看到心儀的房子，很多人按捺不住想馬上買買買！好不容易懷著激動的心情選好了房，卻發現每年有大筆開支都交給國稅局。

那么到底該如何合法規劃避稅，節省開支呢？

購房準備階段

1. 準備購房前考慮的問題 

房屋用途：是自住還是出租獲得現金流？

持有時間：是不久后賣掉，還是長期持有升值？

購買者身份：是否是美國稅務公民？

2. 為何要考慮用途？

房屋的用途直接關乎到你需要用到什么樣的稅表，哪些支出可以減免，哪些憑證文件需要保存以待報稅時候使用。

如果房子是用來自住，只有支出沒有收入，此時用到的表格是個人稅表1040的Schedule A中的分項扣減額（Itemized Deductions）。

如果是全部或部分出租，用到的表格是個人稅表1040的Schedule E：房產以及其他投資收入（Rental and Royalty Income）。

3. 為何還要考慮賣出時間呢？ 

美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受$250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：

1. 必須是你的“主要住宅”

2. 持有房屋所有權5年

3. 在賣房前的5年內至少有2年住在這里。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。

舉例來說，如果你買了第一套房，自住兩年，買了第二套房并搬入，第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣掉第二套房，又符合了所有免稅條件。

4. 是否是稅務居民會有什么影響呢？

美國稅務居民和非稅務居民在稅收優惠上的對待大不一樣了。

非稅務居民不享受上述的25萬美金增值稅免稅額，且遺產稅的免稅額只有6萬美金，也就是說如果一個外國居民持有價值100萬美金的房產，孩子要交（100萬-6萬）*40%=37.6萬美金的遺產稅才可以順利繼承房產。

對于美國稅務居民而言，遺產稅的終身免稅額是1,140萬美金（2019年），夫妻倆人免稅額是2,280萬美金，每年豁免額是15,000美金。

因此，對于美國稅務居民而言，用公司名義購買房產是非美國居民規避遺產稅和贈與稅的有效形式。雖然外國居民的免稅額只有6萬美金。但美國稅法有規定，外國人如果贈予美國人無形資產，免征贈予稅/遺產稅。

公司股份就是一種形式的無形資產。如果房產屬于LLC公司，那么可以將家人添加到公司，然后以公司的名義進行“股權轉讓”和“股份繼承”，可免去高昂的非美國居民贈與稅和房產稅。

房屋成交階段

買房時的成交費用可增加房子成本用于抵扣將來賣房時的增值部分。

房產交易成功后，買方會收到一份“房地產交易完成單”，上面詳細記錄著房產地址，結算時間以及各項交易費用。這項清單一定要保存好，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房產成本。

成交費用 (Closing Costs) 包括傭金，產權費用等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。舉例來說，如果房子售價是50萬美金，“房地產交易完成單”上顯示各種費用加總是2萬美金，那么賣房時成本就是52萬美金，這樣增值部分就減少了2萬美金。

若是以公司名義買房，你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產，然后按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

房屋持有階段

房子到手后，接下來需要考慮的便是收入支出如何影響你的繳稅額了。那么有哪些有房一族可以享受的優惠政策呢？

1, 房貸利息和點數

如果你是貸款買房，在第二年年初會收到貸款利息（Mortgage Interest）1098表。

如果房子是自住，貸款利息可以計入個人稅表1040的schedule A分項扣減額（Itemized Deductions)中的第10行。通常來說，剛買房的前幾年的貸款利息占比很高，所以可以扣稅的金額還是非常可觀的。

如果房子是用于出租，那么貸款利息可以放到Schedule E 房屋出租收入 （Rental and Royalty Income）的第12行貸款利息（Mortgage Interest）支出中。

2, 貸保險費用

這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，貸款機構通常需要那些無法或者不想在房產上面支付至少20%的房產買家購買房貸保險，以抵抗違約風險。

而這部分費用可填入 Schedule A 分項扣減額（適用于自住）。但是一旦你的調整凈收入高達 $109,000 (夫妻納稅人）或 $54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不再享受這個待遇。

3,房產稅 / 地稅

如果房子用來自住，房產稅（property tax）可以放到個人稅表1040的Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions)中的第6行。

如果你的房子用于出租，房產稅（Property Tax）可以放到Schedule E房屋出租收入（Rental and Royalty Income) 的第16行稅務（tax）費用中。

4, 意外損失

可以放入個人稅表1040的Schedule A 分項扣減額，經過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失。

5,裝修改裝費用

例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那么將來房子出售時的成本也就提高了20萬美金，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

6, 房屋節能環保裝修和改進

美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高 $1,000的稅務減免 (Residential Energy Credits) 優惠，這個在1040稅表的第48至54行可以找到。

值得注意的是：稅務減免 (Credits) 不同于各種稅務抵扣 (Deductions)，它是在前期步驟計算出來的應納稅所得 (Taxable Income) 的基礎之上，直接減免相應稅額的項目。

7, 家庭辦公室

如果使用自家房產作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。

如果你覺得追蹤這么多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。

房屋出售階段

賣房相關費用可抵減增值稅

賣房成交后你同樣也會收到一張“房地產交易完成單” (Closing / Settlement Statement)。這次需要關注的是賣方明細，上面幾乎所有賣房相關費用都可用來抵稅。例如產權保險 (Title Insurance)、房產經紀人傭金、刊登賣房廣告等。

此外，屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費用用于抵消你賣房的增值額！

舉例來說，如果買房時的房產價值是50萬美金，“房地產交易完成單”上各種買房費用2萬美金，為了提升房子價值，翻新花掉10萬美金。賣房時售價是80萬美金，賣房時“房地產交易完成單”上費用用掉6萬美金。

那么最終賣房的增值額是：80-6-50-2-10 = 12萬美金

1031同類交換遞延增值稅

投資房產可以用1031同類交換遞延增值稅。該條款規定處置投資用房時，只要滿足在45天內鎖定新房源，6個月內完成交割的話，原投資用房處置的資本利得可遞延到新房產上面。

該條款可以反復應用無限次數。同時，財產置換條款允許同時鎖定三個房源，不超過房產原值200%即可。

1031的同類交換意味著在你的房產增值后賣出，接著馬上買回價值不低于原房產的同類型資產，這樣資產又回流到房地產市場上。

這恰恰是美國政府最想看到的：資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中。交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最后賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一并繳交增值稅。