在美國賣過房子的屋主，應該都知道MLS平臺，這是一個專門集合房產上市訊息的系統，要賣房的人，幾乎都要上線登錄；要買房的人，可以去查找房源。但是，今年3月25日，全美房地產經紀人協會公布了一項賣房政策，目的之一是希望賣方不要私藏房源、進行潛銷，希望把房產盡量拿到公開市場來銷售。這個改變是對賣方有利、還是對買方有利呢？請一起看下去。

什么是MLS？

MLS平臺的全名是Multiple Listing Service，中文是“多重上市房服務”，白話的說，就是一個銷售二手房地產的整合系統。這個系統是美國在19世紀后期就被創建起來的，目的是讓房地產代理商、經紀人，能夠更好地互相了解現在市場上有哪些房產、土地已經上市了，讓賣家有一個渠道發布這個訊息，對買家來說可以很方便地尋找上市房地產的清單，查看房地產的詳細資訊。

這些資訊包含了上市房的所有關鍵訊息，不僅是面積、開價、房間數量，更包括過去的銷售記錄、房產稅、保險和各種的房地產事實披露。

MLS和房地產網站有何差異？

但是，您可能會問：這跟Zillow、Redfin有什么不同？上市房在房地產網站不是也能看到信息嗎？事實上，這些房地產網站幾乎都是從MLS上提取資料，然后在他們的網站上展示出來給一般的大眾看。

所以，MLS基本上是所有上市房的資料來源，而且會是最全面、最新的信息，但是在那些房地產網站通常只是展示部分的資料，資料也可能沒有及時更新上去，例如房產可能已經在過戶階段，結果Zillow上卻還沒有更新進度，那么一般民眾可能就會誤以為房產還在銷售中的狀態。

誰能訪問MLS？

另一個要注意的是，MLS平臺只有經過注冊、付費的房地產經紀才有進入的權限，一般大眾是無法使用的。不過您的房地產經紀，可能會提供他自己的房地產網站，上面也會有當地的上市房清單。這個資訊其實也是來自MLS，它是透過一種叫做網絡資料交換（IDX）的技術來連接MLS，所以這些房源都是來自其他房地產經紀的上市房。

其實，美國的MLS平臺是有地區性的，并不是全美使用同一個平臺，根據房地產標準組織的數據，目前全美大約有六百個MLS，基本上每個地區會有一個屬于當地的平臺，但是有一些美國市場卻沒有MLS。很有趣的是，紐約市就是其中一個例子。雖然紐約市沒有MLS，但也有其它當地的服務平臺可以使用。

從全世界來看，大多數國家都沒有MLS，即使有，也無法覆蓋整個市場。這方面美國確實走在世界的前頭，公開又透明，讓大家都有公平競爭的機會。

例如，在臺灣就沒有類似美國的MLS平臺，但是卻有很多房地產網站、房地產中介自己成立的網站，展示他們各自的房源，形成一種大家各自為政的局面，賣家要努力地去各種平臺post房子，努力行銷、曝光。對買家來說，也要努力查找各個平臺，尋找喜愛的房子。

所以，在臺灣大家基本上無法在同一個平臺上分享、競爭，市場容易形成很多間隔。甚至臺灣的潛規則是，A房仲只愿意賣房給自己所屬群體的客戶，以便買賣雙方在談判價格時，更好達成交易，因為都是同一公司的中介，或是同一位中介。因此，大家可想而知，這種做法會更趨向以中介的利益為導向，而不是客戶的利益優先為導向，因此客戶容易處在一個很被動的處境。非公開銷售的兩條道路

講了一點題外話和MLS的基本規則之后，現在我要來談談MLS的新政策。全美房地產經紀人協會經過多個月的磋商之后，在3月25日發布了一個新政策：“賣家多重上市房選擇”，用來補充現行的多重上市房服務政策。而這個所謂的“賣家多重上市房選擇”，其實就是希望新的選擇，讓經紀人或賣家，既可以選擇以“不公開的”方式來銷售房屋，之后也能在“公開市場”銷售。

一旦要上市房屋，如果想選擇走潛銷的路線，也就是非公開市場，現在有兩條途徑可以在MLS上公布，第一條途徑是在2020年時公布的——“明確合作政策”（Clear Cooperation Policy），簡稱CCP。

這個政策允許賣方有一個專屬的非公開潛銷期，稱為“辦公室專屬上市豁免”，賣方經紀可以利用這段期間，私下尋找買家，但是如果沒有售出，就可以進行公開銷售，比如說插一個銷售牌在房產前面或者是群發郵件，這樣就代表開始公開，那么一旦公開，就必須在一個工作天之內，將房產上市到MLS系統。

