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高勇-美國知識產權律師

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美國房地產買賣增新條款,買家找無保險可退出

分享是一種快樂2024-10-12 最后一次修改13898

受到房屋保險危機影響,加州房地產買賣的制式合約最近添加一個保護條款,允許買家在找不到滿意的保險時可以退出交易,賣方必須把所收的押金全數(shù)歸還。


舊金山紀事報報導,有20萬名會員的加州房地產經紀人協(xié)會(California Association of Realtors),今年夏季在制式合約(template)里添加了這項條款。經紀人如果不主動去修改,就會列有這項條款。如果潛在買家找不到他們負擔得起的保險,可以收回原本的承諾退出交易,或者買賣雙方重新商議。

圣塔羅莎的經紀人伯格霍夫(Ernest Berghof)指出,對買賣雙方,保險現(xiàn)在成了一個障礙。在經過估值(appraised)、檢驗(inspections)等手續(xù),現(xiàn)在卻可能因為買不到保險或保費太貴,交易受到阻擋。

加州房屋險業(yè)者最大的是State Farm,第六大的是Allstate。這兩家公司從一年多以前就不再寫新保單。其他的譬Farmers Insurance每個月只寫某個數(shù)額的保單。紀事報把資訊拿來分析,發(fā)現(xiàn)房屋險的平均保費現(xiàn)在每年是大約2000元,是十年前保費的兩倍。

東灣的經紀人普拉特(Cameron Platt)指出,如果賣方接受這種制式合約的條款,那么保費是否太貴,完全取決于買家的決定。如果買家不能在某個時段內找到保險(通常是17天)那么買家可以取消合約,賣家必須退還押金。過去沒有附加條款的時候,買家如果取消合約,已付的1%-3%押金(safety deposit)會被賣家沒收。

伯格霍夫指出,過去這一年多,她的買家客戶中沒有一個是從私營保險公司買到保險的。這個現(xiàn)象從2023年春季開始出現(xiàn)。而且即使在野火風險極低的地區(qū),買家還是買不到保險,保險公司就是不愿意寫新保單。

最后買家只能從加州政府設立、私營保險公司接單的FAIR計劃買保險。FAIR計劃不能拒保(除非是房屋狀況極差,或是曾有人用來種大麻),但保費很貴,承保的金額可能很低,而且接單的時間很長,會讓交易拖得很久。

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