如果你正在尋找新房，可能會對眼下的購房前景感到不太樂觀。當前的房價與抵押貸款利率均處于歷史較高水平。
目前，美國的房價中位數約為41萬美元，遠高于疫情前的水平。近年來，房價一直在穩步上漲，盡管增速近期有所放緩。
當前30年期固定抵押貸款利率約為7%，遠高于疫情期間的水平，當時的利率曾降至3%以下。
過去的幾十年中，30年期固定抵押貸款的平均利率通常在4%至6%之間波動。
房價趨勢
據最新數據顯示，截至2024年11月，全國房價同比上漲3.4%。這一增幅低于前一年的5.2%，且遠低于2022年11月的8.6%同比增長率。
這一趨勢表明，未來的幾個月房價增速可能會進一步放緩。
然而，不同地區的情況亦有所不同。位于美國東北部和阿巴拉契亞的一些區域房價仍在快速上漲，而在懷俄明州、愛達荷州、華盛頓州以及夏威夷的房價均已低于各自的近期高點。
與此同時，佛羅里達州——作為2023年美國最受歡迎的遷移目的地，且常被譽為首次購房者的理想選擇地——基于多種因素，其曾經繁榮的房價正在下降。
陽光之州的市場在售房屋數量顯著增加，原因之一是房屋物業稅和保險費大幅上漲。由于颶風和其它自然災害的影響，財產保險費用激增。許多房主發現這些成本難以承受，不得不將房產出售。
當你將與自然災害相關的更高成本與風險納入考量時，包括更高的業主協會（HOA）費用以改造老舊房屋并使其符合抗災標準，更高的抵押貸款利率將使得房屋變得更加“難以負擔”。
盡管佛羅里達州因其強勁的經濟以及就業機會繼續吸引新居民，但房屋中位價仍約為43萬美元。截至2024年11月，待售房屋的數量顯著增加，市場庫存同比增長了22.5%。
哪些因素將導致房價整體下降?
一些因素包括建造更多的房屋，從而增加供應量，會使房屋均價下降。雖然各地區的建設進度不一，但總體上，房屋建設正在增加。
過去幾年，預測經濟衰退或放緩的觀點不時冒出。如果我們最終進入這一經濟放緩的周期，隨著失業率上升，購房能力將下降。這樣一來，賣方可能會有更多的動力降低價格，因為“賣方市場”屆時會轉變為“買方市場”。
與房產相關的新法規及稅收政策的變化也將影響房價，最終取決于這些新法規及房產稅收變化出臺后的重要性與后續的發展方向。
雖然上述條件會對房價產生更為長期的影響，人口結構的變化則將直接導致房價的變化。退休的“空巢”嬰兒潮一代以及去世的房主將意味著市場上將有更多的房屋供應。同時年輕一代的人數沒有像嬰兒潮一代那樣龐大，因此潛在買家的減少將對房價產生壓力。
利率變化也意味著房屋總體可負擔性的變化，因此接下來讓我們來討論一下抵押貸款利率的趨勢。
抵押貸款利率趨勢
截至2025年1月17日，抵押貸款利率維持上升趨勢。其中30年期固定抵押貸款利率為7.11%，比前一周上升了0.08%；而15年期固定抵押貸款利率為6.39%，較一周前上升了0.05%。
5/1可調抵押貸款利率為6.60%，比前一周上升了0.05%；而30年期固定大額貸款利率為7.16%，相比前一周上升了0.05%。
抵押貸款利率的上升源自于持續的通貨膨脹與強勁的經濟。利率與10年期美國國債收益率掛鉤，當這些收益率上升時，抵押貸款利率往往也會隨之上升。過去幾個月，10年期美國國債收益率一直在穩步上漲，從2024年9月的3.72%上升至今年1月的4.61%。
由于對按揭擔保證券的需求減少，導致美國國債收益率與抵押貸款利率之間的利差加大。綜合因素作用下，抵押貸款利率于近期攀升至7%以上。
耐心將會得到回報
考慮到目前房價及抵押貸款利率均處于相對高位，等待購房或許會是明智的選擇。若考慮到本文中提及的所有因素，更好的情況很有可能會到來。
在地產市場的行為周期中，經濟衰退、人口結構變化、房屋供應等多個因素最終會使“賣方市場”轉變為“買方市場”。
盡管購房所需的收入因地點、房價和其它因素而異，但在全國范圍內，平均一個家庭需要賺取大約99,000美元，才能購買一套中位價格為415,500美元的房屋。這個估算包括了房產稅和保險費用，并假定會有10%的首付。
然而，在其它一些地區購房所需的收入可能要高得多。例如，加利福尼亞州的居民，考慮到中位房價為730,000美元，其所需的最低收入大約為173,000美元。在夏威夷，這個數字甚至更高，達到202,200美元。
考慮到房價、抵押貸款利率、維修費用、房產稅及HOA費用的上漲，以整體成本和價值考量，計算方式已從“擁有”轉變為“租賃”。根據Bankrate的分析，如果你正在權衡當前是選擇租房還是買房，在美國多數主要城市，租房將會是更具成本效益的選項。
據Bankrate于2024年2月的報告顯示，房屋購買成本比租賃成本高出約37%，這其中每月抵押貸款成本明顯高于月租金支出。
在2025年1月，這一差距變得更加顯著，房屋購買成本比租賃成本高出約45%。根據Redfin的數據，全國中位抵押貸款成本為2,525美元，相較之下，全國平均租金額為1,592美元。
可以理解的是，你仍希望能夠擁有自己的家。但簡單來說，費用承擔能力正是阻止你買下理想住房的原因之一。
然而在某個時刻，市場將會向那些希望擁有自己住房的人傾斜。
