域掛牌房源中，超過四成最終成交價高于要價。“科技公司回遷計劃讓市中心安全指數(shù)大幅提升，加上生成式AI企業(yè)扎堆入駐，25-35歲工程師正取代投機(jī)客成為購房主力。”他透露，某棟位于金融區(qū)的翻新公寓樓，開盤首日即收到12份全款報價。  

Zillow數(shù)據(jù)顯示，舊金山都會區(qū)核心地段房價較疫情前上漲23%，但郊區(qū)情況截然相反。圣塔克拉拉縣房價雖從去年峰值172萬美元回落至169萬美元，但掛牌量激增37%，議價空間平均達(dá)5.8%。在圣何塞郊區(qū)，一套掛牌65萬美元的聯(lián)排別墅，三個月內(nèi)經(jīng)歷四次降價仍未售出，這種情況在兩年前難以想象。  

美聯(lián)儲持續(xù)維持6%以上的房貸利率，成為改變游戲規(guī)則的關(guān)鍵變量。按揭計算器顯示，購買150萬美元房產(chǎn)，當(dāng)前月供較2021年低利率時期高出42%。這直接導(dǎo)致中端市場流動性凍結(jié)：東灣地區(qū)50-80萬美元區(qū)間房源，平均成交周期延長至72天，較去年翻倍。 

“現(xiàn)在每周至少接到三個賣家咨詢調(diào)價策略，”從業(yè)20年的硅谷資深經(jīng)紀(jì)人陳女士表示，“去年同一時期，我們忙著拒絕不包含‘免驗(yàn)房條款’的報價。”她指出，部分賣家開始主動承擔(dān)部分過戶費(fèi)用，這種讓利行為在加息前極為罕見。  

面對分化市場，林盡波給出戰(zhàn)術(shù)指南：“核心地段要盯緊市政改造規(guī)劃，比如正在推進(jìn)的Transbay交通樞紐擴(kuò)建工程周邊，這類區(qū)域抗跌性最強(qiáng)；郊區(qū)則要善用買方市場優(yōu)勢，重點(diǎn)關(guān)注房齡20年以上物業(yè)，往往能砍價8%-12%。”  

多位分析師預(yù)測，若美聯(lián)儲年末啟動降息周期，將觸發(fā)被壓抑的改善型需求釋放。但林盡波提醒：“即便利率回落，灣區(qū)房價也不可能重現(xiàn)年漲30%的瘋狂，市場正在建立新平衡。”對于持幣觀望的華人買家，他建議重點(diǎn)關(guān)注混合辦公政策企業(yè)的選址動態(tài)，“跟著科技巨頭總部選址買房，比單純看漲跌曲線更可靠”。