近期抵押貸款利率的迅速上漲令許多潛在購(gòu)房者措手不及。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的最新數(shù)據(jù)顯示，30年期固定抵押貸款的平均利率已連續(xù)第三周上漲，接近6.5%。這一利率較兩周前高出四分之一個(gè)百分點(diǎn)，成為購(gòu)房者面臨的又一重大挑戰(zhàn)。

此前，許多人曾希望美聯(lián)儲(chǔ)在九月中旬下調(diào)基準(zhǔn)貸款利率后，抵押貸款利率會(huì)隨之下降，進(jìn)而減輕購(gòu)房壓力。然而，這一希望隨著近期利率的持續(xù)攀升而破滅。盡管美聯(lián)儲(chǔ)下調(diào)了基準(zhǔn)利率，但抵押貸款利率與10年期國(guó)債收益率更加緊密相關(guān)。

由于近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的不確定性，尤其是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）高于預(yù)期，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)是否真正遏制通脹的質(zhì)疑，從而導(dǎo)致國(guó)債收益率上升，推動(dòng)了抵押貸款利率的上漲。

上周，美國(guó)勞工部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)較去年同期上漲了2.4%，高于預(yù)期的2%目標(biāo)，這也加劇了市場(chǎng)對(duì)通脹的擔(dān)憂(yōu)。前財(cái)政部長(zhǎng)拉里·薩默斯也在公開(kāi)場(chǎng)合指出，美聯(lián)儲(chǔ)如此大幅度的降息可能是一個(gè)“錯(cuò)誤”，因?yàn)檫@并未如期緩解購(gòu)房者的財(cái)務(wù)壓力。

盡管美聯(lián)儲(chǔ)的降息措施讓部分購(gòu)房者充滿(mǎn)期待，但抵押貸款利率的計(jì)算更為復(fù)雜，涉及多重因素。除了國(guó)債收益率之外，放貸機(jī)構(gòu)往往會(huì)在利率基礎(chǔ)上增加自己的利潤(rùn)百分比，進(jìn)而進(jìn)一步推高借貸成本。

此外，抵押貸款利率還取決于購(gòu)房者的信用評(píng)分、貸款類(lèi)型以及個(gè)體財(cái)務(wù)狀況等因素。盡管有購(gòu)房者希望利率下降后房?jī)r(jià)會(huì)有所回落，但分析師警告稱(chēng)，市場(chǎng)需要大約90天的時(shí)間才能看到明顯的變化。

現(xiàn)實(shí):房貸不可能回到2.65%了

回顧過(guò)去，2019年30年期抵押貸款利率曾在3.75%至4.5%之間徘徊。而在疫情初期，由于購(gòu)房活動(dòng)放緩，2021年初利率一度降至歷史低點(diǎn)2.65%。專(zhuān)家們普遍認(rèn)為，抵押貸款利率將永遠(yuǎn)不會(huì)回到這一低點(diǎn)。

根據(jù)NPR的報(bào)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家一致認(rèn)為，購(gòu)房者不應(yīng)指望2024年底利率降至6%以下。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun在采訪中表示：“我認(rèn)為新常態(tài)可能是6%的抵押貸款利率。如果我們運(yùn)氣好，利率可能會(huì)降到5.5%。但如果不走運(yùn)，利率可能會(huì)重新攀升至7%。”他進(jìn)一步指出，3%或4%的低利率時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，購(gòu)房者需要做好長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)較高利率的準(zhǔn)備。

對(duì)于購(gòu)房者而言，持續(xù)高企的抵押貸款利率無(wú)疑帶來(lái)了購(gòu)房猶豫。消費(fèi)者在考慮購(gòu)房時(shí)，不僅要應(yīng)對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，還要承擔(dān)更高的借貸成本。然而，專(zhuān)家們建議，盡管利率較高，購(gòu)房者不應(yīng)因此暫停購(gòu)房計(jì)劃。與其等待利率回落，購(gòu)房者可以選擇在未來(lái)利率下降時(shí)對(duì)貸款進(jìn)行再融資，享受更低的還款壓力。

同時(shí)，當(dāng)前的市場(chǎng)狀況也為有意購(gòu)房的人提供了一些機(jī)會(huì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司RE/MAX的報(bào)告，待售房屋數(shù)量上月環(huán)比增長(zhǎng)6.4%，同比增長(zhǎng)33.6%。這一增長(zhǎng)表明，市場(chǎng)上的房源供給增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)減小，購(gòu)房者或許能夠在此時(shí)找到合適的房源。

然而，盡管房源增多，房?jī)r(jià)依然保持高位。數(shù)據(jù)顯示，疫情期間房?jī)r(jià)曾迅速上漲，2020年初至今，中位數(shù)房?jī)r(jià)已上漲約50%。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，今年8月，房屋銷(xiāo)售的中位數(shù)價(jià)格為41.67萬(wàn)美元，較去年同期上漲3.1%。

綜合來(lái)看，盡管利率上升和房?jī)r(jià)高企給購(gòu)房者帶來(lái)了壓力，但市場(chǎng)依然存在機(jī)會(huì)。