近年來，富裕的美國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)的目光已不再僅僅局限于佛羅里達(dá)的海灘別墅和紐約的頂層公寓。越來越多的高凈值美國(guó)人將資金投入到距離家鄉(xiāng)數(shù)千英里的房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多地方甚至是他們的朋友從未光顧過的地方。那么，原因是什么呢？簡(jiǎn)單來說，就是“機(jī)會(huì)”。從因貨幣波動(dòng)而價(jià)格大幅下降的別墅，到“黃金”居留簽證和慷慨的稅收優(yōu)惠，海外的房地產(chǎn)交易往往能提供美國(guó)本土所無法比擬的條件。

以下是五個(gè)持續(xù)吸引美國(guó)投資者關(guān)注的國(guó)家，以及吸引他們投資的具體因素。

1. 葡萄牙：疲弱的歐元、宜人的氣候和黃金簽證漏洞

葡萄牙阿爾加維海岸的房?jī)r(jià)在過去一年上漲了約30%。當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人表示，這一需求的很大一部分來自美國(guó)買家，他們?cè)谫?gòu)買第二套房和投資別墅方面表現(xiàn)活躍。即便里斯本政府收緊了著名的黃金簽證政策，美國(guó)人依然通過投資低密度鄉(xiāng)村地區(qū)和商業(yè)地產(chǎn)找到了一些漏洞，這些項(xiàng)目依然符合居留要求。再加上葡萄牙悠閑的生活方式、直飛美國(guó)東海岸的航班，以及沒有冬季暴風(fēng)雪的氣候，葡萄牙無疑保持著巨大的吸引力。

位于科姆波爾塔（被譽(yù)為“葡萄牙的漢普頓”）等時(shí)尚海濱小鎮(zhèn)的開發(fā)商，正在推出環(huán)保度假村，這些項(xiàng)目看起來似乎特別適合硅谷的錢包。對(duì)于那些希望擁有歐盟身份，甚至可能在未來獲得第二本護(hù)照的富裕美國(guó)人來說，葡萄牙仍然是首選。

2. 希臘：美元強(qiáng)勢(shì)+低稅收=島嶼房地產(chǎn)優(yōu)惠

在希臘完成2024年夏季大選后，來自美國(guó)的希臘房地產(chǎn)搜索量激增。房地產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)對(duì)希臘住宅的需求在選舉后“急劇增加”。那么，為什么美國(guó)買家如此急切呢？首先，強(qiáng)勢(shì)美元在歐元貶值時(shí)可以購(gòu)買更多的白色石砌房屋。其次，希臘的黃金簽證政策依然允許投資者以25萬歐元購(gòu)房獲得為期五年的居留許可，比葡萄牙原來的門檻低一半。

財(cái)富顧問還指出，希臘對(duì)新居民實(shí)行15%的股息稅，并且新的“非居民”稅制將外國(guó)收入稅額限制為每年10萬歐元。對(duì)于那些已經(jīng)在美國(guó)退休賬戶內(nèi)免稅的美國(guó)人來說，希臘的稅收優(yōu)惠無疑是地中海地區(qū)的一塊無摩擦的避風(fēng)港。

3. 阿聯(lián)酋（迪拜）：0%個(gè)人所得稅和創(chuàng)紀(jì)錄的回報(bào)率

根據(jù)Savills的報(bào)告，迪拜2024年住宅交易量同比增長(zhǎng)了47%，奢華海濱公寓在完工前幾個(gè)月便已售罄。來自蘇富比和奈特·弗蘭克等經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)買家，特別是西海岸的科技創(chuàng)始人和華爾街交易員，已成為增長(zhǎng)最快的外國(guó)買家群體。阿聯(lián)酋的零個(gè)人所得稅政策和與美元掛鉤的迪拉姆匯率消除了貨幣風(fēng)險(xiǎn)。

即使今天的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高，迪拜的頂級(jí)房地產(chǎn)仍能提供4-6%的毛回報(bào)率，是曼哈頓公寓的兩倍。而且，投資者只需購(gòu)買大約54.5萬美元的房產(chǎn)，便可獲得10年的黃金簽證。對(duì)于那些既尋求投資回報(bào)又渴望奢華生活方式的富裕美國(guó)人來說，迪拜無疑符合所有條件。

