買房的執(zhí)著在中國人的觀念中根深蒂固。很多剛登陸美國的新移民，第一件考慮的事情就是買一套屬于自己的房子，同時配上房屋保險，認(rèn)為一切就結(jié)束了。殊不知買房后的一些風(fēng)險更應(yīng)該需要被關(guān)注，比如房產(chǎn)的繼承，貸款或訴訟等，這些問題該如何解決？下面我們來一一盤點(diǎn)一下。
01遺產(chǎn)稅的風(fēng)險
遺產(chǎn)稅，其實(shí)是海外投資者在美國買房所可能涉及到的最大的風(fēng)險。美國稅務(wù)居民需要就全球資產(chǎn)繳納遺產(chǎn)贈與稅，但可享有終身1158萬美元，夫妻雙方總共2316萬的免稅額。而對于非美國稅務(wù)居民，如果離世后房產(chǎn)將由子女繼承，則只享有6萬美元的免稅額，其余超出部分根據(jù)離世時的房產(chǎn)價值繳納遺產(chǎn)稅，稅率可高達(dá)40%。而且遺產(chǎn)稅不同于所得稅，不論該房產(chǎn)有無增值，房產(chǎn)總價值的40%都有可能被征收。此時人壽保險的存在能夠起到非常重要的作用。房屋持有人一旦身故，繼承的子女即將面臨大額稅稅負(fù)，人壽保險恰好能夠?yàn)槔^承人（保單受益人）提供這樣一筆大額的身故賠償，從而對沖了遺產(chǎn)稅可能帶來的風(fēng)險。對于非美稅務(wù)居民來說，另一個額外的好處是人壽保險的身故理賠并不屬于遺產(chǎn)，這筆資金不存在遺產(chǎn)稅的問題。因此，無論繼承人是不是美國稅務(wù)居民，繳完遺產(chǎn)稅后剩余的賠償都不會計(jì)入當(dāng)年的收入，不需要繳收入稅。
02房屋貸款的風(fēng)險
在美國買房，如果需要貸款，銀行會要求你一定要購買房屋保險，此外銀行還會建議你購買房貸保險（Mortgage Insurance）。房貸保險其實(shí)本質(zhì)上也就是人壽保險，是以你的房屋貸款的金額為保額，一旦貸款人發(fā)生意外，家庭收入的來源中斷，剩下未還完的貸款由保險公司來還。對于我們個人來說，這個風(fēng)險是切實(shí)存在的。更何況，我們需要考慮的不僅僅是貸款，如果還需要撫養(yǎng)未成年小孩，生活費(fèi)，水電網(wǎng)煤費(fèi)，電費(fèi)等其他生活上的費(fèi)用。在風(fēng)險發(fā)生時，這幾項(xiàng)加在一起才是你所需要的保險總額。
今年的新冠疫情肆虐所帶來的風(fēng)險就是很好的例證，很多房主面臨著失業(yè)沒有收入，或收不到房租等這些情況，還房貸的壓力可想而知。雖然聯(lián)邦政府實(shí)行了大規(guī)模的救助計(jì)劃，但對于房貸和生活成本來說，仍然是杯水車薪。疫情顯然激發(fā)了民眾對于保險的強(qiáng)烈意識，今年2月以來，人壽保險的申請量暴增了50%。
03訴訟的風(fēng)險
許多華人喜歡把錢投資在地產(chǎn)上，都有物業(yè)在收租，因此經(jīng)常成為一些別有用心的人的目標(biāo)，特別容易被官司纏身。持有大量的房產(chǎn)作為資產(chǎn)，一旦訴訟失敗被追討資產(chǎn)，房產(chǎn)會一并被收繳。所以，將資產(chǎn)中的一部分轉(zhuǎn)為人壽保險以防被訴訟追討就顯得尤為重要了。人壽保險中的現(xiàn)金價值享受司法豁免的保障，而房產(chǎn)是沒有的。二十年前美國轟動一時的辛普森案，辛普森打贏了刑事官司，免了牢獄之災(zāi)，但打輸了民事官司，要賠償幾千萬美元。辛普森幾乎所有的財產(chǎn)，房產(chǎn)土地，銀行存款，股票和公司股權(quán)等都要拿去賠償。唯獨(dú)人壽保險中的錢安然無恙，依然可以提領(lǐng)供自己生活所用，不用去支付賠償金。因此，人壽保險可以作為資產(chǎn)的安全墊，尤其是面臨巨大風(fēng)險時還能夠拿出來供自己使用，這是我們常常會忽略的它最大的功能之一。
