在美國購置投資房出租, 利率會提高么?-自住房與投資房貸款利率的差別
如果在美洛杉磯購置了房屋，是以自住房申請的，若用來出租的話，貸方會以此為由提高利率么？大約會提高多少呢？
自住房的貸款和投資房的貸款還是有一些區(qū)別的，一般來說，投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.5-1%，取決于你的信用分?jǐn)?shù)等其他條件，申請條件也較高。
購買者去貸款時(shí)，會看負(fù)債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，某人月收入5000元，當(dāng)前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險(xiǎn)等負(fù)債額每月2500元，負(fù)債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個(gè)貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負(fù)債達(dá)到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。
下文將從四個(gè)方面為大家全面解讀在美國購買投資房與自住房貸款的差別，以期幫助買家在投資相關(guān)房產(chǎn)時(shí)可以全面評估：
購房類型：
一到四家庭的房產(chǎn)是比較容易申請到投資房貸款的，四家庭以上的在洛杉磯就算是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難。貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。
首付要求高：
從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時(shí)可以達(dá)到90%之多。銀行對投資房首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予。若購買投資房，銀行要查看申請人兩個(gè)月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈與款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅為620分。
付點(diǎn)數(shù)降利率：
如果想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點(diǎn)數(shù)。一個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是貸款金額的1%。舉例來說，對于40萬的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時(shí)要付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。那么是選擇一次性購買點(diǎn)數(shù)，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如一個(gè)貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點(diǎn)數(shù)，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點(diǎn)數(shù)了。
鑒別投資房：
鑒于自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多人即使在購買投資房時(shí)也想以自住房申報(bào)。實(shí)際上，銀行會依據(jù)一些條件來判定顧客購買的房產(chǎn)是用自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房；過戶以后，60天內(nèi)買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。所以申請貸款的時(shí)候請根據(jù)您的真實(shí)情況來權(quán)衡利弊，作出最有利的判斷。