但是，有些經紀人為爭取多一點的潛銷期，會選擇在周五公開銷售，這樣就可以利用周末的時間，再去尋找潛在的買家，等到周一才正式公開。

我們再看到第二條途徑，也就是本次的新政策：“賣家多重上市房選擇”（Multiple Listing Options for Sellers），允許賣方延遲上市到MLS，延遲期間賣方就可以自己私下銷售房屋，不過同時也將房源以“半公開”的方式上市到MLS，讓其他經紀可以看到有這個房子，但是只能查看，不能把它連接到第三方的網站展示，限制一般大眾的查看機會。這種延遲上市的方式被稱為“延遲行銷豁免上市房”（delayed marketing exempt listings）。

至于說，要延遲多久公開上市，具體時間取決于賣家與經紀人的決定何時上市，所以賣方有權決定何時結束潛銷。這個新的政策在公布日已經立即生效，并且必須在9月30日之前實施。

簡單地說，這兩種潛銷方式，一種是屬于完全封閉式的銷售，只有當賣方愿意公開，才會在一個工作天內上市。另一種是采用半封閉的方式銷售，一方面私下行銷，一方面上市到MLS，但沒有真正開放，直到賣方潛銷期結束。這兩種方式，房地產經紀人都要完整和賣家披露優缺點的事實，而且獲得賣家的簽署同意書。

根據Zillow最近的一項研究調查，在全美范圍內，2023年至2024年之間的非公開市場房源的售價，通常比MLS上掛牌出售的房屋售價，低了1.5%，換算金額是4,975美元。如果在加州，沒有在MLS上公開銷售的賣家損失更多，會達到三萬美元的差距，這也是因為加州房價比較昂貴的緣故。

Bright MLS也有另一項研究，表明2019年至2023年第一季期間，MLS上掛牌出售的房屋平均售價，比場外的銷售價格高出17.5%。而且，在2022年，MLS上的典型賣家獲得的收入，比場外出售的收入高出53,890美元。

說到底，全美房地產經紀人協會，不希望經紀人采取不公開的方式來銷售房產，所以才會陸續推出這兩種潛銷的豁免方式，讓經紀人或賣家既有保持不公開的權利，但也有公開銷售的機會。

畢竟在公開市場上，賣家的房產才能獲得更多的觀看量，增加潛在買家前來報價的意愿，進而增加賣家的優勢。但是，反過來說，如果采取非公開銷售，因為可能沒有其他買家的競爭，盡管可能銷售順利，但最終得到的售價或許會比較低。

為何選擇不公開銷售？

有時候會選擇不公開銷售，通常有幾個原因：

第一、賣家想要有隱私，對于名人或其他想要匿名的賣家來說，不公開銷售，他們就可以完全控制誰可以在何時參觀房產，而不是大門打開誰都能夠進來。

第二、賣家可能想測試一下市場。利用不公開銷售來了解買家對房價的反應如何。例如，假設賣家的初始要價太高，透過私下上市，他們就可以調整價格，而不會再公開后又降價，這樣會讓人有掉價的不好觀感。

第三、賣家心有所屬。賣家可能已經有了買家，無論是家庭成員還是朋友。在這些情況下，賣家有時聘請經紀人，只是為了直接將他們的房產出售給特定的買家。

第四、特意為之的房地產商。例如房地產巨頭Compass，他們越來越多在內部囤積房源，避開MLS，只向與其它Compass代理商合作的買家提供房屋。這種做法就有點像是臺灣的信義房屋，他們只銷售自己的房源，絕對不會與其它房地產商合作銷售。這也因為他們有足夠大的內部體系，自己占據市場很大的份額，才能夠做到這一點。

因此，全美房地產經紀人協會不斷和Compass談判，希望他們能夠加入公開市場的體系。因此，新的政策也是對Compass讓步的一種折衷方式。

Compass的策略主管阿什頓?亞歷山大表示：“我們堅信，房主應該完全自主，并靈活地選擇如何行銷自己的房屋，就是這樣。”

最后，這個新的政策對誰有利呢？應該說給賣家更有銷售的彈性空間，雖然公開銷售可能更有利于賣家獲得更好的價格，但有時候賣方因為某些原因選擇不公開，他們也有機會轉換到公開市場，又或者利用不公開期間，測試市場溫度，然后才真正上市銷售。另一方面，對買家來說，有機會看到更多房源，選擇更多，當然對買房更有優勢。