4. 日本：34年來最低的日元使東京成為“打折區(qū)”

在過去四年里，日元兌美元貶值了近34%，2025年初跌至每美元156日元以上。這一貨幣暴跌使得一套原本售價(jià)200萬美元的東京豪華公寓，現(xiàn)在以約130萬美元的價(jià)格出售，吸引了大量現(xiàn)金充裕的美國(guó)買家。

外國(guó)買家，尤其是像黑石集團(tuán)這樣的美國(guó)私募股權(quán)公司，推動(dòng)了2024年上半年日本房地產(chǎn)交易額達(dá)到236億美元，比2022年增長(zhǎng)了近30%。零售買家也緊隨其后：日本的滑雪小屋和東京市中心的公寓為美國(guó)投資者提供了一個(gè)穩(wěn)定、低通脹的市場(chǎng)，租金收益率仍能達(dá)到3-4%。

隨著日本17年來的首次加息幾乎未對(duì)抵押貸款成本產(chǎn)生影響，分析師認(rèn)為，日元貶值的機(jī)會(huì)窗口還不會(huì)很快關(guān)閉，但這個(gè)優(yōu)惠不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)下去。

5. 土耳其：400,000美元購(gòu)得護(hù)照——沿海別墅半價(jià)出售

盡管土耳其將購(gòu)房入籍的最低投資額提高至40萬美元，但由于土耳其里拉貶值速度超過了門檻的增長(zhǎng)，美國(guó)買家需求仍在攀升。例如，2021年，位于博德魯姆的海濱別墅掛牌價(jià)格為2000萬土耳其里拉，約合220萬美元；而如今，這棟別墅的價(jià)格已降至大約66萬美元。

購(gòu)得土耳其國(guó)籍后，買家可以享受前往110多個(gè)國(guó)家的免簽或落地簽待遇，這對(duì)重視流動(dòng)性的企業(yè)家來說極具吸引力。土耳其的稅制還規(guī)定，只有成為稅務(wù)居民（居住超過183天）后，全球收入才會(huì)被征稅。因此，分時(shí)居住的第二套房屋所有者可以在當(dāng)?shù)貛缀醪恍枰U納稅款。

此外，土耳其的直飛紐約航班和與歐洲和美國(guó)都適合的時(shí)區(qū)，使其成為全球化思維的美國(guó)人的低調(diào)戰(zhàn)略中心。

為什么美國(guó)富人投資海外房地產(chǎn)

對(duì)于富裕的美國(guó)人來說，海外房地產(chǎn)投資不僅僅是為了炫耀或展示生活方式。它還涉及資產(chǎn)多樣化、貨幣對(duì)沖、生活方式保障，以及有時(shí)為獲取第二本護(hù)照鋪平道路——這一切都包含在一筆交易中。

在投資之前，務(wù)必進(jìn)行充分的準(zhǔn)備：

了解當(dāng)?shù)氐亩愂眨ㄞD(zhuǎn)讓稅、年稅、遺產(chǎn)稅）以及它們?nèi)绾闻c美國(guó)的稅收義務(wù)相互作用。雇傭雙語律師和測(cè)量師——每個(gè)市場(chǎng)都有一些可能讓初次投資者陷入困境的細(xì)節(jié)。以商業(yè)角度而非度假夢(mèng)想來分析數(shù)據(jù)：租金收益、流動(dòng)性、政治風(fēng)險(xiǎn)和貨幣情形。

如果處理得當(dāng)，世界上最好的交易可能不在邁阿密或馬里布。它們可能就藏在阿爾加維海濱小鎮(zhèn)、迪拜克里克的高樓，或是北海道山腳下那間芬芳的雪松木小屋里，在其他人還在爭(zhēng)論美聯(lián)儲(chǔ)加息的同時(shí)，靜悄悄地為美國(guó)富人創(chuàng)造財(cái)富。